Решение № 3А-175/2022 3А-175/2022~М-71/2022 М-71/2022 от 5 мая 2022 г. по делу № 3А-175/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000073-41

Дело № 3а-175\22

Принято в окончательной форме 05.05.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость 26 земельных участков, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 31.12.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельные участки принадлежат административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельных участков выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.

В судебном заседании административный истец ФИО2 административные исковые требования поддержал.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельных участков, представленном административном истцом, изложены замечания на отчет, которые, по мнению департамента, повлекли неправильное определение рыночной стоимости объектов оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельных участках, их правообладателе и размере кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованные лица администрация Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, ФИО3 (прежний правообладатель земельных участков), ФИО4 (правообладатель земельного участка с кадастровым номером №) письменных объяснений не представили.

Выслушав административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Административный истец на день подачи административного искового заявления является собственником указанных в административном исковом заявлении земельных участков с ДД.ММ.ГГГГг. До этого собственником земельных участков являлась ФИО3

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельных участков. Право собственности ФИО2 на земельные участки зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м. Право собственности ФИО4 на данный земельный участок зарегистрировано 11.03.2022г.

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков в целях уменьшения земельного налога. В том числе ФИО2 вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, так как с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. он являлся плательщиком земельного налога за данный земельный участок.

Кадастровая стоимость земельных участков определена ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по состоянию на 31.12.2019г.:

с кадастровым номером №

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№ в размере № руб.

Административным истцом представлен отчет № от 26.02.2022г. об определении рыночной стоимости указанных земельных участков, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 31.12.2019г. составляет:

с кадастровым номером №

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№ в размере № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов оценки сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области сводятся к несогласию с выводами оценщика с применением размера корректировки на обеспечение автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием, применением понижающей корректировкой на водоснабжение. Также указывается на использование не всех рыночных данных при анализе рынка и отборе объектов-аналогов, приводя в обоснование данных возражений два объявления о продаже земельных участков. Обращается внимание на допущенную техническую ошибку в части размера корректировки на качество подъездных путей.

Между тем оснований для вывода о том, что изложенные департаментом замечания являются обоснованными, не имеется.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Примененные оценщиком корректировки, включая обеспечение автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием, водоснабжение, в отчете подробно мотивировано, со ссылками на количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов. При определении размера корректировок оценщиком использованы справочные материалы, используемые в оценочной деятельности. Отчет в части примененных корректировок и их размеров не содержит противоречий, не допускает неоднозначного толкования.

В части примененной корректировки на обеспечение автомобильной дорогой общего пользования оценщик исходил из расположения объектов оценки и объектов-аналогов, наличие у объектов оценки только отсыпного съезда с дороги и грунтовой дороги неудовлетворительного качества. В то время как объекты-аналоги имеют организованные пути, ведущие в сторону от <адрес>. Данные выводы мотивированы, в том числе, со ссылками на картографические материалы.

Выводы оценщика о применении понижающей корректировки на водоснабжение основаны на фактических данных. Учтено конкретное месторасположение объектов-оценки, возможность проведения коммуникаций в населенном пункте. В обоснование этих выводов оценщик также сослался на проведенный анализ, имеющиеся письма от ЖКХ «Заволжье». Тем самым, данные выводы основаны на подробно проведенном исследовании и являются объективными.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже объектов недвижимости, для расчета рыночной стоимости объектов оценки было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектами оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Кроме того, следует отметить, что предлагаемое департаментом объявление № 1 содержат противоречия, так как в заголовке указывается о продаже 18 соток, а в дальнейшем имеется ссылка на предлагаемые 8 соток.

Второе предложение, о котором указывает департамент, оценщиком анализировалось в отчете. Данное предложение не было отобрано для расчета рыночной стоимости с приведением обоснования (стр. 61-62 отчета).

Техническая ошибка, о которой указывает департамент, объясняется ошибочным включением в отчет сведений по состоянию на иную дату оценки. В то же время в расчетах были использованы сведения о размере корректировки, подлежащей применению на дату оценки земельных участков, что подробно пояснено оценщиком в письменном объяснении к отчету. Тем самым, указанная техническая ошибка не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 174-185, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>

<адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 31.12.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 01.03.2022г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размере кадастровой стоимости указанных выше земельных участков.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов