Решение № 3А-294/2017 3А-294/2017~М-337/2017 М-337/2017 от 29 ноября 2017 г. по делу № 3А-294/2017

Дело № 3а-294-2017 копия


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Няшина В.А.

при секретаре Борщове А.В.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - ФИО2,

представителя заинтересованного лица ООО «Тара» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 30 ноября 2017 года дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №638 от 25.07.2017 года,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №638 от 25.07.2017 года, полагая, что оно принято на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства. По мнению заявителя, решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. Это привело к нарушению имущественных интересов истца, поскольку установление заниженной кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в виде налоговых платежей в городской бюджет.

В судебном заседании представитель административного истца иск поддержала.

Представитель административных ответчиков - Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представитель заинтересованного лица ООО «Тара» просила отказать в удовлетворении заявления.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются необоснованными.

При рассмотрении данного спора следует исходить из того, что Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В этой связи, при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом в заявлении должно быть указано, каким образом нарушены его права, и какую норму права нарушила Комиссия при принятии решения.

Учитывая положения Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Из материалов дела явствует, что 30.06.2017 в Комиссию поступило заявление заинтересованного лица о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Мотовилихинский, ул. ****.

По результатам рассмотрения заявления Комиссией были принято решение 638 от 25.07.2017 об определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № ** от 22.06.2017 (далее - отчет об оценке).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии представленного заинтересованным лицом в Комиссию отчета об оценке по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указание заявителя на нарушение оценщиком требований п. 11 ФЗ № 135-ФЗ и п. 6 ФСО № 3, не может быть признано обоснованным и не свидетельствует о незаконности вынесенного Комиссией решения.

На стр. 7 Отчета в таблице «Сведения об оценщике» прямо указано на то, что оценщик Щ. к текущей оценке не привлекалась. К оценке привлекался только оценщик Ш. На стр. 46 Отчета имеется подпись оценщика Ш. Подпись оценщика Щ. отсутствует, так как она не была привлечена к оценке и не участвовала в подготовке данного отчета.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований статьи 16 Закона об оценочной деятельности установлено, которой предусмотрено, что оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, также нельзя признать обоснованными. В данном случае следует исходить из того, что действующим законодательством не урегулирован вопрос о том, каким именно образом подтверждается независимость оценщика в сведениях отчета об оценке. Таким образом, отсутствие прямого указания на независимость оценщика само по себе не свидетельствует о том, что отчет об оценке составлен вопреки требованиям действующего законодательства и не имеет доказательственного значения.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований, пп. г п. 11 ФСО № 7 также нельзя признать обоснованными.

На стр. 29 Отчета оценщиком приведены следующие ценообразующие факторы: категория и вид разрешенного использования; местоположение; транспортная доступность; обеспеченность инженерными коммуникациями; форма собственности (частная, государственная / муниципальная); размер участка; вид сделки (купля-продажа, аренда, земельный пай); величина операционных расходов в процессе осуществления сделки; наличие объектов незавершенного строительства. Кроме того, на стр. 30 Отчета указано на то, что по г. Перми минимальные цены предложения на участки составляют 100 - 120 тыс.руб./сотку, максимальные достигают 700 - 900 тыс.руб./сотку. Имеются единичные предложения по ценам 1 000 - 1 450 тыс.руб./сотку. На основе собственного анализа указанной информации оценщик установил, что диапазон стоимости предложения 1 квадратного метра земельных участков составляет 1 000,00 - 1 5000,00 руб./кв.м. При этом, он обоснованно учел и то обстоятельство, что на земельном рынке г. Перми сроки экспозиции на всех его подсегментах остаются высокими. В среднем объект производственного назначения можно реализовать в срок примерно 9-12 месяцев. Однако конкретный срок экспозиции того или иного объекта значительно зависит от типа этого объекта, его местоположения и качества, а также соответствия цены указанным факторам. Он отметил, что основными ценообразующими факторами на данном рынке являются категория и вид разрешенного использования участка, местоположение, обеспеченность инженерными коммуникациями, транспортная доступность, площадь и т. д. Таким образом, интервалы значений основных ценообразующих факторов оценщиком приведены, что соответствует пп. г п. 11 ФСО № 7.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п. 22 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными.

В административном заявлении, в обоснование заявленных требований, приведены таблицы предложений следующих земельных участков: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ****; Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. ****; Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. ****, с указанием на сроки их экспонирования. Однако, при расчете рыночной стоимости 1 кв.м площади оцениваемого объекта использовались следующие объекты-аналоги: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. ****; Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ул. ****; Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. ****. При этом, датой предложения объекта-аналога, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. ****, является 10-16 декабря 2012 г., в связи с чем временная корректировка обоснованно не приводилась. Датой предложения объекта-аналога с кадастровым номером **, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. ****, является 15 октября 2012г. (объявление о продаже на стр. 80-81 Отчета). Соответственно, корректировка в размере «-11,21%», рассчитанная по данным ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг", применена оценщиком правомерно. Датой предложения объекта-аналога, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. ****, является 12 декабря 2012г. (объявление о продаже на стр. 87 Отчета). Корректировка в размере «- 11,21%», рассчитанная по данным ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг, также применена правомерно.

Следует отметить, что земельные участки, расположенные по адресам: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. **** и Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. ****, сведения о которых на рынке недвижимости присутствовали в течение длительного времени и указанные в административном исковом заявлении, в расчете рыночной стоимости 1 кв.м. площади оцениваемого объекта не использовались.

Утверждение представителя истца о том, что поскольку сведения об объекте - аналоге по ул. **** на рынке недвижимости присутствовали в течение длительного времени (объект экспонировался в течение длительного времени), оценщику следовало бы цену этого участка, которая первоначально была определена продавцом на май 2011 года и в последующем не изменялась, увеличить на величину инфляции за период с мая 2011 года до января 2013 года (даты оценки), является необоснованным, поскольку законом необходимость применения подобного подхода не предусмотрена, поскольку очевидно, что цены на объекты недвижимости в изменением общей величины инфляции непосредственным образом не связаны, более того, при росте цен на иные товары стоимость участков может снижаться, что наблюдается в течение последних лет.

Утверждение представителя истца о том, что к числу ценообразующих факторов относится период экспонирования (период в течение которого предпринимались попытки к его реализации) объекта недвижимости, по мнению суда, является ошибочным, поскольку к числу указанных факторов относятся перечисленные выше объективные обстоятельства, влияющие на его стоимость.

Утверждение представителя истца о том, что ссылка оценщика на информацию, содержащуюся в исследовании ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг", о динамике цен на недвижимость в Пермском крае в качестве обоснования корректировки цен объектов - аналогов, является необоснованной, не может быть принята во внимание. Ссылка на указанную информацию является допустимой и оправданной, поскольку она относится к тому периоду времени, которое анализирует оценщик (2012 год). Какими еще источниками информации должен был руководствоваться оценщик и по какой причине он не мог использовать указанную выше информацию, истец не указывает.

Таким образом, корректировка на дату предложения объектов-аналогов проведена оценщиком правомерно.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п. 30 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными. На стр. 30 Отчета указано, что «На основе собственного анализа, оценщик установил, что диапазон стоимости предложения 1 квадратного метра земельных участков составляет 1 000,00 — 1 5000,00 руб./кв.м.», что и является границами интервала стоимости 1 кв.м объекта-оценки. Рассчитанная оценщиком рыночная стоимость 1 кв.м (таблица на стр. 41 - 44 Отчета) в размере 1 083,23 руб. входит в указанные границы интервала.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (далее - положительное экспертное заключение).

Таким образом, комиссия вправе принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае:

если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки;

если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов и заявителем не представлено положительное экспертное заключение.

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено.

На основании вышеизложенного, следует исходить из того, что при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом не доказано нарушение требований закона при принятии решения Комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ.

При таком положении заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 215, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании недействительным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №638 от 25.07.2017 года отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий – подпись –