Решение № 2-996/2020 2-996/2020~М-737/2020 М-737/2020 от 28 июля 2020 г. по делу № 2-996/2020

Дело № 2-996/2020

УИД 26RS0012-01-2020-001766-78


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2020 года <адрес>

Ессентукский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Хетагуровой М.Э.

при секретаре Микейловой Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ренессанс» к ФИО2 о расторжении договора долевого участия в строительстве, исключении записи о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ренессанс» обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с офисными помещениями в районе <адрес>, позиция 2, 2-я очередь от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком в отношении однокомнатной <адрес>, кадастровый №, находящейся на втором этаже многоквартирного жилого дома, и привести стороны в первоначальное положение, исключив запись о регистрации права собственности 26:30:040402:1867-26/018/2018-1 от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН на указанную квартиру за ФИО2

В обоснование исковых требований указано следующее.

Между ООО «Ренессанс» и ФИО2 заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с офисными помещениями в районе <адрес>, позиция 2, 2-я очередь от ДД.ММ.ГГГГ в отношении однокомнатной <адрес>, кадастровый №, находящейся на втором этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью (с учетом площади лоджий и балконов) 45,2 кв.м. Размер денежных средств подлежащих уплате застройщику составляет 1 446 400 рублей.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора уплата взноса производится участником долевого строительства путем внесения платежа, указанного в пункте 4.2 Договора на расчетный счет застройщика после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером 26:30:040402:274-26/005/2017-19.

Однако в нарушение условий договора денежные средства на расчетный счет застройщика не поступили. Ответчик был предупрежден о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, несмотря на наличие неоплаченной цены по договору был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. Согласно указанному акту ответчику была предоставлена отсрочка платежа в размере 1 446 400 рублей, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До полного погашения задолженности квартира находится в залоге у застройщика.

Вместе с тем, ответчик взятые на себя обязательства не исполнил, задолженность не погасил.

Представитель истца ООО «Ренессанс» ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Также представил письменные пояснения, в которых указано следующее. Доводы ответчика о том, что она выполнила перед ООО «Ренессанс» свои обязательства и оплатила ФИО5 за квартиру полную оплату в сумме 1 150 000 рублей являются несостоятельными. Согласно расписке без даты ФИО5, ныне ФИО6, она получила от ФИО2 1 150 000 рублей, как полную оплату за однокомнатную <адрес>, площадью 45,2 кв.м, на первом этаже, во 2-ой очереди строительства на <адрес> согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве и акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 приобрела в собственность у ООО «Ренессанс», хотя и с ограничением прав и обременением, однокомнатную <адрес>, общей площадью 42,0 кв.м, находящуюся на 2 этаже многоквартирного жилого дома, позиция 2, 2-я очередь, расположенную в <адрес>, стоимость которой отказалась оплачивать. Квартира, указанная в расписке ФИО5, не является квартирой, указанной в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ и акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, это совершенно разные квартиры по номерам, этажности и стоимости. Кроме того, ФИО5, являлась индивидуальным предпринимателем, осуществляла риэлтерскую деятельность в интересах ООО «Ренессанс» на основании агентского договора по поиску клиентов от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному договору, ФИО5, как агент, не имела право получения от клиентов наличных денежных средств за продаваемые квартиры ООО «Ренессанс» для внесения их на расчетный счет ООО «Ренессанс». ООО «Ренессанс» не работает с наличными денежными средствами, не имеет кассы и контрольно-кассовой машины. ФИО5 не состояла в трудовых отношениях с ООО «Ренессанс», не являлась его работником. По факту получения ФИО5 у ФИО2 денежных средств в сумме 1 150 000 рублей в СО ОМВД России по <адрес> в 2018 году возбуждено уголовное дело № по ч.4 ст.159 УК РФ. По данному уголовному делу ФИО2 признана потерпевшей, так как в ходе следствия установлено, что денежные средства в сумме 1 150 000 рублей у нее похищены.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по основаниям, указанным в письменных возражениях, из которых следует, что ответчик исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве в полном объеме. Ввиду нарушения сроков оплаты, установленных пунктом 4.3 Договора, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ, застройщик имел право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Однако именно по причине отсутствия нарушений со стороны участника долевого строительства договор расторгнут не был. Ответчик ввиду своей юридической неграмотности не обратила внимание на существующие ограничения по спорной квартире.

Свидетель ФИО6, допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика ФИО7, суду пояснила, она являлась директором агентства недвижимости «Золотой ключ». У нее с ООО «Ренессанс» был заключен договор об оказании услуг. Оплата за проданные квартиры проходила по расчетному счету. То есть, по каждой квартире они делали договор, который они оплачивали. Практика продажи квартир была следующая: человек выбирал квартиру, оставлял задаток либо у нее в агентстве, либо в ООО «Ренессанс» и готовились документы – договор долевого участия по 214 ФЗ. ФИО2 была предложена спорная квартира, так как она была от подрядчика. Подрядчиком был ФИО3. Со слов учредителя – ФИО4, он являлся его подрядчиком. Также, с его слов, у нее было разрешение продавать данные квартиры от его имени. Данные продажи на тот момент состоялись не единожды. По доверенности от жены ФИО4 приходила жена ФИО3 и продавала через нее квартиры. Поэтому вопросов, что данная квартира может быть продана, у нее не возникло. Перед Новым годом деньги были переданы за квартиру. При получении денежных средств она поставила Генерального директора ООО «Ренессанс» ФИО4 в известность, что данную квартиру продали. От ФИО3 приехала представитель, она отдала деньги в размере 1 200 000 рублей. По истечении определенного времени, ФИО8, юрист ООО «Ренессанс», подготовил договор долевого участия, и они совместно пошли в регистрирующую палату, зарегистрировали данный договор. О наличии рассрочки в данном договоре ей стало известно после года, ближе к сдаче дома, когда ФИО4 отказался передавать квартиру ФИО2 До того момента ей не было известно, что в данном договоре прописана рассрочка. Этот вопрос не обсуждался ни с ней, ни с ФИО2 Со слов ФИО4 ей также известно, что ФИО3 за эту квартиру не рассчитался с ним, и также имеет задолженности по другим квартирам. На момент подписания акта приема-передачи квартиры все были в курсе о том, что денежные средства, ею полученные и переданные, ФИО3 не донес. То есть, ФИО4, осознавал, что подписывая данный акт приема-передачи, передавая квартиру, денег он за нее не получал. И как рассчитываться ФИО3 за нее будет, не было ей известно. Но ФИО4 отдавая квартиру, осознавал, что эта квартира продана, деньги за нее получены и Михаилом потрачены. Также пояснила, что получать денежные средства в качестве задатка за квартиры по агентскому договору от ДД.ММ.ГГГГ, ее уполномочивал учредитель ООО «Ренессанс», так как ему было выгодно, что человек оставлял задаток и никуда не девался до того момента, пока оформлялся договор долевого участия. Но сам договор не предусматривал получение денег ею. Она их получала от клиентов в качестве задатка и передавала ФИО4 с его личного распоряжения

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ренессанс» и ФИО2 заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с офисными помещениями в районе <адрес>, позиция 2, 2-я очередь, в отношении 1-но комнатной <адрес>, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома, позиция 2, второй очереди строительства с проектной общей площадью без учета площади лоджий и балконов 41,5 кв.м., с предварительной общей площадью с учетом лоджий и балконов 45,2 кв.м., стоимостью 1 446 400 рублей.

По мнению суда, подписанный между сторонами договор участия в долевом строительстве, соответствуют требованиям закона, поскольку отражает выражение согласованной воли двух сторон, содержат все существенные условия для таких договоров, составлен в надлежащей форме, подписан сторонами.

В соответствии с пунктами 4.1,4.2 Договора цена Договора составляет 1 446 400 рублей.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора участник долевого строительства после заключения и государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> перечисляет денежные средства, указанные в пункте 4.2 Договора за квартиру на расчетный счет Застройщика за счет собственных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером 26:30:040402:274-26/005/2017-19.

Судом также установлено, и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ренессанс» и ФИО2 подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что финансовые обязательства по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ не исполнены. ФИО2 предоставлена отсрочка платежа цены договора в размере 1 446 400 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До полного погашения задолженности квартира находится в залоге у ООО «Ренессанс».

Как следует из Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> корпус 4, находится в собственности ФИО2 и имеет обременение с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору в виде оплаты цены Договора, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ренессанс» направило в адрес ФИО2 претензию о необходимости погашения задолженности по уплате стоимости квартиры в размере 1446 400 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанной претензии также следует, что в случае неисполнения со стороны ФИО2 обязательств в указанный срок, ООО «Ренессанс» будет вынуждено обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании задолженности в принудительном порядке.

Согласно справке ООО «Ренессанс» от ДД.ММ.ГГГГ №, оплата долевого взноса по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 446 400 рублей, на расчетный счет Застройщика не поступила.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 4 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, из приведенных положений закона следует, что внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора участия в долевом строительстве возможно только при строгом соблюдении процедуры предупреждения участника долевого строительства о погашении задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

До одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае неисполнения требования.

При наступлении обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, которое может реализовать путем направления участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, из представленной в материалы дела претензии от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что ООО «Ренессанс» намерен в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем его расторжения. Действия истца по обращению с настоящим иском в суд не являются действием по одностороннему отказу от исполнения договора об участии в долевом строительстве.

Кроме того, поскольку договор № об участии в долевом строительстве, заключенный между истцом и ответчиком, зарегистрирован в установленном законом порядке, за ответчиком признано право собственности на квартиру, приведение сторон в первоначальное положение по указанному договору не приведет к восстановлению прав, в защиту которых обратился истец, поскольку исключение записи о регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО2 не является основанием для восстановления предшествующих регистрационных записей о правах на указанный объект недвижимости.

Однако в такой ситуации истец не лишен права в установленном законом порядке обратиться с требованиями в суд о взыскании с ответчика суммы подлежащих уплате денежных средств по договору.

В силу части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В связи с чем, истец также не лишен права получить удовлетворение своих требований, путем обращения взыскания на предмет залога.

При этом, доводы истца о том, что ФИО2 передала денежные средства в сумме 1 150 000 рублей ФИО5 (ФИО6), и по данному факту в СО ОМВД России по <адрес> в 2018 году возбуждено уголовное дело № по ч.4 ст.159 УК РФ значения не имеют, поскольку факт мошеннических действий со стороны ФИО5 (ФИО6) приговором суда не установлен.

Показания свидетеля ФИО6, данные в судебном заседании, не могут дать однозначного ответа, как о надлежащем, так и о ненадлежащем исполнении обязательств со стороны ответчика ФИО2 по договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку уголовное дело в отношении ФИО6 не окончено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Ренессанс» к ФИО2 о расторжении договора долевого участия в строительстве, исключении записи о регистрации права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 августа 2020 года

Судья М.Э. Хетагурова