Решение № 2-1249/2019 2-74/2020 от 3 февраля 2020 г. по делу № 2-1249/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ефремов Тульской области 04 февраля 2020 года

Ефремовский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Тимофеевой Т.Н.,

при секретаре Некрасовой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-74-2020 по иску ФИО1 к ООО «Междуречье Агро», ФИО2 о признании договора аренды недействительным,

у с т а н о в и л :

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просил признать» недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым № площадью 4201250 кв.м. (420,125га) по адресу <адрес>, заключенного между ФИО2 и ООО «Междуречье Агро».

В обоснование заявленного требования истец указал и в судебном заседании его представитель ФИО3 пояснил, что ФИО2, являющийся собственником вышеуказанного участка, от имени которого выступал ФИО4, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ передал земельный участок во владение ООО «Междуречье Агро».

Полагает, что данный договор нарушил его право пользования спорным земельным участком, поскольку по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ данный участок был передан ФИО2 в пользование истца сроком на 10 лет. В сентябре 2018г. истец на 140га произвел посев озимой пшеницы, а 280га подготовил под посев яровых зерновых культур, произвел затраты на сумму около 1 млн. руб. В мае 2019 истец обнаружил, что участок площадью 280га засеян ООО «Междуречье Агро».

О том, что договор аренды с ООО «Междуречье Агро» заключен ДД.ММ.ГГГГ на срок 11 месяцев, истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ, он предъявил ФИО2 претензию, что последний заключил договор аренды одного и того же участка дважды.

В мае 2015 он передал на регистрацию в ЕГРПН свой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, который был внесен в реестр ДД.ММ.ГГГГ. Зарегистрировать указанный договор ранее он не мог по вине ответчика ФИО2, поскольку участок находился в залоге у ПАО Сбербанк, обременение на момент заключения договора с этого участка не было снято.

Кроме того, указанный земельный участок ранее с 2013 находился у него в аренде, он имел право на продление срока действия этого договора.

Полагает, что ответчики ФИО2 и ООО «Междуречье Агро» действовали недобросовестно, ФИО2 злоупотребил своими правами собственника, сдав указанный участок в аренду повторно. Данное обстоятельство свидетельствует о недействительности указанного договора.

В судебное заседание истец не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. Представители истца по доверенности ФИО5, ФИО6 заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом. Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО4 и представитель ответчика «Междуречье Агро» ФИО7, представитель ответчиков ФИО8 иск не признали.

По существу заявленного требования пояснили, что действительно спорный участок в период 2013-2016г.г. находился в аренде у главы КФХ ФИО1 По истечении срока аренды договор не продлевался, т.к. ФИО1 не выполнял условия договора и арендную плату не вносил. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, от имени которого действовал ФИО4, заключил договор аренды с КФХ ФИО1 сроком на 10 лет. Однако, регистрация договора была приостановлена вследствие ненадлежащего заверения доверенности ФИО4 и наличия обременения в виде залога по договору с ПАО Сбербанк. ДД.ММ.ГГГГ в регистрации данного договора было отказано, поскольку в установленный срок причины приостановления регистрации не были устранены. В последующем ФИО2, за повторной регистрацией не обращался. После этого собственник участка решил продать его ООО «Междуречье Агро», однако, покупатель не мог оформить получение кредита на покупку, т.к. было обременение участка в виде залога по договору с ПАО Сбербанк и зарегистрированный договор аренды со ФИО1 от 2013. В связи с этим ФИО4 вызвал ФИО1 и ДД.ММ.ГГГГ между ними было достигнуто соглашение, что все сделки по аренде участка прекращены. Поскольку банк долгое время проводил оформление кредита, ФИО4 предложил ООО «Междуречье Агро» на это время взять земельный участок в краткосрочную аренду сроком на 11 мес., что было совершено ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор не требует регистрации. На момент подписания этого договора участок был свободен от какого-либо обременения. О том, что участок продается и сдан на 11 месяцев в аренду истец знал, поскольку именно для этих целей подписывалось соглашение о прекращении аренды. В мае 2019 ООО «Междуречье Агро» засеяло участок 280га рапсом, обработав его предварительно, т.к. он был заросший, никакой осенней обработки на нем не проводилось. Участок 140га, который был засеян озимыми ФИО1, не был засеян, поскольку предполагалось, что урожай должен убрать ФИО1 Однако ФИО1 убрал урожай с обоих участков, причинив ООО «Междуречье Агро» ущерб на сумму около 20млн руб. Кроме того, в мае 2019 ФИО1, не поставив в известность собственника земельного участка и арендодателя, единолично обратился за повторной регистрацией договора от ДД.ММ.ГГГГ, договор прошел регистрацию. Полагают, что данная регистрация является незаконной.

ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в ЕГРПН договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на него зарегистрировано в настоящее время право собствен6ности ООО «Междуречье Агро».

Третье лицо ФИО4 не согласился с доводами истца, указал, что считал спорный договор незаключенным, т.к. он не прошел регистрации, подтвердил, что ФИО1 арендной платы за пользование земельным участком по договору 2013 вносил нерегулярно, по договору от ДД.ММ.ГГГГ не вносил.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Тульской области о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 34 Постановления Пленума N 10\22 от 29.04.2010 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст.305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Судом установлено, что согласно выпискам из ЕГРПН от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 является главой КФХ, ООО «Междуречье Агро» зарегистрировано в ЕГРПН в качестве юридического лица.

Согласно выписке из ЕГРПН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок с кадастровым № площадью 4201250 кв.м. (420,125га) по адресу <адрес>, зарегистрировано ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ собственник земельного участка с кадастровым № площадью 4201250кв.м. ФИО2 передал его в аренду ООО «Междуречье Агро» на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 не является стороной по данному договору аренды. Обращаясь в защиту своего права владения и пользования данным земельным участком, истец ссылается наличие на момент заключения оспариваемой сделки у него права пользования и защиту этого права в силу заключенных ранее договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая данные доводы истца, суд исходит из следующего:

В силу ст.ст. 606-609, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки ….и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.26 ЗК РФ права на земельные участки, …удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Договоры аренды земельного участка, …заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Рассматривая ссылку истца на наличие у него права аренды спорного участка на основании договора аренды от 2013г., суд исходит из следующего:

Согласно договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал в аренду спорный земельный участок КФХ ФИО1 сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, договор был зарегистрирован в ЕГРПН.

Условия об автоматическом продлении срока действия данного договора при истечении указанного срока договор не содержит.

При таких условиях, согласно ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Доказательств направления арендатором арендодателю указанного уведомления истец не представил.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено соглашение о расторжении данного договора, которое прошло регистрацию в ЕГРПН ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, оснований полагать, что на момент заключения оспариваемого договора истец сохранял право аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется.

Как следует из договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ собственник земельного участка с кадастровым № площадью 4201250кв.м. ФИО2, в лице его представителя по доверенности ФИО4, передал его в аренду индивидуальному предпринимателю-главе КФХ ФИО1 на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на срок 10 лет. Таким образом, данный договор подлежал регистрации в ЕГРПН.

Как следует из материалов регистрационного дела ДД.ММ.ГГГГ регистрация данного договора была приостановлена на 3 месяца ввиду отсутствия в доверенности на имя ФИО4 полномочий на его подписание и наличии ипотеки в пользу ПАО Сбербанк.

ДД.ММ.ГГГГ в регистрации договора было отказано. Данный отказ ни истцом, ни ответчиком не оспаривался.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у истца на период оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовало основанное на законе (ст.305ГК РФ) и договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ право на защиту своего владения спорным земельным участком, поскольку такое право возникает только после регистрации договора.

Ссылка истца на последующее одобрение собственником данного договора, суд полагает не убедительным, поскольку данное одобрение имело место ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до вынесения решения об отказе в регистрации сделки и не повлияло на принятие регистратором решения об отказе в регистрации.

Ссылку истца на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (по исковому заявлению п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г. №165) суд полагает неосновательной.

Согласно данному письму, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из п.3.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ срок внесения арендной платы за пользование земельным участком установлен 31.12. текущего года. Доказательств внесения указанной платы, т.е. надлежащего исполнения договора аренды, истец не представил.

Как следует из данного разъяснения, в силу ст.308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст.621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п.1 ст. 617 ГК РФ(сохранение договора в силе при изменении сторон).

Таким образом, истец, пользующийся земельным участком на основании не прошедшего регистрацию договора аренды, не может противопоставить свое право третьему лицу - ООО «Междуречье Агро».

Суд так же не усматривает недобросовестности поведения третьего лица в правоотношениях по передаче земельного участка в аренду - ООО «Междуречье Агро».

В силу разъяснений п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Как следует из искового заявления и представленного истцом проекта договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного истцом, пояснений ответчиков, справке ПАО Сбербанк России от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении ипотеки, данные доказательства с достоверностью подтверждают намерение ответчиков о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка. В качестве собственника в ЕГРПН зарегистрирован ФИО2, каких-либо обременений на данный момент за этим участком в ЕГРПН не зарегистрировано. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в ЕГРПН ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на земельный участок перешло к ООО «Междуречье Агро». Данная сделка прав истца не нарушает.

На момент заключения оспариваемой сделки какого-либо ущерба истцу не причинено. Срок действия оспариваемого договора краткосрочной аренды - 11 месяцев к моменту рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ истек, вследствие чего данный договор в настоящее время прав истца так же не нарушает.

Как следует из искового заявления, не смотря на то, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец получил в пользование земельный участок площадью 420га, фактически на момент сдачи указанного участка в краткосрочную аренду им использовалось только 140га и ООО «Междуречье» указанные площади в дальнейшем не использовало. Тем не менее, в случае, если исполнением указанного договора, истцу причинен материальный ущерб, он вправе обратиться в суд за защитой своего права путем подачи иска с требованием о возмещении причиненного вреда, ссылаясь на договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, прошедший регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. Правомерность данной регистрации предметом рассмотрения в настоящем деле не является, поскольку не может быть основанием для признания оспариваемой сделки недействительной, т.к. имела место значительно позже ее совершения.

Ввиду вышеизложенного суд не находит оснований для удовлетворения требований истца по заявленному иску.

Руководствуясь ст. ст. 194- 197 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Междуречье Агро», ФИО2 о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым № площадью 4201250кв.м. по адресу <адрес>, заключенного между ФИО2 и ООО «Междуречье Агро», отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд путем подачи жалобы в Ефремовский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Тимофеева Т.Н.