Решение № 2-332/2020 от 14 июля 2020 г. по делу № 2-332/2020

Дело №2-332/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2020 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Егоровой А.А.,

при секретаре Воронько О.Д.,

с участием истца ФИО3, его представителя ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетних <данные изъяты>, к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, взыскании уплаченных денежных средств,

установил:

ФИО3, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетних <данные изъяты> обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, взыскании уплаченных денежных средств.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, <данные изъяты> с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на здание в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 901,9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на здание прачечной, находящихся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <адрес>. Стоимость объекта и земельного участка согласно п.2.3. договора составила 4 600 000 руб.

После совершения сделки купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Администрацию <адрес> по вопросу перевода помещения из нежилого в жилое и получил отказ, поскольку им приобретена часть земельного участка и здание прачечной общей площадью 130 кв.м., а по информации имеющейся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также в соответствии с техническим паспортом на незавершенный строительством объект от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке по <адрес>, располагается строение площадью более 170 кв.м., при этом указанное строение выходит за границы отведенного земельного участка. Разрешение на реконструкцию здания прачечной по адресу <адрес> не выдавалось. Кроме того, решением комиссии по рассмотрению вопросов перевода из жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, перепланировки и переустройства жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было отказано в переводе нежилого помещения в жилое на основании п.1 ч.2 ст. 24 ЖК РФ, так как отсутствует технический паспорт на переводимое помещение (прачечную), общая площадью не соответствует представленным документам. Решением Ханты-Мансийского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления ФИО2 и ФИО4 об оспаривании решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое отказано.

ФИО3 указывает, что спорная сделка совершена под влиянием существенного заблуждения, и он бы не совершил сделку, если бы знал о том, что, часть приобретаемого строения выходит за границы земельного участка и располагается на земельном участке, принадлежащем другому собственнику. Истец полагает, что ответчик знал об указанных обстоятельствах и намеренно скрыл их от истца, чтобы ускорить заключение договора купли-продажи.

Истец ФИО3, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетних <данные изъяты> участвующий в судебном заседании по средством видеоконференц-связи, и представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования с учетом уточнения исковых требований поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и в заявлении об уточнении исковых требований.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился. В ранее представленном в суд письменном отзыве, дополнении к возражениям и заявлении о применении срока исковой давности, просил в удовлетворении иска отказать, в том числе, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, будучи извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило, представило отзыв на исковое заявление, в котором оставило решение на усмотрение суда и просило о рассмотрении дела без участия представителя.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации <адрес>, будучи извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, извещавшийся о времени месте судебного заседания в порядке главы 10 ГПК РФ, не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Заслушав истца и его представителя, допросив свидетеля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3, <данные изъяты> (покупатели) был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на здание №<адрес>6 (т.1 л.д.15-16). Договор был удостоверен нотариусом Ханты-Мансийского нотариального округа Свидетель №1

Согласно п. 1.1 Договора ФИО2 передает, а ФИО3, действующий от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей - <данные изъяты> покупает на условиях, указанных в договоре, принадлежащую ФИО2 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 901,9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на здание прачечной, находящихся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <адрес>, земельный участок расположен на землях населенных пунктов, предоставлен для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.

В силу п. 1.2 – 1.4 Договора указанная 1/2 доли в праве общей долевой собственности принадлежат ФИО2 на основании договора №-з купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.37-39). На земельном участке расположено здание прачечной, назначение – нежилое здание, общей площадью 130 кв.м. кадастровый №. Указанная 1/2 доля в праве общей долевой собственности на строение принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость объекта и земельного участка согласно п.2.3. Договора составила 4600000 руб. Истец заплатил ответчику до подписания договора денежные средства в размере 1200000 руб. Решением Ханты-Мансийского районного суда <адрес> – Югры от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства по договору в размере 3400000 руб. (т.1 л.д.50-59). Сторонами по делу не оспаривалось, что решение суда до настоящего времени не исполнено.

Как следует из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора (п. 5.4), покупатель с состоянием объекта ознакомлен и согласен (п. 5.5). Подписав, и в дальнейшем, зарегистрировав переход права собственности, ФИО3 подтвердил, что был согласен на приобретение объекта в данном техническом состоянии.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <адрес>, имеет площадь 902 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объектом недвижимого имущества – зданием прачечной (т.1 л.д.18-20). Согласно сведений ЕГРН в отношении прачечной с кадастровым номером 86:12:0103036:86, назначение объекта указано как нежилое здание, площадь объекта 130 кв.м., год завершения строительства – 1990. Раздел 4 выписки из ЕГРН на здание прачечной содержит схему расположения объекта недвижимости на земельном участке (т.1 л.д.21-23).

В ходе рассмотрения дела истец ФИО3 пояснял суду, что он с супругой ФИО5, допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля, неоднократно осматривали приобретаемый объект, знакомились с правоустанавливающими документами и знали, что здание, долю в праве собственности на которую они купили, является по документам прачечной - нежилым здание, а земельный участок имеет разрешенное использование - для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, при этом границы участка на местность не вынесены.

Истцом ФИО3 в материалы дела представлены копии технических паспортов на здание прачечной (т.1 л.д.26-33) и на незавершенный строительством объект (т.1 л.д.34-42), расположенные по адресу <адрес>, которые по его пояснениям были представлены ему ФИО2 при заключении договора купли-продажи. Как следует из технического паспорта на здание прачечной, площадь объекта составляет 130 кв.м., год постройки – 1990, представлен чертеж объекта, приведен перечень помещений, из которых состоит объект, их назначение и площадь. В тоже время исходя их технического паспорта на незавершенный строительством объект, площадь объекта, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 306,3 кв.м., технический паспорт содержит поэтажный план и экспликацию к поэтажному плану.

Указание в техническом паспорте на название объекта - незавершенный строительством, указывает, что объект реконструирован, что в силу положений Градостроительного кодекса Российской Федерации допустимо только при наличии разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, и ФИО3 до заключения договора купли-продажи должен был, если данные обстоятельства были для него существенными, как он указывает при рассмотрении спора, выяснить у продавца наличие или отсутствие данного разрешения.

В ходе рассмотрения дела ответчик пояснял, что реконструкция объекта – прачечной, была проведена им без соответствующего разрешения, о чем он сообщал покупателю ФИО3 до заключения договора, а истец в свою очередь не оспаривал факт того, что обладал информацией о реконструкции приобретаемого ему объекта.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п.1). При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (п.2).

В заявлении об уточнении исковых требований ФИО3 указывает, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершена им под влиянием существенного заблуждения в отношении предмета сделки, и он бы не совершил сделку, если бы знал о том, что, часть приобретаемого строения выходит за границы земельного участка и располагается на земельном участке, принадлежащем другому собственнику. Кроме того, истец указывает, что ответчик ввел его в заблуждение в отношении предмета договора в части возможности перевода приобретенной прачечной в жилое помещение.

ФИО3 утверждал, что при покупке недвижимого имущества он рассчитывал на возможность перевода нежилого помещения в жилое, что оказалось невозможным, в результате нахождения части реконструированного здания за границами проданного земельного участка, нахождения объекта в зоне застройки, не предполагающей строительство индивидуальных жилых домов, проведенной ФИО6 реконструкции без получения разрешения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 Департаментом градостроительств и архитектуры Администрации <адрес> был дан отказ в переводе объекта в жилое с разъяснением вышеперечисленных обстоятельств (т.1 л.д.24-25).

Вместе с тем допустимых, достаточных, относимых доказательств того, что истцу не было известно обо всех вышеперечисленных обстоятельствах, либо он не мог их выяснить и реального оценить самостоятельно до заключения договора, то есть разумно предвидеть, ФИО3 в нарушение статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.

Истец указывал, что имел целью приобретения объекта недвижимости перевод помещения в жилое для проживания семьи. При этом, он должен был разумно предвидеть и знать какие действия необходимо будет совершить и какие документы подготовить для перевода, то есть не проявив должной осмотрительности, он не проверил по Правилам землепользования и застройки территории <адрес>, утвержденным решением Думы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, и имеющимся в свободном доступе для ознакомления, в каком планировочном квартале находится приобретаемый объект и виды его разрешенного использования.

В свободном доступе имеется и публичная карта на сайте Росреестра, при просмотре которой в открытом виде размещена схема приобретенного объекта с нанесенным строением и имеется реальная возможность видеть границы земельного участка, на какие участки имеет заступ строения, как и нарушения красных линий - границ разрешенной застройки.

Кроме того, истец не был лишен возможности получить градостроительный план спорного земельного участка, поэтому имея цель перевести строение в жилое и видя произведенную реконструкцию, истец имел возможность запросить данный градостроительный план либо обязать его представить продавца до заключения договора.

При рассмотрении дела судом было установлено, что при заключении договора истец знал о приобретении фактически иного объекта, находящегося в реконструированном состоянии, иной площадью, с иным фактическим использованием продавцом, имел целью перевод строения в жилое, не указав это в условиях договора, с границами участка, не вынесенными на местность.

Цена предмета договора была согласована сторонами и указана за долю в праве собственности на прачечную и земельный участок, то есть каких-либо указаний, что данная цена была согласована или включает цену иного объекта фактически другой площадью, которую предполагалось использовать под жилье, договор не содержит.

При рассмотрении дела судом не установлено, что ФИО3 был лишен возможности отказаться от заключения договора, заключение договора купли-продажи совершалось по волеизъявлению обоих сторон сделки при известности сторонам всех существенных условий предмета сделки, доказательств несоответствия описания предмета договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его фактическому состоянию суду не представлено.

Установив юридически значимые обстоятельства, в отсутствие доказательств, подтверждающих факты введения истца в заблуждение, предоставления истцу недостоверной и полной информации об объекте недвижимого имущества, руководствуясь положениями приведенных норм права, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 2 ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиком ФИО2 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Сделка, предусмотренная ст. 178 ГК РФ, является оспоримой.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истец в иске ссылается на тот факт, что он узнал о невозможности перевода нежилого помещения в жилое, что послужило основанием для обращения в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным по основанию введения истца в заблуждение, из письма Департамента градостроительств и архитектуры Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Соответственно в силу ст.181 ГК РФ ФИО3 вправе был обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным до ДД.ММ.ГГГГ, в том время как согласно входящему штампу Ханты-Мансийского районного суда исковое заявление ФИО3 к ФИО6 по указанному предмету было подано в суд ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.8), то есть с пропуском срока исковой давности.

Довод представителя истца о том, что ФИО3 ранее обращался в суд за защитой нарушенного права в пределах срока исковой давности, выбрав способ защиты о расторжении договора купли-продажи, является несостоятельным.

В силу п.1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Как следует из информации с официального сайта Ханты-Мансийского районного суда встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи было принято к производству суда ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже за пределами срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе ФИО3, действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетних <данные изъяты> в удовлетворении искового заявления к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, взыскании уплаченных денежных средств.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетних <данные изъяты> к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, взыскании уплаченных денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья Егорова А.А.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