Решение № 2-4627/2020 2-682/2021 2-682/2021(2-4627/2020;)~М-4227/2020 М-4227/2020 от 9 марта 2021 г. по делу № 2-4627/2020

Дело № 2-682/2021

(№44RS0001-01-2020-007058-49)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2021 года

Свердловский районный суд города Костромы в составе:

судьи Шуваловой И.В.,

при секретаре Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ПМК» к ФИО1 о признании отсутствующим право залога,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПМК» обратилось в суд с указанным иском, свои требования мотивировали тем, что ООО «ПМК» на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью 30001,02кв.м., кадастровый номер №, категории земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- многоквартирные жилые дома <адрес> этажей, находящийся по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись регистрации №; объект незавершённого строительства, кадастровый номер №, инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>, в районе ТЭЦ-2, на землях племзавода «Караваево», о чем в ЕГРН <дата> сделана запись регистрации №. Истец является новым застройщиком жилого комплекса по адресу: <адрес>, что подтверждается выданными разрешениями на строительство №-№ №, №-№ №. В связи с переходом <дата>. права собственности на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом к истцу в отношении земельного участка в ЕГРН <дата>. зарегистрирован залог в силу закона в пользу ФИО1, запись о залоге №, по основаниям, предусмотренным статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Основание регистрации- договор № от <дата> участия в долевом строительстве, заключенный бывшим застройщиком ООО «БАУХАУЗ» с ФИО1, предметом которого является привлечение средств участника для строительства многоквартирного жилого дома <адрес> по (ПЗУ) по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и последующая передача ему в собственность квартиры <адрес> (объект) после ввода дома в эксплуатацию. Указанный договор долевого участия зарегистрирован Управлением Росреестра по Костромской области <дата>. В связи с переходом <дата>. права собственности на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, к истцу стороны заключили трёхстороннее соглашение от <дата>. о замене застройщика с ООО «БАУХАУЗ» на ООО «ПМК». Данное соглашение ввиду имевшихся ранее ограничений на регистрационные действия, зарегистрировано Управлением Росреестра по Костромской области <дата>., о чём на соглашении учинена соответствующая запись. Залог зарегистрирован на период с <дата>. по 3-ий квартал 2019г. (срок передачи объекта участнику долевого строительства). Пунктом 2.2. договора долевого участия установлен срок ввода дома в эксплуатацию: 2-ой квартал 2019 года. Пунктом 2.3. договора предусмотрен срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства: 3-ий квартал 2019 года, то есть по <дата>. включительно, с учетом норм ст.ст.190, 193 ГК РФ. Участник долевого строительства ФИО1 <дата> направила по почте в адрес ООО «ПМК» уведомление об отказе от договора № от <дата>. участия в долевом строительстве на основании п.1 ч.1 ст. 9 Закона, мотивировав это нарушением застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участнику. В соответствии с п.1 ч.1 ст.9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. В силу п.4 ч.1 ст.9 Закона договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, в данном случае - с <дата>. Залог является акцессорным обязательством, обеспечивающим основное, в настоящем случае - обязательство, возникшее у застройщика перед участником по договору № от <дата> участия в долевом строительстве, и прекращается с прекращением основного обязательств в соответствии с нормами пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ. То есть, залог прекращён одновременно прекращением основного обязательства <дата>. в силу императивной нормы материально права. Согласно абз. второму п.2 ст.352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1). Такое требование заявлено истцом ответчику <дата>. Вместе с тем, до настоящего времени в ЕГРН имеется непогашенная запись о залоге земельного участка, принадлежащего истцу, в пользу ФИО1 №.

В связи с изложенным ООО «ПМК» просило признать отсутствующим право залога в пользу ФИО1, номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости №, в отношении земельного участка общей площадью 30001,02 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома <адрес> этажей, находящегося по адресу: Костромская область, <адрес> и погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о залоге №. Указать в резолютивной части решения на то, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о залоге № в пользу ФИО1

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2, ФИО3, УФНС по Костромской области.

В судебном заседании представитель ООО «ПМК» на основании доверенности ФИО4 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие и признании исковых требований.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ФИО3 на основании доверенности ФИО5 исковые требования полагал подлежащими отклонению, указал, что право залога погашается одновоременно с прекращением основного обязательства. Между тем, запись о договоре участия в долевом строительстве до настоящего времени в ЕРГН не погашена, в связи с чем договор является действующим.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Управление Росреестра в Костромской области, УФНС по Костромской области своих представителей в судебное заседание не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав участвовавших в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 ст. 341 ГК РФ установлено, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Залог прекращается в том числе, с прекращением заложенного права (пп. 3 п. 1. ст. 352 ГК РФ).

Как следует из материалов дела ООО «ПМК» является собственником земельного участка, общей площадью 30001,02 кв.м., кадастровый номер, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- многоквартирные жилые дома <адрес> этажей, находящийся по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН <дата> внесена запись регистрации №.

<дата> между ООО «БАУХАУЗ» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого является привлечение средств участника для строительства многоквартирного жилого дома <адрес> по (ПЗУ) по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и последующая передача ему в собственность квартиры <адрес> (объект) после ввода дома в эксплуатацию. Указанный договор долевого участия зарегистрирован Управлением Росреестра по Костромской области <дата>

В связи с переходом <дата> к ООО «ПМК» права собственности на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, между ООО «БАУХАУЗ», ООО «ПМК» и ФИО1 было заключено трёхстороннее соглашение от <дата>. о замене застройщика с ООО «БАУХАУЗ» на ООО «ПМК». Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Костромской области <дата>.

Кроме того, в связи с переходом <дата>. права собственности на земельный участок № в ЕГРН <дата>. зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, регистрационная запись №. Основание регистрации: договор участия в долевом строительстве от <дата> №. Залог зарегистрирован на период с <дата>. по 3-ий квартал 2019г. (срок передачи объекта участнику долевого строительства).

Согласно письма Управления Росреестра по Костромской области, в отношении строящегося объекта на спорном земельном участке имеется запись о регистрации договора участия в долевом строительстве от <дата>, заключенного с ФИО1

Пунктом 2.2. договора участия в долевом строительстве от <дата> № установлен срок ввода дома в эксплуатацию: 2-ой квартал 2019 года.

Пунктом 2.3. договора предусмотрен срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства: 3-ий квартал 2019 года.

В силу норм п.2 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, односторонний отказ от договора представляет собой одностороннюю сделку, прекращающую обязательство во внесудебном порядке.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

<дата> участник долевого строительства ФИО1 направила в адрес ООО «ПМК» уведомление об отказе от договора № от <дата>. участия в долевом строительстве на основании п.1 ч.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, мотивировав свое заявление нарушением застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участнику. Факт направления уведомления заказным письмом с описью вложения подтвержден материалами дела.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве от <дата> № является расторгнутым с <дата>.

При таких обстоятельствах, поскольку обязательства сторон по указанному договору прекратились, таким образом, с <дата> прекращен и залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с пп. 3 п. 1. ст. 352 ГК РФ, согласно которому залог прекращается в том числе в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Довод представителя третьего лица о том, что договор участия в долевом строительств является действующим, поскольку не погашена запись о его регистрации суд находит несостоятельным, поскольку в силу прямого указания закона договор считается расторгнутым с момента направления уведомления об отказе от его исполнения.

Согласно п.2 ст.352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Как следует из материалов дела <дата> в адрес ответчика ООО «ПМК» было направлено требование об обеспечении погашения записи о залоге в отношении земельного участка №. До настоящего времени данное требование не исполнено.

Согласно ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу абз.9 п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Как разъяснено в п.п. 52 - 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Поскольку наличие записи об ипотеке в отношении земельного участка № нарушает права истца, учитывая, что оснований для сохранения данной записи на день рассмотрения спора не имеется, суд находит исковые требований ООО «ПМК» подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ПМК» удовлетворить.

Признать отсутствующей запись об ипотеке в силу закона от <дата>, номер регистрационной записи № в отношении земельного участка общей площадью 30001,02 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома <адрес> этажей, находящегося по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости запись об ипотеке в силу закона от <дата> №.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд г. Костромы.

Судья: И.В. Шувалова

Мотивированное решение изготовлено 11.03.2021.