Апелляционное определение № 33-5890/2025 от 14 декабря 2025 г.

Дело № 33-5890/2025

(Номер дела в суде 1 инстанции 2-382/2025)


апелляционное определение

г. Тюмень

15 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего

ФИО149,

судей

ФИО150, Стойкова К.В.,

при секретаре

ФИО151,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе группы лиц в лице представителя ФИО46 на решение Ленинского районного суда г. Тюмени от <.......>, которым постановлено:

«в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО98, ФИО2, ФИО96, ФИО51, ФИО114, ФИО46, ФИО125, ФИО117, ФИО48, ФИО86, ФИО62, ФИО89, ФИО119, ФИО127, ФИО3, ФИО133, ФИО132, ФИО4, ФИО147, ФИО5, ФИО82, ФИО105, ФИО6, ФИО110, ФИО7, ФИО124, ФИО77, ФИО8, ФИО9, ФИО128, ФИО54, ФИО10, ФИО44, ФИО131, ФИО11, ФИО136, ФИО12, ФИО130, ФИО99, ФИО115, ФИО100, ФИО142, ФИО13, ФИО14, ФИО59, ФИО55, ФИО15, ФИО112, ФИО145, ФИО52, ФИО76, ФИО83, ФИО95, ФИО74, ФИО16, ФИО123, ФИО45, ФИО146, ФИО80, ФИО17, ФИО70, ФИО148ФИО148, ФИО18, ФИО19, ФИО92, ФИО140, ФИО20, ФИО111, ФИО21, ФИО22, ФИО68, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО141, ФИО63, ФИО64, ФИО91, ФИО94, ФИО26, ФИО109, ФИО61, ФИО137, ФИО135, ФИО107, ФИО106, ФИО90, ФИО97, ФИО72, ФИО113, ФИО93, ФИО88, ФИО108, ФИО27, ФИО65, ФИО28, ФИО58, ФИО144, ФИО126, ФИО78, ФИО139, ФИО29, ФИО30, ФИО81, ФИО56, ФИО31, ФИО32, ФИО138, ФИО33, ФИО87, ФИО85, ФИО67, ФИО121, ФИО120, ФИО134, ФИО34, ФИО57, ФИО35, ФИО73, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО66, ФИО39, ФИО129, ФИО122, ФИО143, ФИО40, ФИО104, ФИО49, ФИО101, ФИО102, ФИО84, ФИО103, ФИО118, ФИО71, ФИО69, ФИО60, ФИО41, ФИО116, ФИО53, ФИО50, ФИО79, ФИО42, ФИО75 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Скандиа у озера», ФИО47, обществу с ограниченной ответственностью «Каденс», обществу с ограниченной ответственностью «Скандиа. Сервис», ФИО43 о признании здания общим имуществом жилых домов, признания недействительными результатов межевания, прекращения права собственности, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи регистрации права, возложении обязанности передать здание котельной и оборудование к ней, взыскании неустойки, судебных расходов - отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Стойкова К.В., объяснения истца ФИО46, являющейся представителем группы лиц, и ее представителя ФИО169, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО «Скандия Сервис» ФИО166, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы и поддержавшего доводы письменных возражений, судебная коллегия

установила:

Истцы обратились в суд с иском с учетом уточнений к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Скандиа у озера», ФИО47, обществу с ограниченной ответственностью «Каденс», обществу с ограниченной ответственностью «Скандиа. Сервис», просили признать здание по адресу: г. Тюмень, котельная ЖК «Квартал у озера» с кадастровым номером: <.......> площадью 160,5 кв.м. общим имуществом, жилых домов по адресу город Тюмень, <.......> ул. <.......>; признать здание по адресу: город Тюмень, ул. <.......> с кадастровым <.......> общим имуществом жилых домов по адресу: Тюмень, <.......>, 8, а также иных возводимых домов: этап 11 и этап 12, в третьей очереди строительства, на земельном участке с кадастровым номером <.......>; Истребовать у ФИО47 здание по адресу: г. Тюмень, Котельная ЖК «Квартал у озера» с кадастровым номером: <.......> в долевую собственность собственников помещений в жилых домах по адресу: г. Тюмень, <.......>, ул. <.......> истребовать у ФИО47 земельный участок по адресу: г. Тюмень, <.......> с кадастровым номером <.......> в долевую собственность собственников помещений в жилых домах по адресу: г. Тюмень, <.......> ул. <.......>; признать недействительными результаты межевания, выполненные кадастровым инженером ФИО43 от <.......> в отношении земельного участка с кадастровым номером: <.......> и исключить из ЕГРН координаты характерных поворотных точек земельного участка; прекратить право собственности и исключить запись регистрации права из ЕГРН ФИО47 на здание по адресу: г. Тюмень, Котельная ЖК «Квартал у озера», с кадастровым номером <.......>, запись регистрации права <.......> от <.......>; исключить из ЕГРН запись регистрации права <.......> от <.......> в отношении здания по адресу: г. Тюмень, Котельная ЖК «Квартал у озера» с кадастровым номером: <.......>; прекратить право собственности и исключить запись из ЕГРН ФИО47 на земельный участок по адресу: г. Тюмень, <.......>, кадастровый <.......>, запись регистрации права <.......> от <.......>; возложить обязанность на ФИО47, ООО «Каденс» передать здание котельной по адресу: г. Тюмень, котельная ЖК «Квартал у озера» с кадастровым номером: <.......> и оборудование в ней, в срок не превышающий 30 дней, с даты вступления решения суда в законную силу управляющей компании - ООО «Скандиа. Сервис», а управляющую компанию принять данное оборудование и здание; взыскать с ФИО47, ООО «Скандия. Сервис» неустойку в порядке ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в размере 100 руб. с каждого, в пользу каждого истца, за нарушение сроков передачи здания котельной по адресу: г. Тюмень, Котельная ЖК «Квартал у озера», с кадастровым номером : <.......> и оборудование в ней начиная с 31 дня после вступления решения в законную силу и до момента фактического передачи; признать договор аренды недвижимого имущества № А-2-02/2023 от <.......>, заключенный между ФИО47 и ООО «Каденс» недействительной сделкой; истребовать у ООО «СЗ «Скандиа у озера» здание по адресу: город Тюмень, ул. <.......> с кадастровым номером <.......> в долевую собственность помещений в жилых домах по адресу: город Тюмень, <.......> а также иных возводимых домов: этап 11 и этап 12 третьей очереди строительства, на земельном участке с кадастровым номером <.......>; Прекратить право собственности и исключить запись регистрации права из ЕГРН ООО « СЗ «Скандиа у озера» на здание по адресу: <...><.......> с кадастровым номером: <.......> запись регистрации права <.......> от <.......>; возложить обязанность на ООО «СЗ «Скандиа у озера» передать здание котельной по адресу: город Тюмень, ул. <.......> с кадастровым номером: <.......> и оборудование в ней, в срок не превышающий 30 дней, с даты вступления решения суда законную силу, управляющей компании - ООО «Скандиа. Сервис», а управляющую компанию принять данное оборудование и здание; взыскать с ООО «СЗ «Скандиа у озера», ООО «Скандиа. Сервис» неустойку в порядке ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ, в размере 100 руб. с каждого, в пользу каждого истца, за нарушение сроков передачи здания котельной по адресу: город Тюмень, ул. <.......> кадастровым номером: <.......> и оборудование к ней начиная с 31 дня после вступления решения в законную силу и до момента фактической передачи. Кроме того, просят взыскать с ответчиков в пользу ФИО46 расходы по оплате государственной пошлины (т.3 л.д.244-245).

Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками жилых (нежилых) помещений в ЖК «Скандиа у озера» в городе Тюмени, управляющей компанией жилых домов ЖК «Скандиа у озера» является ООО «Скандиа. Сервис». Земельный участок с кадастровым номером <.......> предоставлен для комплексного развития территории, на основании договора аренды земельного участка, заключенного ООО «Инжиниринг» с Департаментом имущественных отношений <.......><.......>, далее по договору субаренды земельного участка от <.......> ООО «Инжинаринг» передало земельный участок во временное возмездное пользование ООО «Скандиа». На указанном выше земельном участке возведена первая очередь строительства жилого комплекса, источником теплоснабжения является проектируемая котельная. Земельный участок <.......> предоставлен для комплексного развития территории, на основании договора аренды земельного участка, заключенного ООО «ИнвестСтрой» с Департаментом имущественных отношений <.......> от <.......><.......>, далее ООО «ИнвестСтрой» передало земельный участок во временное возмездное пользование ООО «Скандиа» по договору субаренды земельного участка по договору субаренды земельного участка от <.......>, на основании разрешения на строительство на данном земельном участке возведена вторая очередь строительства жилого комплекса, дома введены в эксплуатацию. Отмечают, что первая и вторая очередь вводились фактически одновременно, что является, по мнению истцов, подтверждения факта единства системы отопления. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в состав вводимого объекта входит котельная общей площадью 160 кв. м., которая обеспечивает поступления отопления в жилые дома первой и второй очереди.

Таким образом, котельная, с кадастровым номером <.......> является источником теплоснабжения домов первой и второй очереди, фактически входит в состав жилого комплекса и является общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в домах: г. Тюмень, <.......> (первая очередь), <.......> ул. <.......> (вторая очередь), при этом котельная с кадастровым номером <.......> не передана в общее имущество собственников помещений. Более того, <.......> застройщик зарегистрировал на себя право собственности на спорный объект, далее продал данное здание ФИО47, который в свою очередь, передал спорное имущество ООО «Каденс» на основании договора аренды. Ответчик ФИО47 осуществил выдел земельного участка с кадастровым номером <.......> (под котельной) из земельного участка <.......> (под второй очередью) на основании межевого плана, подготовленного ФИО43 от <.......> и зарегистрировал право собственности. При этом участники долевой собственности своего согласия на данные действия не давали. Кроме того, для комплексного развития территории, на основании Договора субаренды земельного участка от <.......>, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО167 и ООО «Скандиа Девелопмент» предоставлен земельный участок с кадастровым номером <.......>, выдано разрешение на строительство третьей очереди «Комплекс малоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями, <.......> Этап 10 (ГП-1, 2, 3, 4, Котельная)», котельная с кадастровым номером <.......> является источником теплоснабжения домов третьей очереди, фактически входит в состав жилого комплекса и является общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в домах: <.......> и иные, еще не возведенные (третья очередь). При этом котельная не была передана в общее имущество собственников помещений, право собственности на котельную зарегистрировано за застройщиком. Права на земельный участок <.......> в настоящее время не зарегистрированы. При этом для отчуждения общего имущества необходимо единогласное согласие всех участников долевой собственности, которое застройщиком получено не было.

В адрес застройщика направлена претензия, оставленная без удовлетворения, в связи с чем истцы обратились в суд.

Ответчик ООО «СЗ «Скандиа у озера», в порядке ст. 35,38,174 ГПК РФ направил в суд письменные возражения по существу спора, в которых иск не признал, просил в иске отказать (т.3 л.д.161-167).

Ответчик ФИО47, в порядке ст.35,38,174 ГПК РФ направил в суд отзыв на иск, просил в иске отказать, ссылался на пропуск срока исковой давности (т.3 л.д.230).

В порядке ст.35,38,174 ГПК РФ ответчик ООО «Скандиа. Сервис» направил в суд письменные возражения по существу спора, в которых иск не признал, просил в иске отказать.

В возражениях на иск полагает истца ФИО46 ненадлежащим по делу в части требований, касательно здания по адресу: город Тюмень, котельная ЖК «Квартал у озера».

Судом в порядке ст. 43 ГПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Северо-Уральское управление Ростехнадзора, Департамент имущественных отношений <.......> (т.4 л.д.92-97).

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО46 представитель истца ФИО163 иск поддержали в полном объеме, по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ООО «Каденс» ФИО164 иск не признала.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Скандиа у Озера» ФИО165 иск не признал, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «Скандиа. Сервис» ФИО166 иск не признал, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

В судебное заседание истцы, ответчики ФИО47, ФИО43, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, о причинах неявки не известили.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась группа лиц в лице представителя ФИО46, в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции.

Указывает, что коллективные истцы являются собственниками жилых/нежилых помещений, расположенных в жилом комплексе «Скандия у озера» в г. Тюмени. В настоящем деле необходимо было установить, за счет чьих денежных средств возведены спорные котельные. В материалы дела застройщиком не представлены документы, позволяющие установить источник финансирования возведения спорных объектов. При этом истцы не имеют доступа к финансовой документации ответчика. Судом не дана оценка условиям п.10.3 заключенных договоров участия в долевом строительстве. При строительстве и проектировании котельных они не создавались застройщиком для себя, они созданы как часть инфраструктуры, которая обслуживает МКД. Таким образом, право собственности застройщика в рамках ст. 218 ГК РФ возникнуть не может.

Ссылается на обстоятельства признания общим имуществом котельных, собственников недвижимых вещей в рамках ст. 259.1 ГК РФ. Полагает, что значимым является установление целевого назначения возведенных котельных; возможность их использования вне целевого назначения – обслуживание иных жилых домов, кроме возводимых в рамках данных проектных решений. Из проектной документации следует, что цель возведения спорных котельных – обслуживание возводимого жилого комплекса.

Указывает на обстоятельства нарушения межевания, выдел земельного участка под котельную и состава земельного участка под вторую очередь. Считает, что с момента передачи первой квартиры в собственность первому дольщику, земельный участок под МКД становится общей собственностью собственников недвижимого имущества, и выдел земельного участка под котельную невозможен. Ссылаясь на нормы действующего законодательства, полагает, что государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в МКД и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ООО «Скандия. Сервис» полагает, что основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Заслушав докладчика, объяснения участников процесса, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцы являются собственниками жилых (нежилых) помещений в жилищном комплексе «Скандиа у озера» в городе Тюмени.

ООО «Скандиа. Сервис» является управляющей компанией многоквартирным домом по адресу: город Тюмень, <.......> (т.1 л.д.131-135).

ООО «Инжиниринг» и Департамент имущественных отношений <.......> заключили договор аренды <.......> от <.......> в отношении земельного участка <.......>, вид разрешенного пользования – для комплексного освоения территории (т.1 л.д.168).

<.......> между ООО «Инжиниринг» ООО «Скандинавия» заключен договор субаренды данного земельного участка, по условиям которого ООО «Инжиниринг» передал, а ООО «Скандинавия» принял земельный участок, площадью 19 825 кв.м. по адресу: город Тюмень, район оз.Песьяное с кадастровым номером <.......> (т.1 л.д.168).

Администрация города Тюмени <.......> выдала ООО «Скандиа Девелопмент» разрешение <.......> на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией комплекс малоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями город <.......> с инженерными сетями на земельном участке с кадастровым номером <.......> (т.1 л.д.169-173, 174-178).

Обращаясь с коллективным иском, истцы ссылались на то, что согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <.......> в состав вводимого объекта – второй очереди строительства, входит котельная, общей площадью 160 кв.м., обеспечивающая поступление отопления в жилые дома первой и второй очереди (т.2 л.д.25-31).

Согласно проектной декларации <.......> от <.......> «Комплекс малоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями, <.......> котельная с кадастровым номером <.......> является источником теплоснабжения домов первой и второй очереди (т.1 л.д.210-250).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после сдачи домов ООО СЗ «Скандиа у озера» зарегистрировало право собственности на котельную с кадастровым номером <.......>

На основании договора купли-продажи здание котельной с кадастровым номером <.......> передано застройщиком ФИО47, который, в свою очередь на основании договора аренды №А-2-02/2023 от <.......> передал котельную ООО «Каденс».

Кадастровым инженером ФИО43 <.......> подготовлен межевой план, на основании которого из земельного участка <.......> выделен земельный участок под котельной и присвоен кадастровый <.......>; ФИО47 зарегистрировал право собственности на земельный участок <.......>

Кроме того, <.......> между индивидуальным предпринимателем ФИО167 и ООО «Скандиа Девелопмент» заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, вид разрешенного строительства для комплексного освоения территории (малоэтажная застройка), по условиям которого ИП ФИО167 передал, а ООО «Скандиа Девелопмент» принял земельный участок, площадью 68 614 кв.м. по адресу: <.......>т.2 л.д.133-136).

Администрация города Тюмени <.......> выдала ООО «СЗ «Скандиа у озера» разрешение <.......> на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией комплекс малоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями город <.......>. Этап <.......> (ГП-1,2,3,4, котельная) с инженерными сетями на земельном участке с кадастровым номером <.......> (т.2 л.д.137-140).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <.......> от <.......> осуществлен ввод третьей очереди строительства, а также котельной по адресу: <...><.......> стр.1 в пределах земельного участка <.......> (т.2 л.д.141-144).

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы объекта «Комплекс малоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями, <.......>, <.......> (ГП-1,2,3,4, котельная)» источником теплоснабжения жилых домов является проектируемая отдельно стоящая котельная. В котельной предусматривается установка 4-х водогрейных котлов, предназначенных для нужд теплоснабжения жилого комплекса (т.2 л.д.162-227).

Собственником котельной по адресу: город Тюмень, ул. <.......> является ООО «СЗ «Скандиа у озера» (т.3 л.д.47-50).

Обращаясь с коллективным иском, истцы ссылались на то, что котельная по адресу: город <.......> с кадастровым номером <.......> является источником теплоснабжения домов третьей очереди, фактически входит в состав жилого комплекса и является общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в домах <.......> и иные, еще не возведенные.

Поскольку согласие на передачу указанного общедомового имущества собственники жилых помещений в указанных домах не давали, имущество фактически выбыло из их владения, то истцы обратились в суд с настоящим иском.

Спорные помещения принадлежат на праве собственности: ФИО47 (котельная с кадастровым номером <.......> в настоящее время в аренде ООО «Каденс», ООО «СЗ «Скандиа у озера» (котельная по адресу: город <.......>), что подтверждается представленными истцами выписками из ЕГРН.

Судом установлено, что для осуществления строительства жилого комплекса застройщику предоставлены в субаренду земельные участки для последующего строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса, в том числе с котельными.

При реализации инвестиционного проекта застройщик зарегистрировал за собой право собственности на построенные вновь котельные, в том числе на котельную с кадастровым номером <.......>, находящуюся в настоящее время в собственности ФИО47

Установлено, что на данный момент потребителями от указанных источников теплоснабжения являются дома первой и второй очереди по <.......>,14,16, ул. <.......> котельная с кадастровым номером <.......>) и дома третьей очереди по <.......>,8 (котельной по адресу: город Тюмень, ул. <.......>

Как пояснил в судебном заседании представитель ООО «СЗ «Скандиа у озера» в настоящее время жилищный комплекс продолжает вводить в эксплуатацию дома следующей очереди, которые также отапливаются от данных источников.

Тот факт, что многоквартирные дома по адресу: г. Тюмень, <.......> и г. Тюмень, <.......> введены в эксплуатацию одновременно подтверждает единство системы отопления и то, что источником теплоснабжения домов является котельная, однако не может служить доказательством образования на стороне истцов права собственности на нее.

Представленная стороной истцов проектная декларация от <.......><.......> не подтверждает нахождение котельной с кадастровым номером <.......> в составе общего имущества собственников многоквартирных домов.

Оспаривая сделку по договору аренды недвижимого имущества, заключенную между ФИО47 и ООО «Каденс» в отношении котельной с кадастровым номером <.......> истцы ссылались на ст. 10 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Судом установлено, что право собственности ООО «Скандия у озера» на котельную с кадастровым номером <.......> было зарегистрировано в установленном законом порядке, далее по договору купли-продажи котельная передана ФИО47, который на основании договора аренды передал котельную ООО «Каденс» на срок 3 года 5 месяцев.

<.......> из земельного участка с кадастровым номером <.......> выделен земельный участок с кадастровым номером <.......>, на котором расположена газовая котельная с кадастровым номером <.......>.

Иные объекты, помимо котельной, на земельном участке с кадастровым номером <.......> отсутствуют, также на нем отсутствуют элементы благоустройства, относящиеся к жилым домам.

Доказательств того, что спорный земельный участок <.......> котельная кадастровым номером <.......> является общим имуществом собственников многоквартирных домов не представлено.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд руководствуясь статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцами не доказано что спорные котельные являются неотъемлемой частью отопительной системы и горячего водоснабжения указанных многоквартирных домов и предназначены для обслуживания только данных зданий; из представленной в материалы дела технической и проектной документации не следует, что спорная котельная входит в состав общего имущества многоквартирного дома, следовательно, спорные котельные не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Спорные котельные (котельная с кадастровым номером <.......>, котельная по адресу: город Тюмень, ул. <.......> стр.1), обеспечивающие теплоснабжение других многоквартирных домов, не являются общим имуществом собственников помещений, в связи с чем пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований коллективного иска о признании указанных котельных общим имуществом собственников помещений и передаче их в долевую собственность собственников помещений в жилых домах по адресу: город Тюмень, <.......> ул. <.......>, г. Тюмень, <.......>, а также иных возводимых домов: этап 11 и этап 12, не имеется.

Поскольку право собственности на котельную с кадастровым номером <.......> и земельный участок принадлежало застройщику, который мог принимать решение о распоряжении этим имуществом и был вправе отчуждать имущество без согласия собственников многоквартирных домов, суд, руководствуясь ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований истцов о признании договора аренды недействительной сделкой не имеется.

Поскольку отсутствуют основания для признания спорных котельных общим имуществом собственников многоквартирных домов, суд отказал в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества (котельной ЖК «Квартал у озера» с кадастровым номером: <.......> и земельного участка по ним, город Тюмень, ул. <.......> с кадастровым номером <.......>), признании недействительными результатов межевания от <.......> в отношении земельного участка с кадастровым номером: <.......>, прекращении права собственности ФИО47 на здание по адресу: г. Тюмень, Котельная ЖК «Квартал у озера», с кадастровым номером <.......>, на земельный участок по адресу: г. Тюмень, <.......>, кадастровый <.......> с возложением обязанностей по передаче спорных объектов управляющей компании, признании договора аренды недвижимого имущества № А-2-02/2023 от <.......>, заключенный между ФИО47 и ООО «Каденс» недействительной сделкой и истребование у ООО «СЗ «Скандиа у озера» здания по адресу: город Тюмень, ул. <.......> с кадастровым номером <.......> в долевую собственность с возложением обязанностей на ООО «СЗ «Скандиа у озера» передать здание котельной по адресу: <...><.......>, строение 1 с кадастровым номером <.......> и оборудование в ней, об исключении соответствующих записей из ЕГРН, взыскании неустойки в порядке ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ, соответственно, не имеется оснований и для взыскания с ответчиков в пользу ФИО46 расходов по оплате государственной пошлины.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции. поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при правильном применении норм закона.

Проверяя законность решения суда и обоснованность доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает нарушений закона.

По смыслу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <.......> N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

По смыслу приведенных выше положений закона и нормативных актов отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от <.......> N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая указанные нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, для правильного разрешения настоящего спора юридически значимым обстоятельством являлось установление факта целевого назначения спорной котельной, и на основании установленных обстоятельств определение статуса данного помещения как самостоятельного либо технического.

Многоквартирный дом - это здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (пункт 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.

Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов дела, доказательств того, что спорные котельные являются неотъемлемой частью отопительной системы и горячего водоснабжения указанных многоквартирных домов и предназначены для обслуживания только данных зданий, не представлено.

Учитывая техническую и проектную документацию, спорная котельная не входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Вопреки доводам жалобы, доказательств строительства спорных объектов за счет средств участников долевого строительства в материалы дела не представлено.

Учитывая, что спорные котельные используются для снабжения тепловой энергией не только дома группы лиц, но и других объектов, в частности соседних многоквартирных домов, что не оспаривается истцами, правовой режим, установленный пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации на них не распространяется, оснований для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов, в которых расположены квартиры истцов, не имеется.

То обстоятельство, что цель возведения спорных котельных – обслуживание возводимого жилого комплекса, основанием к отмене решения не может служить, при установленных обстоятельствах. Спорные котельные приняты в эксплуатацию в качестве самостоятельных объектов, в связи с чем объектом общей собственности правообладателей помещений в многоквартирном доме не является.

Доводы кассационной жалобы об обстоятельствах проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов, как очередей одного многоквартирного жилого дома, государственной регистрации права хотя бы одного собственника помещения в МКД и одновременной государственной регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, не могут свидетельствовать о невозможности выдела земельного участка под котельную.

Доказательств с достоверностью, подтверждающих наличие права собственности кого-либо из истцов на спорный объект, как и доказательств участия создания объекта котельной в результате инвестиционной деятельности собственников квартир, расположенных по указанным выше адресам, истцами не представлено.

Вопреки доводам жалобы, суд надлежащим образом установил и оценил фактические обстоятельства дела, применил нормы права, подлежащие применению, в результате чего сделал обоснованный вывод о наличии оснований для отказа в иске. Все представленные в материалы дела доказательства оценены судом в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствующие выводы изложены в обжалуемом решении.

При рассмотрении дела судами правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, приняты необходимые меры для выяснения прав и обязанностей сторон, бремя доказывания между сторонами распределено правильно, выводы судов мотивированы, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, требованиям закона и в апелляционной жалобе не опровергнуты.

С учетом изложенного решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 25 марта 2025 года оставить без изменения. апелляционную жалобу группы лиц в лице представителя ФИО46 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение составлено «23» декабря 2025 г.