Решение № 2А-175/2019 2А-175/2019~М-200/2019 М-200/2019 от 21 октября 2019 г. по делу № 2А-175/2019

№ 3а-175/2019 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 22 октября 2019 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Мязиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-175/2019 по административному иску ФИО1 к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – торговые, торгово-развлекательные комплексы, находящегося по адресу: <адрес>, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, литер Б.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составляет 1626315 рублей 73 коп.; объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером № по состоянию на 22 октября 2015 года - 20220178 рублей 68 коп.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считает завышенной и не соответствующей их рыночной стоимости, чем нарушаются ее права как собственника, влечет увеличение налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с отчетами об оценке АНО по проведению экспертиз и иных исследований «Эксперт-Центр» от 25 марта 2019 № 001-2019, от 17 июня 2019 года № 03-05-19 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 868000 рублей; здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости, по состоянию на 22 октября 2015 года, в размере 11678282 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом. Представитель административного истца адвокат Цыганова Т.Б. в судебном заседании исковые требования поддержала, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просила установить кадастровую стоимость земельного участка и здания, равной их рыночной стоимости, определенной в результате судебной оценочной экспертизы, просит восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО2 не возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание. Администрации муниципального образования «Город Астрахань» не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, свидетеля ФИО3, эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 16 января 2018 года ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – торговые, торгово-развлекательные комплексы, и расположенного на нем здания, литер Б, общей площадью <данные изъяты> кв.м., назначение-нежилое, кадастровый номер №, находящиеся по адресу: г<адрес> (т.1 л.д.9-11).

Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года №562-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области» утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 22 октября 2015 года в размере 120220178 рублей 68 коп. Дата внесения сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости 22 октября 2015 года.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена 01 января 2013 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области № 584-П от 25 декабря 2013 года и составила 1626315 рублей 73 коп. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 18 января 2014 года, в связи с чем на момент обращения истца с иском пятилетний срок пропущен.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку административный истец приобрела в собственности земельный участок с кадастровым номером № 16 января 2018 года, то ранее права истца утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем оснований для пересмотра кадастровой стоимости не имелось.

Суд учитывает также и то, что кадастровая оценка объекта недвижимости утверждена 06 января 2013 года. На 01 января 2019 года новая кадастровая стоимость объекта недвижимости уполномоченным органом Астраханской области не установлена.

Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления ФИО1 срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, административный истец, будучи заинтересованным лицом, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка путем обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований истцом представлены отчеты об оценке, подготовленные АНО по проведению экспертиз и иных исследований «Эксперт-Центр», в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка определена в размере 868000 рублей, объекта капитального строительства – здания в размере 11678282 рубля.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Проверяя соответствие отчетов об оценке, выполненных оценщиком АНО по проведению экспертиз и иных исследований «Эксперт-Центр», законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленных отчетов об оценке, пояснений оценщика ФИО3, судом установлено, что отсутствие в отчетах вывода оценщика об отнесении объектов оценки к определенному сегменту рынка, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объектов оценки.

В рамках рассмотрения дела определением суда от 29 августа 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью «Дело+».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 1270027 рублей, объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером с кадастровым № по состоянию на 22 октября 2015 года в размере 16763138 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО1 адвокат Цыганова Т.Б. при определении рыночной стоимости объектов недвижимости просила принять за основу заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 1270027 рублей, здания с кадастровым номером с кадастровым № - 16763138 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения эксперта ФИО4 следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом определена методом сравнения продаж, поскольку данный метод является наиболее точным методом расчета рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости методом сравнения продаж экспертом определены элементы, в рамках которых осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, установлены схожие и различные характеристики объекта оценки и аналогов, применены необходимые корректировки по цене, количественным и качественным характеристикам объекта оценки и аналогов.

Так, экспертом проанализирован рынок земельных участков, схожих по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки на дату продажи, в связи с чем при проведении экспертизы за основу принято пять объектов – аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам.

Экспертом обоснованно при проведении экспертизы не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).

При этом эксперт обоснованно отказался от результатов доходного подхода, поскольку оценка проводилась на 2013 год и объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.

Данные выводы эксперта соответствуют требованиям ФСО №7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года №568-р (раздел 4).

Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом экспертом мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При проведении экспертизы экспертом принято пять объектов-аналогов, расположенные в Кировском и Ленинском районах города Астрахани, четыре из которых находятся в собственности, один – в аренде. Все земельные участки относятся к землям населенных пунктов офисно-торгового назначения и по данному фактору не отличаются от оцениваемого участка. Объекты – аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО №1 и ФСО №7.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость нежилого помещения экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений торгово-офисного назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт ФИО4 поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, выслушав эксперта ФИО4, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 04 октября 2019 года №29-08-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере их рыночной стоимости: земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 1270027 рублей, здания по состоянию на 22 октября 2015 года в сумме 16763138 рублей.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в суд является 01 августа 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Восстановить ФИО1 срок обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – торговые, торгово-развлекательные комплексы, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 1270027 (один миллион двести семьдесят тысяч двадцать семь) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости, по состоянию на 22 октября 2015 года, в размере 16763138 (шестнадцать миллионов семьсот шестьдесят три тысячи сто тридцать восемь) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 01 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2019 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова