Решение № 2-1719/2018 2-206/2019 2-206/2019(2-1719/2018;)~М-1776/2018 М-1776/2018 от 1 июля 2019 г. по делу № 2-1719/2018

дело № 2-206/19


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Изобильный 02 июля 2019 года

Изобильненский районный суд, Ставропольского края, в составе:

председательствующего судьи Мишина Е.А.;

при секретаре судебного заседания Золиной А.А.;

с участием ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО1;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Изобильненского районного суда, Ставропольского края, гражданское дело по исковому заявлению администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края к ФИО1 ФИО8 об изъятии объекта незавершенного строительства, для продажи с публичных торгов и по встречному исковому заявлению ФИО1 ФИО7 к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о признании жилого дома завершенным строительством, признании права собственности,

установил:

Администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края (далее администрация) обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, для продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды земельного участка от № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией поселка Рыздвяного, <адрес> ФИО2 был предоставлен в аренду, сроком на 3 года, земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 800 кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации:26- 26/034-26/034/401/2015). Срок действия договора аренды 3 года, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. На данном земельном участке ФИО2 осуществлялось строительство и согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ год № КУВИ- 108/2018-3096, ей принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 150,5 кв.м., (основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение 121,7 кв.м.), кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, процент застройки - 18 %.

В связи с истечением срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес>, Изобильненского муниципального района, <адрес> предоставлен земельный участок однократно, для целей завершения строительства. Срок действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.

Предусмотренное право арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение договора аренды на три года однократно для завершения строительства указанного объекта ФИО2 реализовано.

В 2018 году ФИО2 обратилась в администрацию Изобильненского городского округа <адрес> о продлении срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, однако ей было отказано.

Учитывая изложенное, и то, что на дату окончания срока действия договора аренды земельного участка, строительство завершено не было, объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах.

Истец просит суд изъять объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 150,5 кв.м., (основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение 121,7 кв.м.), кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, процент застройки - 18 %, путем продажи с публичных торгов.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации Изобильненского городского округа <адрес> о признании жилого дома завершенным строительством, признании права собственности.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что ДД.ММ.ГГГГ с администрацией <адрес> заключен договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, для целей завершения строительства индивидуального жилого дома, однократно. Срок действия договора аренды - 3 года, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. До подписания данного договора администрация <адрес> уже заключала с ФИО2 договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года. Во время действия этого договора ФИО2 получила разрешение на строительство индивидуального жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение ФИО2 было дано сроком на 10 лет. Кроме того, ранее ФИО2 оформила право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, готовность - 18%. Право собственности оформлено в установленном законе порядке. Однако, срок действия договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, закончился, но достроить жилой дом во время, определенное ранее, ФИО2 не смогла. Одна из причин в том, что при выделении земельного участка в 2012 году, администрация <адрес> обещала, что в скором времени к месту нахождения выделяемых ею земельных участков, будут проведены электричество, вода и газ. В настоящее время строительство жилого дома закончено, но его введение в эксплуатацию невозможно, так как администрация не желает продолжение договора аренды. ФИО2 в заключении нового договора аренды отказано.Кроме того, признание объекта завершенным строительством будет препятствовать изъятию спорного объекта недвижимости.

Просит суд признать жилой дом, расположенный на земельном участке категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 800 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, завершённым строительством, а также признать за ФИО2 права собственности на данный жилой дом.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску - администрации Изобильненского городского округа <адрес>, действующая по доверенности, ФИО4, извещенная надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Также представила письменный отзыв на встречное исковое заявление ФИО2, в обоснования которого указала, что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами истек. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадью 121,7 кв.м., со степенью готовности - 18%, право собственности зарегистрировано за ФИО2 Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения решение Изобильненского районного суда об отказе ФИО2 в признании договора аренды земельного участка недействительным и возложении обязанности заключить новый договор аренды. Таким образом, у истца (по встречным исковым требованиям) отсутствует право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. Кроме того, на данный момент, запись о договоре аренды земельного участка с КН 26:06:190127:158 погашена, а объект завершенного строительства на земельном участке фактически отсутствует, что подтверждается фотоматериалом, сделанным специалистом Рыздвяненского территориального управления Изобильненского городского округа <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Справка о среднерыночной стоимости объекта оценки - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, положенная в основу встречного искового заявления ФИО2, не может являться доказательством фактического наличия завершенного строительства объекта недвижимости, так как не содержит технических характеристик объекта капитального строительства, позволяющих индивидуализировать жилой дом, как индивидуально определенную вещь.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2, в судебном заседании поддержала встречные исковые требования, просила суд их удовлетворить в полном объеме. Возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований администрации Изобильненского городского округа <адрес>.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, действующая по доверенности ФИО5, извещенная надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Выслушав мнение ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией поселка Рыздвяного, <адрес> ФИО2 предоставлен в аренду, сроком на 3 года, земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 800 кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации:26- 26/034-26/034/401/2015). Срок действия договора аренды истек. Новый договор аренды заключен между сторонами не был.

На спорном земельном участке ФИО2 осуществлялось строительство и согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости, ей принадлежит, на праве собственности, объект незавершенного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, процент готовности застройки - 18 %.

Земельный участок был предоставлен ответчику на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", в соответствии с которым, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичные основания предоставления земельных участков без проведения торгов закреплены и в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

По смыслу приведенных положений земельного законодательства, земельный участок может быть предоставлен собственнику объекта незавершенного строительством без проведения торгов, сроком на три года для завершения его строительства, лишь однократно.

Не выполнения целей, для которых был предоставлен такой земельный участок, влечет наступление последствий, установленных статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

По смыслу положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ прекращение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного лицу без проведения торгов, в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта, в случаях, когда его строительство не завершено в пределах срока аренды, является основанием для прекращения права собственности указанного лица в отношении такого незавершенного строительством объекта путем его изъятия у собственника и продажи с публичных торгов.

Как установлено судом, заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, прекращен ДД.ММ.ГГГГ, в связи с истечением срока его действия.

Из представленного администрацией фотоотчета усматривается, что строение до настоящего времени не завершено. Оснований у суда сомневаться в его достоверности не имеется. Указанное обстоятельство ответчиком ФИО2 не оспаривается.

Степень готовности объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 150,5 кв.м., (основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение 121,7 кв.м.), кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на момент прекращения договора аренды, процент застройки составляет - 18 %. Рыночная стоимость установленная отчетом об оценке № РС 025/3/2018 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО "Арбитраж" составляет 320 000 рублей. Сомневаться в достоверности представленного отчета об оценки у суда не имеется.

При этом, представленная ФИО2 справка о среднерыночной стоимости объекта оценки не содержит сведений о технических характеристиках объекта недвижимости, степени его готовности. Данные указанные в справке не относятся индивидуально к домовладению ФИО2, а носят предположительный характер о среднерыночной стоимости аналогичных объектов в <адрес>.

Кроме того, решением Изобильненского районного суда, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Изобильненского городского округа <адрес> о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и администрацией <адрес> о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 800 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, для целей завершения строительства индивидуального жилого дома, однократно, недействительным, возложении обязанности заключить с ФИО2 новый договор аренды, для целей завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком на 3 года, отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Изобильненского районного суда, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

При таких обстоятельствах, поскольку на момент прекращения договора аренды земельного участка, строительство спорного объекта недвижимого имущества не завершено, суд приходит к выводу об обоснованности требований администрации Изобильненского городского округа <адрес> об изъятии объекта незавершенного строительства, для продажи с публичных торгов.

Встречные исковые требования ФИО2 суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положений ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (п. 1). Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2). Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом (п. 3).

В соответствии с положениями ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи (пункт 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Из разъяснений указанных в пункте 24 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Ответчиком по первоначальному иску, истцом по встречному иску ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих право на земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, а также сведений о параметрах постройки, завершении строительных работ, документов указывающих, что данная постройка является оконченной, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Изобильненского городского округа <адрес> о признании жилого дома завершенным строительством, признании права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление администрации Изобильненского городского округа <адрес> к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, для продажи с публичных торгов - удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 150,5 кв.м., (основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение 121,7 кв.м.), кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, процент застройки - 18 %, путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к администрации Изобильненского городского округа <адрес> о признании жилого дома завершенным строительством, признании права собственности - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Изобильненский районный суд, <адрес> в течение месяца со дня составления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Мишин