Решение № 2-4827/2017 2-4827/2017~М-4054/2017 М-4054/2017 от 5 декабря 2017 г. по делу № 2-4827/2017

Дело N2-4827/2017


Решение

Именем Российской Федерации

06 декабря 2017 года г.Саратов

Заводской районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Асмоловой О.А.,

при секретаре Гордиенко Е.В.,

с участием представителя истца помощника прокурора г.Саратова Горина И.А., представившего доверенность от <Дата>,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1, представившего доверенность <№> от <Дата>,

представителя ответчика комитета по управлению имуществом г.Саратова ФИО2, представившей доверенность <№> от <Дата>,

представителя третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Комсомольский» ФИО3, представившей доверенность <№> от <Дата>,

представителя третьего лица Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО4, представившего доверенность от <Дата>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО5, комитету по управлению имуществом г.Саратова о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным,

установил:

Прокурор г.Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО5, комитету по управлению имуществом г.Саратова о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным.

В обоснование исковых требований истец указал, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида использования земельного участка.

Установлено, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от <Дата><№> ФИО5 предоставлен земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 26259 кв.м.

На основании вышеуказанного постановления заключен договор аренды земельного участка от <Дата><№>, сроком на 49 лет с разрешенным использованием: «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН- производственные базы» в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, с кадастровым номером <№> площадью 26259 кв.м.

На основании вышеуказанного постановления заключен договор аренды земельного участка от <Дата><№> сроком на 49 лет с разрешенным использованием «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН- производственные базы». Актом приема-передачи земельного участка от <Дата> данный участок передан ФИО5

Согласно договору замены стороны в обязательстве от <Дата> право аренды на вышеуказанный земельный участок передано ФИО6, а согласно договору замены стороны в обязательстве от <Дата> право аренды передано ФИО5

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <Дата><№> подготовлено и подписано соглашение от <Дата> об изменении договора аренды земельного участка от <Дата><№> в части разрешенного использования земельного участка. Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН- производственные базы» на «для строительства многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Вышеуказанный земельный участок предоставлен ФИО5 в порядке ст. 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления), то есть без проведения аукциона.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до <Дата> был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Материалами проверки подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона для строительства объектов V класса вредности по СанПиН- производственные базы. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 ЗК Российской Федерации.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от <Дата><№> на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ФИО5 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Из системного анализа приведённых правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешённого использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна.

В связи с изложенным, дополнительное соглашение от <Дата> к договору аренды <№> от <Дата> заключено с нарушением действующего законодательства, что в соответствии со ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

Истец просит признать недействительным дополнительное соглашение от <Дата> к договору аренды земельного участка <№> от <Дата>, заключенное между муниципальным образованием «Город Саратов» и ФИО5, недействительным(ничтожным).

Восстановить, установленный договором аренды земельного участка от <Дата><№> разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 26259 кв.м., расположенного по <адрес> «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН - производственные базы».

Представитель истца Горин И.А. в судебном заседании поддержал исковые требования и настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика комитета по управлению имуществом города Саратова ФИО2 также полагала заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, представив письменные возражения.

Ответчик ФИО5, представитель ответчика по доверенности ФИО7 надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Ранее в судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что в случае удовлетворения исковых требований будут грубо нарушены санитарные и градостроительные нормы застройки квартала, права зарегистрированных дольщиков, поскольку земельный участок входит в состав земель комплексной застройки квартала со строительством объектов инженерной инфраструктуры и социальных объектов.

Представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Комсомольский» (далее- ООО «Комсомольский») ФИО3 просила в удовлетворении исковых требований отказать, представив письменные возражения.

Представитель третьего лица комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, представителей ответчиков, представителей третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <Дата><№> ФИО5 предоставлен земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 26259 кв.м.

В тот же день между комитетом по управлению имуществом г.Саратова от имени администрации муниципального образования «Город Саратов» заключен договор аренды земельного участка <№> сроком на 49 лет с разрешенным использованием: «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН- производственные базы» в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, с кадастровым номером <№> площадью 26259 кв.м.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от <Дата> право аренды на вышеуказанный земельный участок передано ФИО6, а согласно договору замены стороны в обязательстве от <Дата> право аренды передано ФИО5

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <Дата><№> постановлено изменить вид разрешенного использования земельного участка площадью 26259 кв.м. с кадастровым номером <№>, расположенного по <адрес>, в части разрешенного использования земельного участка «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН- производственные базы» на «для строительства многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Соглашением от <Дата> администрация муниципального образования «Город Саратов» и ФИО5 изменили вид разрешенного использования земельного участка на «для строительства многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Судом установлено, что согласно Положению о комитете по управлению имуществом г.Саратова, комитет по управлению имуществом г.Саратова осуществляет муниципальный земельный контроль за использованием земель в границах муниципального образования «Город Саратов» в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами (п. 3.11).

В силу п. 3.13 указанного Положения в соответствии с решением Саратовской городской Думы осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (п. 3.13).

Осуществляет функции организатора торгов по продаже земельных участков, права на заключение договоров аренды земельных участков (п.3.14).

Обеспечивает процедуру предварительного согласования предоставления земельных участков на территории муниципального образования «Город Саратов»(п. 3.17).

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 75 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации",применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны ндивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования емельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны пределяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Гоадостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных частков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 ЗК Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным гегламентом.

ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды от <Дата><№> регламентировался ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен ФИО5 «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН- производственные базы», что отражено в разделе 1 договора аренды от <Дата>.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, ФИО5 как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст. 85 ЗК РФ.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона для «строительства объектов V класса вредности по СанПиН- производственные базы», что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 39.6 ЗК Российской Федерации.

Таким образом, изменение разрешенного использования «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН- производственные базы» на разрешенный вид использования «для строительства многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», в том числе путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших на момент предоставления земельного участка положений ст. 39.6 ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ФИО5 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения предусматривающих размещение (строительства) на участке многоквартирного дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Учитывая, что дополнительного соглашение от <Дата> о внесении изменений в договор аренды земельного участка от <Дата><№> не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, суд приходит к выводу о признании данной сделки недействительной в силу ее ничтожности.

В связи с чем необходимо признать дополнительное соглашение от <Дата> к договору аренды земельного участка от <Дата><№>, заключенное между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО5, недействительным (ничтожным).

Восстановить, установленный договором аренды земельного участка от <Дата><№> разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 26259 кв.м., расположенного по <адрес> «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН - производственные базы».

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление прокурора г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО5, комитету по управлению имуществом г.Саратова о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным удовлетворить.

Признать дополнительное соглашение от <Дата> к договору аренды земельного участка от <Дата><№>, заключенное между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО5, недействительным (ничтожным).

Восстановить, установленный договором аренды земельного участка от <Дата><№> разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 26259 кв.м., расположенного по <адрес> «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН - производственные базы».

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г.Саратова в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11.12.2017 года.

Судья О.А. Асмолова