Решение № 2-4902/2017 2-4902/2017~М-4403/2017 М-4403/2017 от 29 июня 2017 г. по делу № 2-4902/2017

№ 2-4902/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2017 года г. Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Бивол Е.А., при секретаре Гавриловой Т.С.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителей ответчика ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО12 к ФИО1 ФИО13, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, о возврате права собственности на долю в квартире,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, о возврате права собственности на долю в квартире. В обоснование требований указала, что 05 октября 2016 года она продала ФИО1 1/2 долю в праве общей собственности на трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Цена доли сторонами была определена в размере 300000 рублей. Между тем, до настоящего времени денежные средства ФИО6 от ФИО1 не получены. Ответчица проживает в <адрес>, в спорную квартиру не вселялась, расходов по ее содержанию не несет. Не получив оплату за проданную ей долю, истец просит расторгнуть договор купли-продажи с ФИО1 и вернуть в свою собственность 1/2 долю в праве собственности на вышеуказанную квартиру. Претензия, направленная в адрес ответчика, осталась без удовлетворения, в связи с чем, ФИО6 обратилась в суд с настоящим иском.

Ответчик ФИО1, представитель третьего лица Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, с учетом мнения участников процесса, на основании ст. 167 ГПК ПФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании истец ФИО6 и ее представитель ФИО2, дали пояснения, аналогичные описательной части решения, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме. При этом, отметили, что квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, куплена истцом на собственные накопления, без участия иных лиц. Продажа доли в квартире истицей ответчику обусловлена необходимостью получения денежных средств на личные нужды. Не оплатив обусловленную сторонами денежную сумму, указанную в договоре купли-продажи, ФИО1 не исполнила встречное обязательство, лишив истицу ФИО6 того, на что она вправе была рассчитывать. Следовательно, 1/2 доли в жилом помещении составляет неосновательное обогащение и должна быть возвращена истцу.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив суду следующее. Дочь ФИО1 ФИО3 до 2012 года состояла в зарегистрированном браке с сыном истицы. В настоящее время они продолжают проживать в указанной квартире и вести общее хозяйство, в частности осуществляли там ремонт, покупали мебель, несли расходы по содержанию квартиры. Квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, приобретена в 2014 году за счет общих средств семейного бюджета, в том числе ответчика, истца, и их детей. Именно наличие родственных отношений позволило прийти к соглашению о заключении договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорное жилое помещение за 300000 рублей. Приобретение аналогичного имущества за аналогичную цену, исходя из рыночных реалий г. Саратова, невозможно. Договор был заключен у нотариуса, которая тщательно опросила стороны на предмет соблюдения их прав и осуществлении фактических расчетов. Не отрицала факт окончательного расчета и истец и при государственной регистрации указанной сделки, поскольку на квартиру не было установлено обременение. Возникновение судебного спора вызвано наличием бытового конфликта сторонами, а не фактическим нарушением прав истца.

Заслушав участников процесса, исследовав в судебном заседании материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями ст. 8 ГК РФ установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Основания расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ, в соответствии с п. 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

В судебном заседании установлено, что право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, у ФИО6 возникло в результате внесения паевого взноса в ЖСК «Стройкомплекс-2002». 05 августа 2014 года квартира ей была передана по акту приема-передачи.

08 июля 2016 года ФИО1 была выдана доверенность на имя ФИО3, которой она поручала ей купить за цену и на условиях по своему усмотрению любую долю в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05 октября 2016 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области под № (л.д.14), ФИО6 продала, а ФИО1 в лице ФИО3 купила 1/2 долю в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 10-13).

Согласно п. 4. указанного договора стороны оценили отчуждаемую долю на сумму 300000 рублей. При этом, суд отмечает, что договором не оговорены порядок расчетов между сторонами и способы урегулирования споров, в том числе случаи возможного расторжения договора.

Несмотря на это сделка была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, что как пояснила свидетель ФИО8 не противоречит Закону и Соглашению о взаимодействии между Государственным казенным учреждением «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения « Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области» от 14 декабря 2016 года. Сотрудник МФЦ при приеме документов должен удостовериться, что стороны произвели между собой расчет, а в противном случае предложить им оформить ипотеку в силу Закона. Особое внимание таким фактам специалисты МФЦ уделяют при отсутствии в договоре купли-продажи соглашения о порядке расчетов между сторонами. В рассматриваемом случае регистрация ипотеки не производилась, из чего можно сделать вывод о том, что формально расчет между сторонами был произведен.

Как поясняет нотариус ФИО9, стороны при заключении договора купли-продажи пояснили ей, что являются близкими родственниками и вопрос с расчетами по сделке решат самостоятельно между собой. Кроме того, им были разъяснены положения п.5 ст. 488 ГК РФ о том, что в случае неоплаты покупателем цены договора до государственной регистрации перехода права на квартиру будет установлена ипотека в силу Закона.

В жилом помещении № в <адрес>, как видно из справки ООО УК «Благоустройство С» никто не зарегистрирован (л.д.15), вместе с тем, как это установлено из пояснений сторон, в нем проживают ФИО3, ФИО7 и их несовершеннолетний ребенок.

Таким образом, покупатель приняла долю в квартире, передав ее для использования ФИО3 ФИО6 в указанной квартире не проживает.

Бремя содержания жилого помещения лежит как на истце (л.д. 16-18), так и на ФИО3, что следует из представленных платежных документов.

Как усматривается из представленных сторонами документов и показаний свидетелей, спорное жилое помещение изначально приобреталось для проживания молодой семьи К-ных, путем совместного вложения денежных средств. Из пояснений сторон и свидетелей установлено, что впоследствии между ними возник конфликт, связанный с расторжением брака между ФИО3 и ФИО7, что послужило причиной подачи настоящего искового заявления. Достигнутая ими договоренность о цене 1/2 доли в праве собственности на квартиру свидетельствует об определенных уступках друг другу. Отсутствие письменных доказательств, свидетельствующих о передаче денежных средств, объясняется родственными отношениями.

Разрешая спор, суд исходит из того, что заключенный между ФИО6 и ФИО1 договор купли-продажи доли квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). Неоплата ответчиком денежных средств по договору не лишает ФИО6 возможности требовать взыскания денежных средств.

Таким образом, требования ФИО6 о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, о возврате права собственности на долю в квартире удовлетворению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, поскольку оснований для расторжения оспариваемого договора купли-продажи в связи с неуплатой покупной цены покупателем в случае, когда продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являвшееся предметом договора, в судебном порядке не имеется, учитывая, что договор купли-продажи не содержит условий, предусматривающих возможность такого расторжения по требованию одной из сторон.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 ФИО14 к ФИО1 ФИО15, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, о возврате права собственности на долю в квартире отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья