Апелляционное определение № 33-11273/2026 от 15 апреля 2026 г.

Судья – Обухова Я.В. Дело № 33-11273/2026

(№ 2-247/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 16 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Захаровой Е.Ю.,

судей Сухановой А.В., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Захаровой Е.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Самутиной Д.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Кореновского района к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, ФИО1 ...........10 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка, признания отсутствующим права собственности на земельные участки,

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 ...........11 на решение Кореновского районного суда Краснодарского края от 02 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Кореновского района обратился в суд с иском к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, ФИО1 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка, признания отсутствующим права собственности на земельные участки.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой района проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в ходе которой установлено, что между администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района и ФИО1 02.11.2023 заключен договор аренды №1211010876, земельного участка с кадастровым номером ........ с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ............

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельному участку присвоен адрес: .............

ФИО1 09.11.2023 в администрацию Кореновского городского поселения подано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района 10.11.2023 выдано уведомление № 267 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка, с кадастровым номером ........ на государственный кадастровый учет 14.12.2023 поставлен объект недвижимости (здание) с кадастровым номером ........ с наименованием и назначением - «жилой дом» (год завершения постройки - 2023, количество этажей - 1).

Также согласно декларации в отношении объекта с кадастровым номером 23:12:0601001:570 он имеет вид разрешенного использования, наименование и назначение - «жилой дом».

Между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО1 27.12.2023 заключен договор купли-продажи № 774 земельного участка с кадастровым номером ........ без проведения торгов в связи возведением последним сооружения, которое зарегистрировано на основании его заявления в ЕГРН в качестве объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером ........ цена договора 19 969 рублей.

Вместе с тем, зарегистрированный ФИО1 в ЕГРН объект с кадастровым номером ........ в качестве жилого дома фактически таким не являлся, поскольку не обладает установленными для таких объектов законодательством признаками, что установлено в ходе проверочных мероприятий.

Так, строение не имеет прочной связи с землей (фундамент отсутствует, объект установлен на бетонных столбах), не имеет каких-либо инженерных коммуникаций, что не соответствует требованиям «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» и характеризует его, как некапитальное.

Кроме того, в последующем ФИО1 в администрацию Кореновского городского поселения подано уведомление о сносе объекта с кадастровым номером ........, а сам объект снят с кадастрового учета.

При этом на платформе объявлений в сети Интернет «Авито» опубликовано объявление о продаже спорного земельного участка за 3 700 000 рублей.

Таким образом, действия ФИО1, выраженные в устройстве за короткий срок строения, не отвечающего требованиям, предъявляемым к объекту капитального и индивидуального жилищного строительства, не имеющего прочной связи с фундаментом, землей, инженерных конструкций фактически направлены на обход установленной законом процедуры приобретения земельного участка и преследуют своей целью его продажу с извлечением прибыли, значительно превышающей стоимость земельного участка по договору купли-продажи от 27.12.2023.

ФИО1 18.11.2024 путем раздела спорного земельного участка, с кадастровым номером ........ в его границах образовано два новых земельных участка участки с кадастровыми номерами ......... Таким образом, предметом спора являются земельные участки с кадастровыми номерами ........

Оспариваемой сделкой нарушены права неопределенного круга лиц на получение доступа к торгам в целях получения прав на земельный участок, а также причинен ущерб муниципальному образованию в виде недополучения доходов от реализации указанного участка в размере его полной кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Кореновского районного суда Краснодарского края от 2 декабря 2025 года исковые требования прокурора Кореновского района удовлетворены.

Суд признал недействительной (ничтожной) сделкой, заключенный между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО1, договор купли-продажи от 27.12.2023 №774 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ........

Применил последствия недействительности данной сделки признать отсутствующим право собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, признал отсутствующим право собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ........; снял с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами ........ и .........

Восстановил в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке (его границах и иных характеристиках) с кадастровым номером ........, содержащиеся на момент снятия его с государственного кадастрового учета.

Признал недействующим с момента подписания соглашение от 27.12.2023 между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ........ от 02.11.2023 №1211010876.

Восстановил в Едином государственном реестре недвижимости сведений запись о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ........ на основании договора аренды земельного участка от 02.11.2023 №1211010876, заключенного между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО1

Возложил на администрацию Кореновского городского поселения обязанность возвратить ФИО1 покупную стоимость земельного участка с кадастровым номером .........

