Решение № 2-518/2021 2-518/2021~М-493/2021 М-493/2021 от 21 июля 2021 г. по делу № 2-518/2021

УИД 28RS0008-01-2021-000824-75

Дело № 2-518/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2021 года г. Зея, Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ворсиной О.Б.,

при секретаре Щербаковой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Амурского регионального филиала АО «Россельхозбанк» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Россельхозбанк» в лице Амурского регионального филиала АО «Россельхозбанк» обратился в суд с иском к ФИО1, просит взыскать с ответчика задолженность по договору рефинансирования <Номер обезличен> от 19 декабря 2017 года в размере 1085105 руб. 41 коп., обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес>, установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1052000 руб., взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 19625 руб. 53 коп.

В обоснование иска указано, что 19 декабря 2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор рефинансирования <Номер обезличен>, в соответствии с которым истец предоставил ответчику денежные средства в размере 1054743 руб. 56 коп. на срок до 19 декабря 2040 года с установленной процентной ставкой 9,75 % годовых, для приобретения жилого помещения - дома, состоящего из двух жилых комнат, общей площадью 30 кв.м., в том числе жилой 21,9 кв.м., расположенного на первом этаже одноэтажного жилого дома и земельного участка, площадью 1549 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, общей стоимостью 1163320 руб.

По условиям кредитного договора обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по договору рефинансирования является, в том числе, ипотека в силу закона приобретенного частично с использованием кредитных средств жилого помещения, указанного в п. 2.1 кредитного договора, с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение и до окончания срока действия настоящего договора.

Банк выполнил свои обязательства по договору рефинансирования в полном объёме, предоставив заёмщику кредит в размере 1054743 руб. 56 коп., что подтверждается банковским ордером <Номер обезличен> от 19.12.2017, а также выпиской по лицевым счетам. В свою очередь заёмщиком приобретен по договору купли-продажи от 27.07.2015 дом с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес> по цене за 1163320 руб. На указанный объект недвижимости заёмщиком зарегистрировано 29 июля 2015 года право собственности вместе с ипотекой в пользу банка.

Однако, в нарушение условий договора рефинансирования, заёмщик не надлежащим образом исполнял обязанности по возврату основного долга и уплате процентов, начиная с 19 ноября 2020 года неоднократно нарушал сроки и суммы внесения платежей, в результате чего по договору рефинансирования образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена.

В связи с неоднократным нарушением заёмщиком условий договора рефинансирования по возврату кредита и уплате процентов 22 марта 2021 года ему были направлены требования о досрочном возврате задолженности в срок до 11 мая 2021 года. Однако кредитные обязательства по возврату долга ответчиком до настоящего момента не исполнены, задолженность по кредитному договору не погашена. При таких обстоятельствах, у банка возникло право на досрочное взыскание с ответчика всей суммы задолженности по договору рефинансирования.

Согласно приведенным расчетам оставшаяся сумма задолженности по договору рефинансирования по состоянию на 21.05.2021 составила 1085105 руб. 41 коп., в том числе: основной долг за период с 19.11.2020 по 21.05.2021 - 1015517,32 руб.; проценты за пользование кредитом за период с 19.11.2020 по 11.05.2021 - 61921,32 руб.; задолженность по уплате неустоек (пени) за период с 20.11.2020 по 21.05.2021 - 7666,77 руб.

Принимая во внимание наличие задолженности заёмщика перед банком, которую ответчику было предложено добровольно погасить, и что им не было выполнено, у истца возникло право на удовлетворение своих требований путем обращения взыскания на заложенное имущество. При этом истец не согласен с определением начальной продажной цены заложенного имущества, равной 1315000 руб., полагая, что его действительная стоимость ниже. Поскольку указанная цена определена на основании отчета оценщика ООО «Амурский экспертный центр» <Номер обезличен> от 08.12.2017, истец считает, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна быть определена в размере 80% от рыночной стоимости имущества, что составляет 1052000 руб. (1315000 р. х 80%).

Таким образом, учитывая наличие непогашенной суммы задолженности в размере 1085105 руб. 41 коп. у банка возникло право обратить взыскание на заложенное имущество стоимостью 1315000 руб. путем его реализации с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст.ст. 349, 350 ГК РФ. При этом, истец полагает, что указанное право банка не может быть ограничено пунктами 2, 3 ст. 348 ГК РФ, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, который имеет признаки систематического нарушения в течение последнего года.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания по месту регистрации по адресу: <адрес>, а также по адресу: <адрес> (адресу заложенного по договору залога имущества), однако судебные извещения возвращены отправителю в связи с неудачной попыткой вручения по истечении срока хранения.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. В силу ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указанная норма подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам. Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем телеграммы, отправленные судом, были возвращены, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

При таком положении суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО1

Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ч.1 ст.810 ГК РФ заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

Согласно ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором.

На основании ч.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В соответствии с ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков

В соответствии с п.16 постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Как следует из ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу ст.433 ГК РФ договор признаётся заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта.

Согласно ч.1 ст.435 ГК РФ офертой признаётся адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определённо и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. вступ. в силу с 01.09.2020) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заёмными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества.

Судом установлено, что 19 декабря 2017 года между сторонами заключен договор рефинансирования <Номер обезличен>, в соответствии с которым истец предоставил ответчику кредит в сумме 1054743 руб. 56 коп. на цели рефинансирования (погашения) задолженности по возврату кредита (основного долга) по кредитному договору <Номер обезличен> от 27 декабря 2015 года (основному договору), заключенному между ФИО1 и АО «Россельхозбанк» в сумме 1163320 руб., для приобретения готового жилья (дом и земельный участок).

Согласно п.1.4. договора рефинансирования, обеспечением по основному договору, указанному выше, является объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>.

На момент заключения кредитного договора объект недвижимости принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 27.07.2015, дата регистрации 29.07.2015, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации и, кадастра и картографии по Амурской области, <Номер обезличен> и находится в залоге у АО «Россельхозбанк». Объект недвижимости: дом – назначение жилое, состоящее из двух жилых комнат, общая площадь 30 кв.м, в том числе жилая 21,9 кв.м, расположена на 1 этаже 1-этажного дома, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый <Номер обезличен>; Земельный участок – земли поселения адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, площадь земельного участка 1549 кв.м, кадастровый (или условный) <Номер обезличен>.

Согласно п.1.1 договора рефинансирования, в размере и на условиях настоящего договора кредитор обязуется предоставить заёмщику денежные средства, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить на неё проценты.

В соответствии с п.2.1 договора рефинансирования заёмщик обязуется использовать полученный кредит только на цели рефинансирования((погашения) задолженности по возврату кредита (основного долга) по кредитному договору <Номер обезличен> от 27 декабря 2015 года (основному договору).

Погашение кредита осуществляется равными долями, включающими в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга, ежемесячно в течение всего срока кредитования в соответствии с Графиком, являющимся Приложением №1 к настоящему договору. (п.4.2.1 договора рефинансирования).

В соответствии с п.4.2.2. договора рефинансирования процентный период начинается с даты, следующей за датой выдачи кредита и заканчивается 19 числа следующего календарного месяца (включительно).

Уплата процентов за пользование кредитом осуществляется в дату платежа в соответствии с Графиком погашения кредита (основного долга) и уплаты начисленных процентов. (п.4.2.4)

В соответствии с п.4.7 договора рефинансирования кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заёмщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов за время фактического использования кредита, в том числе в случае, если заёмщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом хотя бы одну их перечисленных ниже обязанностей, в том числе обязанность в срок возвращать кредит (основной долг).

На основании п.5.2 договора рефинансирования обеспечением исполнения заёмщиком своих обязательств по настоящему договору являются в совокупности: ипотека в силу закона, страхование риска.

Согласно п. 6.1 договора рефинансирования кредитор вправе предъявить заёмщику требование об уплате неустойки в случае, если заёмщик не исполнит и/или исполнит ненадлежащим образом какое-либо своё денежное обязательство по кредитному договору, в том числе обязательство возвратить и/или уплатить кредитору денежные средства: кредит (основной долг) и/ или начисленные на него проценты, а заёмщик обязуется уплатить неустойку в размере, указанном в требовании об уплате неустойки в порядке, предусмотренном ст. 6.1.1, - 6.1.2 договора.

Как следует из условий договора рефинансирования, неустойка начисляется кредитором за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по возврату кредита (основного долга и/или уплате процентов за пользование кредитом), начиная со дня, следующего за днём уплаты соответствующей суммы по дату полного исполнения всех обязательств заёмщика по погашению задолженности (включительно) (п. 6.1.2).

Из материалов дела следует, что 19 декабря 2017 года стороны заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) <Номер обезличен>, в соответствии с которым оценка предмета ипотеки определена сторонами в размере 1314140 руб. 00 коп.

Получение ответчиком кредитных средств по договору рефинансирования в сумме 1054743 руб. 56 коп. подтверждается банковским ордером <Номер обезличен> от 19.12.2017 г., а также выпиской по лицевым счетам.

Как указывает истец, ответчиком были нарушены пункты 4.2.1, 4.2.2. кредитного договора по погашению основного долга и процентов за пользование кредитом, что подтверждается выпиской по счёту, согласно которой последнее внесение денежных средств на счёт ответчиком было произведено 20 августа 2020 года.

28 марта 2021 года истец направил в адрес ответчика требование о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой в срок не позднее 11 мая 2021 года.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается, и представить доказательства в обоснование своих требований.

В подтверждение заявленных исковых требований истец представил следующие доказательства: расчет задолженности, выписки по счету, договор рефинансирования, график платежей, договор об ипотеке, банковский ордер, выписку из ЕГРН на объекты недвижимости, требования о досрочном возврате кредита, отчет об отслеживании отправления, отчет оценщика по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Между тем, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ ответчиком доказательств надлежащего исполнения взятых на себя обязательств по вышеуказанному кредитному договору, суду не представлено.

