Решение № 2-1318/2018 2-1318/2018 (2-9971/2017;) ~ М-10114/2017 2-1378/2018 2-9971/2017 М-10114/2017 от 14 февраля 2018 г. по делу № 2-1318/2018

2-1378/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2018 года город Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Сальникова Д.Ю., при секретаре Баишевой А.С., с участием представителя истца ФИО9, ответчиков ФИО5, ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» к ФИО5, ФИО6, действующих в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, о взыскании суммы задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ

ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» обратилось в суд с данным иском к указанным ответчикам о взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что между Истцом и Ответчиками заключен договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец передает в собственность (продает) покупателям квартиру, а покупатели принимают в собственность (покупают) передаваемую квартиру и обязуется уплатить за нее установленные цену, указанную в п. 4 договора. Адрес квартиры: <адрес>. Согласно п. 4 заключенного сторонами Договора, цена квартиры 3 644 183 руб. 59 коп. Оплата вносится покупателями в следующем порядке: сумма в размере 2 450 000 руб. внесена покупателями на счет продавца до подписания договора; сумму в размере 1194183 руб. 59 коп. покупатели перечисляют в безналичном порядке на расчетный счет продавца в рассрочку на 36 месяцев в соответствии с графиком платежей (приложение №3) до ДД.ММ.ГГГГ, из них средства материнского капитала в размере 453 026 руб. Данным пунктом договора стороны пришли к соглашению о том, что до момента окончательного расчета, спорная квартира находится в залоге у продавца. Согласно п. 4.1 Договора, в случае нарушения покупателем срока оплаты, определенного в п. 4 Договора и графиком платежей (согласно приложению №3) продавец вправе потребовать досрочной оплаты оставшейся части стоимости квартиры, а также уплаты неустойки в размере 0,3% в день на всю сумму просроченной задолженности с даты образования просроченной задолженности по день ее погашения. Согласно акту сверки взаимных расчетов по договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, задолженность Ответчиков составляет 423 703 руб. 41 коп. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойка составляет 263 050 руб. 20 коп. Рыночная стоимость недвижимого имущества, установленная отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, произведенного ООО «Сургутское бюро оценки» составляет 3 381 000 рублей, в связи с чем, начальная продажная цена установлена в размере 2 704 800 рублей, (80% от рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком). В соответствии с изменениями и дополнениями Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Сибпромстрой Югория» теперь именуется - Закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «Сибпромстрой Югория», краткое наименование ЗПИФ комбинированный «СПС Югория». На основании ст.ст. 309, 310, 350 ГК РФ, ст.ст. 50, 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец просит взыскать солидарно с ответчиков денежную сумму в размере 423 703 рубля 41 коп. в счет погашения основного долга по договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.; денежную сумму в размере 263 050 руб. руб. 20 коп. в счет погашения договорной неустойки по договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; денежную сумму в размере 2800 руб. затраченных истцом на оплату услуг по оценке спорного имущества, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 096 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество: <адрес>, определив начальную продажную цену в размере 2 704 800 рублей, с публичных торгов. Из стоимости заложенного имущества уплатить истцу денежную сумму в размере 699 649 руб. 61 коп.

В судебном заседании представитель истца ФИО9 исковые требования поддержала.

Ответчики ФИО5, ФИО6 в судебном заседании не отрицали, что были длительные просрочки в платежах в связи с затруднительным финансовым положением.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» и ФИО5, ФИО6, действующих в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 заключен договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец передает в собственность (продает) покупателям квартиру, а покупатели принимают в собственность (покупают) передаваемую квартиру и обязуется уплатить за нее установленные цену, указанную в п. 4 договора. Адрес квартиры: <адрес>

В соответствии с изменениями и дополнениями №9 в Правила доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Сибпромстрой Югория», зарегистрированные Банком России ДД.ММ.ГГГГ № Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Сибпромстрой Югория» теперь именуется - Закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «Сибпромстрой Югория», краткое наименование ЗПИФ комбинированный «СПС Югория».

Согласно п. 4 заключенного сторонами Договора, цена квартиры 3 644 183 руб. 59 коп. Оплата вносится покупателями в следующем порядке: сумма в размере 2 450 000 руб. внесена покупателями на счет продавца до подписания договора; сумму в размере 1 194 183 руб. 59 коп. покупатели перечисляют в безналичном порядке на расчетный счет продавца в рассрочку на 36 месяцев в соответствии с графиком платежей (приложение №3) до ДД.ММ.ГГГГ, из них средства материнского капитала в размере 453 026 руб.

Данным пунктом договора стороны пришли к соглашению о том, что до момента окончательного расчета, спорная квартира находится в залоге у продавца.

Из передаточного акта к договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял квартиру, находящуюся на 7 этаже многоквартирного жилого дома и расположенную по адресу: <адрес>

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 4.1 Договора, в случае нарушения покупателем срока оплаты, определенного в п. 4 Договора и графиком платежей (согласно приложению №3) продавец вправе потребовать досрочной оплаты оставшейся части стоимости квартиры, а также уплаты неустойки в размере 0,3% в день на всю сумму просроченной задолженности с даты образования просроченной задолженности по день ее погашения.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, задолженность Ответчиков составляет 423 703 руб. 41 коп., которая подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца.

Представленные истцом доказательства суд считает относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными сделать вывод о существенном нарушении ответчиками условий договора и наличии у них непогашенной задолженности перед истцом.

Возражений относительно заявленного иска и доказательств в их обоснование ответчики не представили, правильность расчета задолженности не опровергли.

Также за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась просрочка платежей, за которую неустойка составляет 263 050 руб. 20 коп.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, при том, что большая часть долга уже выплачена ответчиками, суд приходит к выводу, что сумма начисленной неустойки является несоразмерной последствиям нарушения обязательств, и считает необходимым применить по своей инициативе положения ст. 333 ГК РФ, и уменьшить ее размер до 50000 руб.

Поскольку неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

В порядке ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Согласно ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Из договора купли-продажи следует, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре проведена государственная регистрация вышеназванного Договора купли-продажи, государственная регистрация права собственности на квартиру, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Статьей 348 ГК РФ установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. При этом, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)»).

Обстоятельства в виде нарушения сроков внесения платежей по кредитному договору более трех раз в течение года подтверждаются представленным расчетом суммы исковых требований, в соответствии с которым Ответчиками ежемесячный платеж частично внесен в июле 2017 года, после чего договорные обязательства ими проигнорированы.

В соответствии со статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» и ст. 349 ГК РФ, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 ГК РФ, пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Рыночная стоимость недвижимого имущества, установленная отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, произведенного ООО «Сургутское бюро оценки» составляет 3 381 000 рублей.

Таким образом, суд обращает взыскание на заложенное имущество, определяя его начальную продажную цену на публичных торгах, в размере 80 % от рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, – 2 704 800 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке.

Также положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что, не смотря на уменьшение размера неустойки, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию солидарно расходы по уплате государственной пошлины в полном размере, установленном ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, - 10096 руб. по требованиям имущественного и неимущественного характера.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом в связи с необходимостью определения рыночной стоимости недвижимого имущества, понесены расходы по оплате услуг специалиста по оценке спорного объекта недвижимости в размере 2800 руб., что подтверждается следующими документами: договор № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ, акт сдачи-приёмки результатов работ № от ДД.ММ.ГГГГ, счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 592 100 рублей, в том числе оплата по счету № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, понесенные Истцом расходы на оплату услуг специалиста по оценке имущества в размере 2800 руб. также подлежат взысканию с Ответчиков солидарно.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО5, ФИО6, действующих в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» денежную сумму в размере 423 703 руб. 41 коп. в счет погашения основного долга по договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, денежную сумму в размере 50 000 руб. в счет погашения договорной неустойки по договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, денежную сумму в размере 2800 руб. затраченных истцом на оплату услуг по оценке спорного имущества, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 096 руб., а всего: 486599 (четыреста восемьдесят шесть тысяч пятьсот девяносто девять) рублей 41 (сорок одна) копейка.

Обратить взыскание на заложенное имущество: <адрес>, определив начальную продажную цену в размере 2 704 800 (два миллиона семьсот четыре тысячи восемьсот) рублей, с публичных торгов; из стоимости заложенного имущества уплатить истцу денежную сумму в размере 486599 (четыреста восемьдесят шесть тысяч пятьсот девяносто девять) рублей 41 (сорок одна) копейка.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Апелляционная жалоба может быть подана в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Мотивированное решение составлено 19.02.2018г.

Судья Д.Ю. Сальников

КОПИЯ ВЕРНА «____» ____________20___г.

Подлинный документ находится в деле №___________

СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ

Судья Сургутского городского суда

Сальников Д.Ю._________________________

Судебный акт вступил (не вступил)

в законную силу «_____»__________20___г.

Секретарь суда___________________________