Указано, что решение суда является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ........; снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером ........; погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ........; снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером ........; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке (его границах и иных характеристиках) с кадастровым номером ........, содержащихся на момент снятия его с государственного кадастрового учета; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ........ на основании договора аренды земельного участка от 02.11.2023 № 1211010876.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указано на несогласие с выводами суда первой инстанции, а также с выводами эксперта о степени готовности жилого дома.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержали, решение суда просили отменить.

Прокурор, участвующий в деле, Чепилко Е.С. решение суда полагал законным и обоснованным, жалобу не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями, кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

В силу части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, как постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Основанием для обращения с иском в суд послужили обстоятельства того, что что прокуратурой района проведена проверка, в ходе которой, выявлены нарушения.

Установлено, что 02.11.2023 между администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района и ФИО1 ...........12 на основании протокола о результатах аукциона, на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Кореновского городского поселения Кореновского района, в электронной форме № 109 от 21.09.2023, был заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого с торгов, государственная собственность на который не разграничена, на территории Кореновского городского поселения Кореновского района № 1211010876. Земельный участок с кадастровым номером ........ расположен по адресу: ............ вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В настоящее время земельному участку присвоен адрес: ............ на основании постановления от 25.03.2024 № 401 «О присвоении адреса земельному участку с кадастровым номером ........ и расположенному на нем жилому дому с кадастровым номером ........».

ФИО1 09.11.2023 в администрацию Кореновского городского поселения подано уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

Администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района 10.11.2023 выдано уведомление № 267 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

В Уведомлении о соответствии отражены следующие сведения о строительстве жилого одноэтажного дома: размеры 6,0x7,2м, отступ от границ земельного участка до объекта капитального строительства с севера - 5,20м, с востока - 37,0м, с юга-7,0м, с запада 3,20 м. Особые условия: земельный участок с кадастровым номером ........ расположен в зоне подтопления города Кореновска Кореновского городского поселения при половодьях и паводках реки Левый Бейсужек 1% обеспеченности (утверждено приказом Кубанского бассейнового водного управления №89-пр от 18.06.2020). На основании разработанной проектной документации общества с ограниченной ответственностью «Архицентр», свидетельство № № (213/2013-ИПТ) «Инженерная подготовка территории и защита от подтопления», при выполнении раздела 5- рекомендаций по борьбе с подтоплением участка строительства, указанных в проекте, размещение проектируемого жилого дома допускается.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером ........ на государственный кадастровый учет 14.12.2023 поставлен объект недвижимости (здание) с кадастровым номером ........ с наименованием и назначением - «жилой дом» (год завершения постройки - 2023, количество этажей - 1).

Также согласно декларации в отношении объекта с кадастровым номером ........ он имеет вид разрешенного использования, наименование и назначение - «жилой дом».

В администрацию Кореновского городского поселения Кореновского района 15 декабря 2023 года от ФИО1 поступило заявление о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ........, предоставляемого с торгов, государственная собственность на который не разграничена, на территории Кореновского городского поселения Кореновского района № 1211010876.

В администрацию Кореновского городского поселения Кореновского района 19.12.2023 от ФИО1 поступило заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером ........ на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации (продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО1 27.12.2023 заключен договор купли-продажи №774 земельного участка с кадастровым номером ........ без проведения торгов в связи возведением последним сооружения, которое зарегистрировано на основании его заявления в ЕГРН в качестве объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером ........, цена договора 19 969 рублей.

02.09.2024 ФИО1 в администрацию Кореновского городского поселения подано уведомление о сносе объекта - объект капитального строительства с кадастровым номером ........, а сам объект снят с кадастрового учета.

В администрацию Кореновского городского поселения Кореновского района 04.09.2024 от ФИО1 поступило уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

Из акта обследования от 10.09.2024, подготовленного кадастровым инженером ФИО3 следует, что в результате осмотра местонахождения объекта недвижимости ФИО3 подтвердила, что здание с кадастровым номером ........, права на которое зарегистрированы в ЕГРН, прекратило свое существование в 2024 году.

Из материалов дела следует, что ФИО1 18.11.2024 путем раздела спорного земельного участка с кадастровым номером ........ в его границах образовано два новых земельных участка участки с кадастровыми номерами ........ Предметом спора являются вышеуказанные земельные участки.

В рамках гражданского дела судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению № 33/06/2025 от 16.06.2025, объект недвижимости с кадастровым номером ........ здание, наименование: жилой дом, назначение: жилой дом, общей площадью 36 кв.м., количество этажей 1, год завершения строительства - 2023, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........, является объектом капитального строительства.

В соответствии с классификацией конструктивных систем зданий исследуемое строение - незавершенный строительством жилой дом, является стеновым, I группы капитальности, возведено на свайном фундаменте.

С учетом наличия у строения неразрывно прочно связанных с основанием свайных бетонных фундаментов, а также основных и ограждающих конструкций в надземной части здания, спорный объект незавершенного строительства - жилой дом, с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: ............ на земельном участке с кадастровым номером ........ относится к категории постоянных, капитальных сооружений, является цельным, неразборным сооружением, прочно связанным с основанием, перемещение и разборка его, без нанесения его несущим и ограждающим конструкциям несоразмерного ущерба невозможна (ст.130 ГК РФ), поскольку они неразрывно связаны с основанием и между собой.

Подземная часть объекта недвижимости с кадастровым номером ........ является неотъемлемой частью надземной части объекта с кадастровым номером ........

Присоединение подземной и надземной частей объекта недвижимости с кадастровым номером ........ осуществляется «по месту» при помощи неразъемных (сварных) соединений стальных закладных деталей, установленных на оголовках сборных железобетонных свай и стальных закладных деталей сборных железобетонных блок-комнат, установленных в нижней части (стороне) несущих конструкций пола (основания) в заводском исполнении.

Объект недвижимости с кадастровым номером ........ здание, наименование: жилой дом, назначение: жилой дом, общей площадью 36 кв.м., количество этажей 1, год завершения строительства - 2023, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ признакам жилого дома соответствует, с учетом строительной готовности объекта 55%.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделки, совершенные между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО1, фактически направлены на передачу прав на муниципальную землю в обход установленного законодательством порядка лицу, у которого не имелось права на приобретение в собственность в упрощенном порядке без торгов земельного участка ввиду отсутствия на нем жилого дома, отвечающего признакам основного объекта недвижимости на дату заключения этого договора.

Суд пришел к верному выводу о том, что неправомерные действия администрации Кореновского городского поселения по факту передачи в собственность земельного участка с кадастровым номером ........, кратковременность совершения административных процедур, направленных на придание правового статуса объекту, не отвечающего характеристикам жилого дома, привели к продаже муниципального земельного участка в отсутствие на то оснований.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ........, заключенный между администрацией Кореновского городского поселения и ФИО1 27.12.2023 г., обладает признаками недействительной (ничтожной) сделки с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167, п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы государства и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, при этом по такой сделке каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, в том числе прокурор (ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с требованиями СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные», на который ссылается и эксперт в своем заключении, а именно п. 3.5, дом жилой одноквартирный отдельно стоящий - дом, состоящий из отдельной квартиры (одного жилого автономного блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании

В соответствии с пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Так, согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Указанные положения закона в совокупности с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, закрепляющим принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, закрепляющим принцип целевого использования земли, направлены на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для первоочередного приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их использования по назначению, исходя из целевого использования земельного участка.

Из вышеприведенных норм права следует, что гражданин, владеющий земельным участком с видом разрешенного использования для ИЖС на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ только после окончания возведения основного строения, в данном случае - оконченного строительством индивидуального жилого дома, в качестве которого ответчиком заявлен спорный объект.

Таким образом, факт наличия на участке какого-либо строения сам по себе не порождает исключительное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

В данном случае, объект, дающий право на льготный выкуп земельного участка, должен обладать характеристиками индивидуального жилого дома и завершенности строительства.

Отсутствие одного из этих признаков влечет отсутствие оснований для применения ст. 39.20 ЗК РФ. Следовательно, решение о продаже земельного участка органом местного самоуправления принято в нарушение указанных выше требований закона.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением эксперта ООО «Альгор» № 33/06/2025 судебная коллегия отклоняет, поскольку суд первой инстанции, приняв во внимание указанное заключение, указал, что изложенные в заключении сведения достоверны, подтверждаются материалами дела. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Компетентность, беспристрастность и выводы экспертов сомнений не вызывают. Оснований для сомнения в указанном заключении у судебной коллегии не имеется.

Оснований полагать ответчика добросовестным приобретателем судебная коллегия не усматривает.

Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела. Особенности конкретного объекта гражданских прав также могут налагать дополнительные требования к разумности и осмотрительности поведения лица.

В рассматриваемом случае ответчика нельзя признать добросовестным приобретателем, так как сделка, по которой приобретено право собственности не отвечает признакам действительности сделки, что установлено судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств по делу судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кореновского районного суда Краснодарского края от 2 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 ...........13 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.04.2026 года.

Председательствующий Е.Ю. Захарова

Судьи Н.М. Мантул

А.В. Суханова