Решение № 2-915/2017 2-915/2017~М-1187/2017 М-1187/2017 от 29 октября 2017 г. по делу № 2-915/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«30» октября 2017 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Богдановой Е.Н., при секретаре Ибрагимовой А.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО1 к администрации МО «Приволжский район» Астраханской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства,

Установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчикам о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства.

В обоснование заявленных требований, с учетом уточнений принятых судом в порядке статьи 39 ГПК РФ указав, что 13 декабря 2007 года между ней и Администрацией МО «Приволжский район» Астраханской области был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства сроком на пять лет. 03 февраля 2015 года постановлением администрации МО «Приволжский район» Астраханской области №152 в связи с окончанием его действия в одностороннем порядке право аренды прекращено. На момент вынесения постановления, задолженности по арендным платежам не было, на участке велось строительство, в администрации рассматривалось заявление истца о продлении срока аренды.

Кроме того, во время действия договора аренды истцом хозяйственным способом был возведен фундамент с железобетонным перекрытием основания первого этажа. Согласно техническому паспорту площадь объекта составляет 45,1 кв.м., процент готовности 62%. Возведенный объект не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Истец обращался к ответчику с просьбой о продлении договора аренды, но ему было в этом отказано. В связи с тем, что ответчик отказывает в заключении нового договора аренды, истец просит обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом заключить новый договор аренды на спорный земельный участок для завершения строительства.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия, уполномочила доверенностью ФИО4 и ФИО5, которые настаивали на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, пояснив, что на спорном земельном участке в период действия договора аренды земельного участка построен фундамент жилого дома с железобетонным перекрытием основания первого этажа и возведены стены первого этажа, участок используется по целевому назначению. На обращение истца о продлении срока действия договора ответчик ответил отказом. 03 февраля 2015 года администрацией МО «Приволжский район» вынесено постановление о прекращении договора аренды земельного участка. В ЕГРН запись о прекращении договора аренды внесена 20 марта 2015 года.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что договор аренды между сторонами прекращен, в период действия договора истец строительство на земельном участке не осуществлял.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца и представителя ответчика администрации МО «Приволжский район» в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей истца, представителя ответчика, свидетелей, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит исковые требования ФИО7 подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 13 декабря 2007 года между администрацией МО «Приволжский район» Астраханской области и ФИО2 ФИО1 был заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения, на основании постановления главы администрации МО «Приволжский район» от 13 декабря 2007 года №2686, под индивидуальное жилищное строительство с кадастровым №, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> сроком на пять лет, данный договор прошел государственную регистрацию.

Срок договора аренды от 13 декабря 2007 года истек 15.11.2012 года, однако арендатор ФИО3 продолжила пользоваться имуществом после истечения срока договора, возражений со стороны арендодателя не поступало, при указанных обстоятельствах договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что по окончании срока договора истец продолжала пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не содержится.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, вступившего в силу с 1 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупность приведенных правовых норм свидетельствует о том, что, начиная с 23 июня 2014 года, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства.

В силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона может распространяться на отношения, возникшие до введения его в действие, если это прямо предусмотрено законом (пункт 2 статьи 4 Кодекса).

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22 апреля 2014 года N 12-П, статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет общий (основной) принцип действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу, либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм.

В данном случае, введенная в Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ с 23 июня 2014 года норма, предусматривающая принцип однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства, обратной силы не имеет и не распространяется на правоотношения, возникшие ранее ее введения.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в период действия договора аренды №307 от 13 декабря 2007 года истцом ФИО3 получен градостроительный план земельного участка. На указанном земельном участке истец в 2014 году начала строительство жилого дома, в настоящее время на нем располагается незавершенный строительством объект площадью 45,1 кв.м., степень готовности объекта составляет 62%, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительством по состоянию на 10.08.2016 года.

Истцом ФИО3 представлены суду доказательства того, что ею при возведении постройки соблюдались требования пожарного законодательства, а также техническое заключение о состоянии строительных конструкций объекта незавершенного строительством жилого дома.

Таким образом, цель заключения договора аренды была достигнута, строительство жилого дома истцом осуществлялось, земельный участок используется по назначению.

Факт нахождения на земельном участке сооружения в виде фундамента жилого дома с железобетонным перекрытием основания первого этажа и стен, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, не оспаривался стороной ответчика и подтверждается имеющимся в материалах дела актом обследования администрацией МО «Приволжский район» земельного участка и фотоматериалом.

Кроме того, обстоятельства возведения объекта незавершённого строительства подтвердили допрошенные в ходе рассмотрения дела свидетели ФИО8, ФИО9, указавшие, что истцом велось строительство жилого дома летом 2014 года.

У суда нет оснований не доверять допрошенным по делу свидетелям, показания которых согласуется с иными письменными материалами дела.

Судом принимается во внимание, что ответчиком 02 марта 2015 года, до регистрации постановления о прекращении договора аренды от 03 февраля 2015 года, был составлен Акт осмотра земельного участка, в котором также установлен факт строительства жилого дома на земельном участке.

В связи с чем доводы представителя ответчика ФИО6 о том, что истцом ФИО3 осуществлено строительство объекта недвижимости самовольно, после получения отказа администрации МО «Приволжский район» от 04 сентября 2014 года в продлении договора аренды, несостоятельны.

В материалах дела имеется заявление истца ФИО3 от 18 июня 2014 года о продлении срока действия договора, а также акт осмотра земельного участка от 10 июля 2014 года с фотоматериалом из которого усматривается, что на земельный участок завезен грунт.

10 декабря 2014 года, до прекращения договора аренды истец вновь обращался к ответчику с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства, прилагая при этом фотоматериал строения на земельном участке.

02 марта 2015 года, до регистрации прекращения договора аренды земельного участка в ЕГРН ответчиком был составлен акт осмотра спорного земельного участка, в ходе которого установлено строительство и использование участка по назначению.

Вместе с тем заявление истца ФИО3 о заключении договора аренды земельного участка на новый срок осталось без удовлетворения, по причине истечения срока действия договора, при этом земельный участок освобожден истцом не был.

При указанных обстоятельствах суд считает, что поскольку ФИО3 являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не имеется, других соискателей на данный земельный участок не имеется, при таком положении суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства.

Наличие или отсутствие разрешения на строительство в данном случае правового значения не имеет. Закон никак не связывает наличие разрешения на строительство с правом продления аренды земельного участка. Кроме того, данное требование комитета является заведомо неисполнимым, поскольку согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство истцу необходимо в уполномоченный орган предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок. Следовательно, получить разрешение на строительство истец вправе лишь после продления аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 ФИО1 к администрации МО «Приволжский район» Астраханской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области заключить с ФИО2 ФИО1 договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на новый срок, для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 30 октября 2017 года.

Судья Богданова Е.Н.