Решение № 2-1037/2024 2-16/2025 2-16/2025(2-1037/2024;)~М-2801/2023 М-2801/2023 от 3 июля 2025 г. по делу № 2-1037/2024

Дело № 2-16/2025УИД 78RS0012-01-2023-004833-04


Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2025 года

г. Санкт-Петербург

Ленинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Сухих А.С.,

при секретаре Григорьевой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по исковому заявлению АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах ФИО2, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» обратилось в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах ФИО2, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения № <данные изъяты> от <данные изъяты>.2022; прекращении права собственности ФИО1, ФИО2 на квартиру по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, в том числе признании отсутствующим ограничение (обременение) права в виде записи об ипотеке в ЕГРН; о признании право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты> за АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья»; о взыскании пени в размере 2 960 руб. 80 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 400 рублей.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что <данные изъяты>.2022 стороны заключили Договор купли-продажи жилого помещения №<данные изъяты>, в отношении квартиры по адресу: <данные изъяты>. Цена квартиры составила 7 851 167 рублей, которую ответчик обязался оплатить за счет личных денежных средств, а также предоставленных в рассрочку. Как указывает истец, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства неоднократно допуская просрочку внесения платежей по Договору, а потому в соответствии с п. 4.2.1.1 Договора у истца возникло право на расторжение договора, истребовании имущества.

Представители истца АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» - <данные изъяты>., действующие на основании доверенности, в судебное заседание явились, поддержали требования в полном объеме.

Ответчик ФИО1, а также её представитель <данные изъяты>., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явились, полагали требования неподлежащими удовлетворению.

Суд, изучив материалы дела, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты>.2022 между АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» (ранее - АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья») и ФИО1, ФИО2, в лице законного представителя, был заключен Договор купли-продажи жилого помещения №<данные изъяты>, в отношении квартиры по адресу: <данные изъяты>.

Цена квартиры составила <данные изъяты> рублей, которую ответчик в соответствии Разделом 2 Договора оплатил за счет личных средств в размере <данные изъяты> рублей при подписании договора, а оставшуюся часть в размере <данные изъяты> рублей обязался выплачивать аннуитетными платежами в течении <данные изъяты> месяцев.

Согласно п. 4.2.1.1 при условии, что покупателем оплачено менее 50% от стоимости квартиры, указанной в п.1.4 Договора, продавец имеет право в судебном порядке потребовать расторжения настоящего Договора и возврата квартиры с одновременным возвратом покупателю денежных средств, уплаченных по настоящему договору в счет оплаты стоимости квартиры, без оплаты процентов за пользование денежными средствами и без индексации возвращаемой суммы.

Как указывает истец, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства неоднократно допуская просрочку внесения платежей по Договору, а потому в соответствии с п. 4.2.1.1 Договора у истца возникло право на расторжение договора, истребовании имущества.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В нарушении ст. 56 ГПК РФ ответчиком в ходе рассмотрения дела не было представлено надлежащих доказательств исполнения обязательств по Договору купли-продажи жилого помещения №<данные изъяты> от <данные изъяты>.2022 (далее – Договор), а, кроме того, указанные обстоятельства им не оспаривались.

Как указывает ответчик основанием для одностороннего прекращения своих обязательств послужили обстоятельства передачи квартиры ненадлежащего качества.

Между тем, указанные ФИО1 обстоятельства не являются в силу условий Договора, положений Гражданского кодекса РФ, основанием для одностороннего прекращения своих обязательств.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, ответчиком ФИО1 в виду отсутствия оплаты по договору купли-продажи существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора, в связи с чем исковые требования АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» о расторжении договора купли-продажи №<данные изъяты> от <данные изъяты>.2022 квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, и возврате истцу указанной квартиры в собственность подлежат удовлетворению, соответственно Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу должна быть погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации о праве собственности указанной квартиры на имя ФИО1, ФИО2, а также сведения об обременении квартиры №<данные изъяты> от <данные изъяты>.2022.

Разрешая требования в части взыскания в пользу истца суммы пени в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., суд находит подлежащими оставлению без удовлетворения, принимая во внимание, что истцом реализовано право на обращение в суд именно с иском о расторжении договора, в то время как с требованиями о погашении задолженности, не обращался. Нормы п.5.5. Договора предусматривают собой штрафные санкции по нарушению покупателем обязательства по уплате ежемесячных платежей, санкции которых не могут быть применены в вопросе расторжения договора, возврата имущества в натуре.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах ФИО2, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения – удовлетворить в части.

Расторгнуть Договор купли-продажи жилого помещения №<данные изъяты> от <данные изъяты>.2022, заключенный между АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» и ФИО1, ФИО2, в лице законного представителя.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на квартиру по адресу: <данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения записей о правах в Единый государственный реестр недвижимости, а именно о погашении записи о праве собственности ФИО1, ФИО2, обременения квартиры № <данные изъяты> от <данные изъяты>.2022, и внесении записи о государственной регистрации права собственности АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» в отношении жилого помещения по адресу: <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 400 рублей.

В остальной части исковые требования АО МКК «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья А.С. Сухих

Мотивированное решение составлено 04 июля 2025 года.