Разрешая требования о взыскании неустоек в сумме 7666 руб. 77 коп., судом не установлено оснований для уменьшения размера неустойки в соответствии с положениями ст.333 ГК РФ. Стороной ответчика ходатайств о снижении размера неустойки не заявлено, доказательства явной несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения кредитного договора ответчиком не представлены.

Поскольку ответчик принятые на себя обязательства надлежащим образом не исполнял, согласно расчёту истца, по состоянию на 21 мая 2021 года образовалась задолженность по договору рефинансирования в размере 1085105 руб. 41 коп., в том числе: основной долг за период с 19 ноября 2020 года по 21 мая 2021 года – 1015517 руб. 32 коп., проценты за пользование кредитом за период с 19 ноября 2020 года по 11 мая 2021 года – 61921 руб. 32 коп., задолженность по уплате неустоек (пени) за период с 20 ноября 2020 года по 21 мая 2021 года в сумме 7666 руб. 77 коп.

При таких обстоятельствах, суд находит требования АО «Россельхозбанк» о взыскании с ответчика задолженности по договору рефинансирования <Номер обезличен> от 19 декабря 2017 года в размере 1085105 руб. 41 коп., подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Согласно п.1 ст.237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путём передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В соответствии со ст.348 ГК РФ:

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с ч.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

Пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.5 ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Не отменяя закреплённого в названных выше нормах общего принципа обращения взыскания на предмет залога при наступлении ответственности должника за нарушение обязательства, статья 54.1 (пункт 1) Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит уточняющие правила, при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, а именно: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Указанные положения закона обязывают суд определять в каждом конкретном случае наличие или отсутствие обстоятельств (условий), при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается.

Как указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», в соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 348 ГК РФ залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Положения пункта 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога (п.п.17,18,19 Постановления).

Пункт 3 ст.340 ГК РФ предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога, признаётся ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Как следует из выписки из ЕГРН от 18 мая 2021 года ответчик ФИО1 является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, имеются сведения о регистрации ипотеки в силу закона в пользу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» со сроком действия с 19 декабря 2017 года на 276 месяцев.

Согласно условиям договора <Номер обезличен> от 19 декабря 2017 года об ипотеке (залоге недвижимости) сторонами определена залоговая стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку) в соответствии с условиями договора (предмета ипотеки), в размере 1314140,00 руб.

Принимая во внимание, что обязательства по возврату суммы займа и процентов по договору рефинансирования <Номер обезличен> от 19 декабря 2017 года, обеспеченному залогом имущества: жилого дома с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, по адресу: <адрес>, до настоящего времени не исполнены, задолженность по договору рефинансирования составляет более 5% стоимости предмета залога, кроме того, просрочка платежей составляет более 7 месяцев, доказательств отсутствия вины ответчика в нарушении условий договора рефинансирования суду не представлено, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными.

В соответствии с п.1 ст.350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.56 Федерального закона от 16 июля 1998 г №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подп.4 п.2 ст.54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В силу п.9 ст.77.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчёта оценщика.

Права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами (ст. 341 ГК РФ).

Вместе с тем, обращаясь с настоящим иском, банк не согласился определить начальную продажную стоимость предмета залога в соответствии с залоговой стоимостью, согласованной при заключении договора рефинансирования, указывая на то, что действительная стоимость заложенного имущества в настоящее время ниже.

Согласно отчету оценщика ООО «Амурский экспертный центр» <Номер обезличен> от 08.12.2017, рыночная стоимость объекта оценки (жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>) на 12 декабря 2017 года составляет 1315000 руб.

Оснований не доверять сведениям, изложенным в названном отчете у суда, не имеется, также не имеется правовых оснований для постановки решения суда без учета выводов, изложенных в данном отчете, указанный отчет соответствует требованиям законодательства.

Доказательства иной стоимости объекта залога в деле отсутствуют.

Принимая во внимание указанные положения закона, суд определяет порядок реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов и определяет начальную продажную цену недвижимого имущества, на которое подлежит обращению взыскание, в размере 1052000 руб. 00 коп. (80% от рыночной стоимости квартиры).

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом при подаче искового заявления в суд уплачена государственная пошлина в размере 19625 руб. 53 коп., что подтверждается платёжным поручением <Номер обезличен> от 25.05.2021.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 19625 руб. 53 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Амурского регионального филиала АО «Россельхозбанк» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Амурского регионального филиала АО «Россельхозбанк» 1104730 руб. 94 коп., в том числе задолженность по договору рефинансирования <Номер обезличен> от 19 декабря 2017 года по состоянию на 21 мая 2021 года в сумме 1085105 руб. 41 коп., а также судебные расходы в сумме 19625 руб. 53 коп.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 1052000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий О.Б. Ворсина

Мотивированное решение составлено 23 июля 2021 года

Судья О.Б. Ворсина