Решение № 3А-31/2017 3А-31/2017~М-31/2017 М-31/2017 от 5 апреля 2017 г. по делу № 3А-31/2017

Дело № 3а-31/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский областной суд в составе:

судьи-председательствующего Лукиных Л.П.,

при секретаре судебного заседания Булгаковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 6 апреля 2017 г. административное дело по административному исковому заявлению КФХ «Менщиковское» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Курганской области, Администрации г. Кургана об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

КФХ «Менщиковское» обратилось в суд с административным исковым заявлением, с учетом его изменения, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра по Курганской области), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области), Правительству Курганской области и Администрации г. Кургана об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. В обоснование административного иска указано, что на праве аренды административному истцу принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым №, площадью 19 373 кв. м, расположенный по <адрес> (ранее <адрес>). Постановлением Правительства Курганской области № 454 от 26 сентября 2011 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. установлена в размере 14838 943 руб. 08 коп. На основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы и оценки (далее – ООО «АНЭиО») № 04.19/16 от 23 декабря 2016 г., рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 4533 000 руб. Полагал, что в связи с несоответствием определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости, кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости нарушаются права административного истца, как плательщика земельного налога, поскольку земельный налог исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере, равном его рыночной стоимости в сумме 4533000 руб.

Представитель административного истца КФХ «Менщиковское» – ФИО1 требования измененного административного иска поддержал.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области ФИО2 в судебном заседании не оспаривала использованные оценщиком методики расчета и полученные выводы в оценке спорного земельного участка и установленную отчетом стоимость данного объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика Администрации г. Кургана – ФИО3 не согласился с заявленными требованиями, указав, что при заключении договора аренды КФХ «Менщиковское» было согласно со всеми условиями договора, в том числе и с исчислением арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Снижение размера кадастровой стоимости существенно уменьшает поступления в бюджет г. Кургана, чем будут нарушены права органа местного самоуправления.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Курганской области и Правительства Курганской области в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще почтовым извещением с уведомлением о его вручении. В своем письменном отзыве Правительство Курганской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Изучив доводы административного искового заявления, отзывы на иск, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Установлено, что на основании договора аренды земельного участка № 3153-з от 1 октября 2007 г. КФХ «Менщиковское» является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 19 373 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для производственных целей, расположенного по <адрес> (ранее <адрес>).

Согласно условиям договора аренды № 3153-з от 1 октября 2007 г. размер арендной платы исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Курганской области № 454 от 26 сентября 2011 г., которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в пределах территории Курганской области.

В соответствии с указанным постановлением кадастровая стоимость принадлежащего КФХ «Менщиковское» на праве аренды земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 14838 943 руб. 08 коп.

Согласно отчету ООО «АНЭиО» № 04.19/16 от 23 декабря 2016 г. по состоянию на 1 января 2010 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составила 4533 000 руб.

Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют о значительном расхождении кадастровой стоимости данного земельного участка по данным государственного кадастра недвижимости и его рыночной стоимости и, следовательно, обоснованности доводов административного истца о том, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права, в данном случае не как плательщика земельного налога, а как плательщика арендной платы.

В целях соблюдения досудебного порядка КФХ «Менщиковское» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области, уведомлением которой от 9 января 2017 г. административному истцу отказано в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Частью 1 ст. 245 КАС РФ установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч.ч. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», что установлено в ст. 70 ЗК РФ.

На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка (п.п. 1, 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно ч. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 г.

На основании данных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п.п. 2, 4, 10 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точного соответствия реальной рыночной стоимости с учетом уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно ч. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В силу ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2010 г.

С учетом изложенного, именно на эту дату – 1 января 2010 г. в силу вышеприведенных положений закона должна быть определена рыночная стоимость указанного земельного участка.

На основании ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность выводов представленного в материалы дела отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 04.19/16 от 23 декабря 2016 г., выполненного ООО «АНЭиО», участвующие в деле лица не оспаривали, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы ими не заявлено.

Данный отчет содержит подробное описание проведенного исследования, обоснование использованных методик и полученных выводов.

Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Отчет составлен оценщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. Проанализировав все методы сравнительного подхода для определения стоимости земельного участка, оценщик пришел к выводу, что метод сравнения продаж позволяет достоверно оценить земельный участок, так как имеется достаточная информация об аналогичных объектах.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на результатах расчетов методом сравнения продаж с использованием объектов-аналогов, исходя из анализа предложений о продаже сопоставимых земельных участков с применением корректировки цен аналогов.

Экспертным заключением Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 5/2017 от 30 января 2017 г. (эксперт Р.Г.А.) установлено соответствие указанного отчета оценщика действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы оценщика недостоверными.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных КФХ «Менщиковское» административных исковых требований об установлении по состоянию на 1 января 2010 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 19 373 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для производственных целей, расположенного по <адрес> (ранее <адрес>), равной его рыночной стоимости, в размере 4 533 000 руб.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» № 28 от 30 июня 2015 г., на основании ч. 4 ст. 38 КАС РФ – административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, надлежащими административными ответчиками по делу являются Правительство Курганской области, которое утвердило результаты государственной кадастровой оценки и средние уровни кадастровой стоимости земель населенных пунктов и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, по согласованию которого были утверждены результаты определения кадастровой стоимости.

Пунктом 31 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. разъяснено, что с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. Соответственно, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

При этом Пленум Верховного Суда Российской Федерации обращает внимание, что в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Поскольку удовлетворение требований КФХ «Менщиковское» сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административными ответчиками ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы в данном случае относятся на административного истца, поскольку решение суда по делу не может расцениваться, как принятое против административных ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление КФХ «Менщиковское» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поступившее в Курганский областной суд 21 февраля 2017 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 19 373 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов – для производственных целей, расположенного по <адрес> (ранее <адрес>), равной его рыночной стоимости, в размере 4533 000 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.

Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Судья Л.П. Лукиных