Решение № 2А-80/2018 2А-80/2018~М-89/2018 М-89/2018 от 12 сентября 2018 г. по делу № 2А-80/2018

3а-80/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Астрахань 13 сентября 2018 года

Судья Астраханского областного суда Баранов Г. В., при секретаре Мязиной Н. А., рассмотрев административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » к Правительству Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области, Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ « ФКП Росреестра» по Астраханской области, Администрации муниципального образования « Город Астрахань » об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

Общества с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » обратилось в суд с административным иском, в обоснование которого указало, что является собственником объекта капитального строительства – административного корпуса, с кадастровым номером №, назначение – нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу <адрес> В соответствии с постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года № кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет <данные изъяты>. Указанная кадастровая стоимость объекта капитального строительства значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчета ООО УК « Лайт – Инвест » от 28 мая 2018 года по состоянию на 29 июня 2012 года составляет <данные изъяты>. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, на уплате налогов, а также увеличения размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости объекта капитального строительства. 18 июня 2018 года Общество с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по астраханской области о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства, однако, уведомлением № от 21 июня 2018 года Комиссией заявление общества не было принято к рассмотрению и возвращено с приложенными документами на основании истечения пятилетнего срока. Общество с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » просит суд установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – административного корпуса, назначение – нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу <адрес> равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> по состоянию на 29 июня 2012 года.

В судебном заседании представитель Общества с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » - ФИО1 требования административного иска поддержала. Представитель Правительства Астраханской области ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой. Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву, оставлял решение данного спора на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении делам в их отсутствие. Представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение эксперта ФИО10 исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из дела видно, что Общества с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » на основании свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является собственником объекта капитального строительства – административного корпуса, назначение – нежилое, с кадастровым номером 30:12:020289:485, общей площадью 3387. 7 кв. м., расположенного по адресу <адрес>

Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года №562-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области» утверждена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 29 июня 2012 года в размере <данные изъяты>. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 22 января 2013 года, в связи с чем, на момент обращения истца с иском пятилетний срок пропущен.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В соответствии с частью 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пункт 1 часть 1).

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации (часть 7).

Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года № 92/2009-ОЗ «О налоге на имущество организаций» на территории Астраханской области введен налог на имущество организаций, а также определена ставка налога, налоговые льготы, порядок и сроки уплаты налога, особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 2.1 Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года № 92/2009-ОЗ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 100 квадратных метров и помещения в них.

Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года № определен перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Астраханской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год. В данный перечень включен объект капитального строительства с кадастровым номером №.

Таким образом, судом установлено, что истец является субъектом, в отношении которого применяются положения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 2.1 Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года № 92/2009-ОЗ «О налоге на имущество организаций», поскольку объект недвижимости с кадастровым номером 30:12:020289:485 Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года № 753 включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2018 год.

Поскольку обязанность по оплате налога на вышеназванный объект недвижимости у истца возникла только 1 января 2018 года, то ранее права истца утвержденной кадастровой стоимость объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем оснований для пересмотра кадастровой стоимости до 1 января 2018 года не имелось.

В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости на объект недвижимости, Обществом с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и 18 июня 2018 года представлен в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. 21 июня 2018 года уведомлением комиссии заявление Общества с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » не принято к рассмотрению, поскольку истек пятилетний срок на оспаривание кадастровой стоимости.

10 июля 2018 года истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

Таким образом, с момента установления нарушенного права истец предпринял все возможные меры к своевременному сбору документов и обращению в комиссию, а в последствии в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Суд учитывает также и то, что кадастровая оценка объекта недвижимости утверждена 14 декабря 2012 года. На 1 января 2018 года новая кадастровая стоимость объекта недвижимости уполномоченным органом Астраханской области не установлена.

Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления Обществу с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке № от 28 мая 2018 года, подготовленный оценщиком ООО «Управляющая компания» ЛАЙТ-Инвест», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 29 июня 2012 объекта капитального строительства – административного корпуса, назначение – нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу <адрес>, составляет <данные изъяты> (т.1, л.д.9-108).

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО «Управляющая компания» ЛАЙТ-Инвест», законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 5 февраля 2018 года, а также пояснений оценщика ФИО8, судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам – аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В ходе рассмотрения настоящего дела, по ходатайству представителя Общества с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия », определением суда от 2 августа 2018 назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное агентство «Дело+».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 августа 2018 года №, рыночная стоимость объекта капитального строительства – административного корпуса, назначение – нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года определена в размере <данные изъяты>.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 29 августа 2018 года, подготовленное экспертом ООО «Экспертное агентство «Дело+», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:020289:485 произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость объекта капитального строительства экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений офисного назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом без учета НДС по состоянию на 29 июня 2012 года в сумме <данные изъяты>.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 29 августа 2018 года № в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в сумме <данные изъяты>.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию является 18 июня 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175 – 176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

восстановить Обществу с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » срок на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью « Техноиндустрия » к Правительству Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области, Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ « ФКП Росреестра» по Астраханской области, Администрации муниципального образования « Город Астрахань » об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – административного корпуса, назначение – нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>, которая подлежит применению с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 18 июня 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Г. В. Баранов