Решение № 2-962/2019 2-962/2019~М-138/2019 М-138/2019 от 1 сентября 2019 г. по делу № 2-962/2019

Дело № 2-962/2019

Изготовлено 02 сентября 2019 года


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 августа 2019 года г. Мурманск

Октябрьский районный суд г. Мурманска

в составе председательствующего судьи Свиридовой Ж.А.,

при секретаре Кириллове М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Государственному областному автономному учреждению культуры «Мурманский областной драматический театр» о взыскании задолженности по договору аренды.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Государственному областному автономному учреждению культуры «Мурманский областной драматический театр» (далее - ГОАУК «МОДТ») о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование требований указал, что 15.12.2017 между АО «Север» и ГОАУК «МОДТ» был заключен договор аренды части нежилых помещений №, общей площадью 1 865,2 кв.м., расположенных в здании бывшего кинотеатра «Атлантика».

Согласно пункта 2.1 договора аренды от 15.12.2017 №, дополнительного соглашения №1 к нему, размер арендной платы составляет 191 рубль за кв.м.

22.12.2017 в рамках указанного договора аренды, между ФИО1 и ГОАУК «МОДТ» было заключено дополнительное соглашение №1, при этом, изменения в договор аренды не вносились, размер арендной платы не менялся.

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения стоимости арендной платы по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год.

22.11.2018 в адрес ответчика было направлено уведомление о повышении размера арендной платы до 1 077 рублей за 1 кв.м. с 22.12.2018.

За период с 01.12.2018 по 31.12.2018 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 533 086 рублей 24 копейки.

Просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в указанном размере, расходы по оплате государственной пошлины 8 531 рубль.

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования, согласно которым он просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 4 957 701 рубль 60 копеек за период с 01.01.2019 по 31.03.2019, расходы по оплате государственной пошлины 32 988 рублей 60 копеек.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по изложенным выше основаниям.

Представители ответчика ГОАУК «МОДТ» возражали против удовлетворения иска в части. Пояснили, что по состоянию на 31.03.2019 за время аренды нежилых помещений оплата производилась в соответствии с условиями договора, исходя из ставки арендной платы 191 руб. за 1 кв.м. нежилых помещений общей площадью 1865,2 кв.м., и составляла 356 253 рубля 20 копеек ежемесячно. Указали, что согласны с выводами судебной экспертизы о том, что на 01.01.2019 года рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м. арендуемых нежилых помещений с учетом НДС составляет 443 рубля 64 копейки.

Представители третьего лица Комитета по культуре и искусству Мурманской области в судебном заседании поддержали пояснения представителей ответчика.

Суд, выслушав участников процесса, опросив свидетелей ФИО исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела № 2-6192/18, приходит к следующему.

Судом установлено, что истец ФИО1 на основании договора купли-продажи с АО «Север» от 17.11.2017 является собственником нежилого здания - кинотеатр «Атлантика», расположенного по адресу <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРПН (регистрационная запись № от 22.12.2017).

15.12.2017 между АО «Север» и ГОАУК «МОДТ» заключен договор аренды № части нежилых помещений, общей площадью 1865,5 кв. м, расположенных в здании кинотеатра «Атлантика», на срок с 01.01.2018 по 30.04.2020.

22.12.2017, в связи со сменой собственника здания, между ФИО1 и ГОАУК «МОДТ» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 15.12.2017 №.

Таким образом, судом установлено, что ответчик ГОАУК «МОДТ» пользуется частью нежилых помещений, общей площадью 1865,2 кв. м, расположенных в здании кинотеатра «Атлантика» на основании договора аренды с истцом с 01.01.2018 года.

По договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 15 декабря 2017 г. и дополнительного соглашения №1 к нему, цена арендной платы оставляет 191,00 рубль за квадратный метр ежемесячно.

В силу пункта 2.4 договора и дополнительного соглашения №1 изменение стоимости арендной платы, указанной в п. 2.1, возможно по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в одностороннем порядке.

Согласно пункту 2.5 договора и дополнительного соглашения №1, извещение об изменении размера арендной платы осуществляется путем направления Арендатору письменного уведомления не менее чем за 30 календарных дней до даты изменения.

Из материалов дела следует, что 22.12.2017 года между истцом и ООО «Мегаполис» заключен агентский договор №.

Согласно пункту 1.1 агентского договора, ООО «Мегаполис» обязуется за вознаграждение от своего имени, в интересах и за счет ФИО1 совершать по поручению истца юридические и фактические действия, направленные на содержание и эксплуатацию здания расположенного по адресу <адрес>

С целью определения рыночной стоимости месячной арендной платы за один квадратный метр объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1865, 2 кв.м. истец обратился в ООО «Оценка-Сервис». Согласно отчету № от 05 июля 2018 г. указанная стоимость аренды составляет 1 077 рублей в месяц за 1 кв.м. без учета НДС.

Во исполнение агентского договора ООО «Мегаполис» 22 ноября 2018 г. направило директору ГОАУК «МОДТ» уведомление о повышении размера арендной платы до 1 077 рублей за квадратный метр, указав, что арендная ставка установленная договором от 15.12.2017 № значительно ниже рыночного размера арендной платы.

Согласно расчету истца, произведенного на основании указанного отчета, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 составляет 4 957 701 рубль 60 копеек.

Представители ответчика в судебном заседании не оспаривали право истца на повышение арендной платы в одностороннем порядке с 01.01.2019 года и наличие соответствующего уведомления направленного в установленный договором срок.

Однако, оспаривали стоимость аренды 1 кв.м., установленного экспертным заключением ООО «Оценка-Сервис» № от 05 июля 2018 г., представив в судебное заседание отчет об оценке № от 04.03.2019 года, выполненный ФИО согласно которого стоимость аренды составляет 383 рубля 33 копейки в месяц за 1 кв.м. без учета НДС и 460 рублей с учетом НДС.

Определением Октябрьского районного суда г. Мурманска от 25.04.2019 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза по определению размера рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м. нежилых помещений общей площадью 1865,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро независимой экспертизы «Эксперт» от 05.07.2019 рыночная стоимость арендной платы нежилых помещений общей площади оцениваемого объекта (нежилые помещения площадью 1865,2 кв.м, этаж 1,2), расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 443 рубля 64 копейки.

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая представленные доказательства, суд признаёт заключение ООО «Бюро независимой экспертизы «Эксперт» от 05.07.2019 обоснованным, достоверным и допустимым доказательством, поскольку оно является полными, постановленными на всесторонне проведенном исследовании, выводы согласуются и не противоречат исследовательской части заключения. Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, поскольку оно составлено экспертом, имеющим высшее образование, проходившим повышение квалификации, состоящим в саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою деятельность, имеющим квалификационный аттестат «Оценка недвижимости», стаж работы с 2008 года, эксперт, проводивший исследование, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ в установленном законом порядке, а также у эксперта отсутствует личная заинтересованность в исходе

Выводы эксперта подробно обоснованы, мотивированы, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, установленной статьей 307 Уголовного кодекса РФ, у суда не имеется.

Отчет об оценке ООО «Оценка-Сервис» № от 05 июля 2018 г. суд не может принять в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, поскольку эксперт не был предупрежден судом об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, эксперт осуществлял деятельность по возмездному договору, заключенному с одной из сторон процесса. Также суд учитывает, что заключение не содержит в приложении сведений об источниках информации об объектах аналогах, используемых при сравнении, распечаток. Стаж работы оценщика ФИО в области оценки, согласно представленным документам, с 2014 года, что меньше стажа работы эксперта ФИО Кроме того оценка объекта проведена не на 01.01.2019 года.

Отчет об оценке №02-270219 от 04.03.2019 года, выполненный ИП ФИО2, суд не может принять в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, поскольку эксперт не был предупрежден судом об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, эксперт осуществлял деятельность по возмездному договору, заключенному с одной из сторон процесса. Также суд учитывает, что отчет не содержит в приложении сведений об источниках информации об объектах аналогах, используемых при сравнении, распечаток. Стаж работы оценщика в области оценки, согласно представленным документам, с 2016 года, что меньше стажа работы эксперта ФИО3. Кроме того оценка объекта проведена не на 01.01.2019 года.

Также суд не принимает в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений общей площади оцениваемого объекта (нежилые помещения площадью 1865,2 кв.м, этаж 1,2), расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года письменную консультацию № эксперта ФИО

Суд считает необходимым отнестись критически к выводам, изложенным в письменной консультации эксперта ФИО в которой дается оценка доказательству - заключению эксперта ООО «Бюро независимой экспертизы «Эксперт» от 05.07.2019, составленному в связи с назначением судебной экспертизы, в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела, поскольку данным правом в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ обладает суд.

Эксперт ФИО давший консультацию, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в отличие от эксперта ФИО составившего судебное заключение, не предупреждался.

Из указанной консультации и показаний свидетеля ФИО следует, что она не является оценочным отчетом, выражает экспертное мнение, выполнена на основе возмездного договора с истцом и документов, представленным им. Объект оценки при даче письменной консультации не осматривался, материалы гражданского дела не изучались.

Также письменная консультация не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, консультация на заключение судебной экспертизы не является самостоятельным исследованием, и, по своей сути, сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд, принимает в качестве надлежащего доказательства по делу заключение эксперта ООО «Бюро независимой экспертизы «Эксперт» от 05.07.2019, с учетом письменных пояснений к заключение эксперта №, показаний свидетеля ФИО и считает обоснованной размер арендной платы за 1 кв.м. на 01.01.2019 года – 443 рубля 64 копейки.

С учетом оплаченной ответчиком суммы арендных платежей за спорный период по ставке 191 рубль за 1 кв.м. в общем размере 1 068 759 рублей 60 копеек, задолженность по арендной плате за нежилое помещение общей площадью 1 865,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 составляет 1 413 672,38 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в указанном размере.

При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в размере 32 988 рублей 60 копеек (т.2 л.д. 5, т.1 л.д. 2).

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, исходя из пропорциональности удовлетворенных исковых требований, в размере 9 401 рубль 75 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56,57, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ГОАУК «Мурманский областной драматический театр» о взыскании задолженности по договору аренды - удовлетворить частично.

Взыскать с ГОАУК «Мурманский областной драматический театр» в пользу ФИО1 денежные средства по договору аренды № от 15.12.2017 года за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 в размере 1 413 672 рубля 38 копеек и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9 401 рубль 75 копеек, а всего 1 423 074 рубля 13 копеек, в остальной части – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Мурманский областной суд, через Октябрьский районный суд города Мурманска, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Ж.А. Свиридова