Решение № 2-12067/2023 2-1361/2024 2-1361/2024(2-12067/2023;)~М-9722/2023 М-9722/2023 от 11 января 2024 г. по делу № 2-12067/2023

УИД 50RS0№-82


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дело №2-1361/24
г.Красногорск
11 января 2024 года


Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зотовой С.В.

при помощнике судьи ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик Черномор» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с указанным выше иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса ЖК «Аллея парк» №.

Согласно п.4.3 договора общая площадь объекта строительства составляет 29,92 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик передал, а ФИО2 приняла построенный по договору объект, расположенный по адресу: <адрес>, г.о. Сочи, <адрес>, со следующими характеристиками: корпус здания – 1, номер квартиры – 355, этаж – 17, количество комнат – 1, общая площадь 27,1 кв.м, назначение – жилое помещение.

Истец указала, что фактическая площадь переданного объекта долевого строительства меньше площади, указанной в договоре на 2,82 кв.м. Согласно п.5.1.1 договора, цена одного квадратного метра квартиры составляет 208 328,88 рублей и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке.

Истец также указала, что разница, подлежащая возврату в пользу участника в связи с уменьшением фактической площади квартиры, составляет 587 487,44 рублей (208 328,88 х 2,82).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возврате части уплаченных по договору денежных средств, однако до настоящего времени требования истца не исполнены.

При таких обстоятельствах истец обратилась в суд, просит взыскать с ответчика часть покупной цены товара (квартиры) в размере 587 487,44 рублей, неустойку за нарушение срока возврата части покупной цены товара за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату ее возврата в размере 1% от цены товара (62 332 рубля в день), просит компенсировать моральный вред, который оценивает в 20 000 рублей, возместить судебные расходы, взыскать штраф.

В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО6 явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 явился в судебное заседание, иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Указал, что в соответствии с п.1.9 заключенного договора проектная площадь объекта долевого строительства – ориентировочная площадь объекта долевого строительства, определенная при заключении договора на основании проектной документации на многоквартирный жилой комплекс как сумма площадей всех помещений объекта долевого строительства (жилых, нежилых, подсобных, вспомогательных, в том числе лоджий, балконов, террас и пр.) без применения понижающих коэффициентов от их реального значения. <адрес> применяется по соглашению сторон в целях определения цены договора.

В соответствии с п.1.10 договора фактическая площадь объекта долевого строительства – общая площадь объекта долевого строительства, определенная по результатам кадастровых работ (первичной технической инвентаризации) многоквартирного жилого комплекса органом технической инвентаризации после окончания его строительства, и применяемая в целях настоящего договора как сумма площадей всех входящих в состав объекта долевого строительства помещения: жилых, нежилых, подсобных, вспомогательных, в том числе лоджий, балконов, террас и прочих помещений, без применения понижающих коэффициентов от их реального значения.

Представитель ответчика также указал, что на основании технического учета БТИ квартире-студии, расположенной на 17 этаже в жилом доме тип 1 (№), присвоен № и определена фактическая (общая) площадь в размере 27,1 кв.м, площадь балкона – 2,8 кв.м. Таким образом, площадь объекта недвижимости – <адрес> составляет 29,9 кв.м, включая площадь вспомогательных помещений (санузел, прихожая) и площадь балкона.

Ознакомившись с доводами сторон, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.22 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу п.1 ст.23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О защите прав потребителей", за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (п.2 ч.2 ст.7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст.ст.5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса ЖК «Аллея Парк» №.

В соответствии с п.1.9 заключенного договора проектная площадь объекта долевого строительства – ориентировочная площадь объекта долевого строительства, определенная при заключении договора на основании проектной документации на многоквартирный жилой комплекс как сумма площадей всех помещений объекта долевого строительства (жилых, нежилых, подсобных, вспомогательных, в том числе лоджий, балконов, террас и пр.) без применения понижающих коэффициентов от их реального значения. <адрес> применяется по соглашению сторон в целях определения цены договора.

В соответствии с п.4.1 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительства многоквартирного жилого комплекса передать по акту приема-передачи объект долевого строительства, расположенный в многоквартирном жилом комплексе, участнику долевого строительства, при условии надлежащего исполнения им своих обязательств.

В соответствии с п.5.1.1 договора цена договора (п.5.1) определяется путем произведения проектной площади объекта долевого строительства на показатель стоимости 1 (одного) квадратного метра объекта долевого строительства, который составляет 208 328,88 рублей. Стороны пришли к соглашению о том, что указанная стоимость 1 (одного) квадратного метра площади объекта является фиксированной, при этом может быть изменена только при наличии письменного согласования обоих сторон.

В соответствии с п.5.3 договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться более чем на 1 кв.м в сторону уменьшения либо увеличения относительно проектной площади, указанной в п.4.3 настоящего договора, то цена договора изменению не подлежит и дополнительные расчеты между сторонами не производится.

В соответствии с п.4.3 договора общая проектная площадь объекта долевого строительства составляет 29,92 кв.м, условный номер объекта – 355, жилая проектная площадь – 20,68 кв.м, прихожая – 3,36 кв.м, санузел – 3,04 кв.м, площадь балкона – 2,84 кв.м, этаж – 17, количество комнат – 1, назначение – жилое помещение, наименование – квартира (студия).

В соответствии с ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, ст.15 ЖК РФ прямо регламентирует понятие общей площади жилого помещения, в которую не входят площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Судом также установлено, что между сторонами по делу ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры, в соответствии с которым на основании технического учета БТИ квартире-студии, расположенной на 17 этаже в жилом доме тип 1 (№), присвоен № и определена фактическая (общая) площадь в размере 27,1 кв.м.

Таким образом, площадь жилого помещения, переданного ФИО2 составляет 27,1 кв.м.

<адрес> жилого помещения содержится и в кадастровой выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с экспликацией к поэтажному плану здания (строения), жилое помещение (квартира) № имеет общую площадь 27,1 кв.м, из которых 20,7 кв.м – жилая, 6,4 кв.м – вспомогательная. При этом, площадь балкона указана отдельно – 2,8 кв.м.

Таким образом, исходя из площади балкона 2,8 кв.м, общая площадь жилого помещения вместе с балконом составляет 29,9 кв.м, что превышает общую проектную площадь объекта долевого строительства на 0,02 кв.м.

Принимая во внимание, что условиями заключенного договора предусмотрено, что в случае изменения площади объекта недвижимости до одного квадратного метра (увеличения либо уменьшения), обязательств по возврату части стоимости разницы площадей между сторонами не возникает, то суд приходит к выводу об отсутствии нарушенного права ФИО2 со стороны ООО «Специализированный застройщик Черномор».

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании части покупной цены товара (квартиры) в размере 587 487,44 рублей.

Требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов и взыскании штрафа являются производными, а потому оснований для их удовлетворения также не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО2 в удовлетворении искового заявления к ООО «Специализированный застройщик Черномор» о взыскании части покупной цены товара (квартиры), взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья: