Решение № 2-2443/2020 2-2443/2020~М-1019/2020 М-1019/2020 от 20 июля 2020 г. по делу № 2-2443/2020

39RS0001-01-2020-001454-11 Дело № 2 -2443/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2020 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе председательствующего судьи Таранова А.В., при секретаре Штейнепрейс К.С., с участием:

истицы ФИО2 и ее представителя ФИО3,

представителя ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» (ИНН: №) об обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» (с учетом уточнения) об обязании передать по акту приема-передачи объект долевого строительства – квартиру № в жилом доме № по адресу: <адрес>, взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 126 627,84 рублей, компенсации морального вреда 100 000 рублей; также просила взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от взысканной в пользу истицы суммы, указывая следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, условный №, общей площадью ... кв.м, расположенную на № этаже в жилом доме № по адресу: г <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Стоимость квартиры определена в размере 2 050 100 рублей, которая полностью оплачена.

В нарушение условий договора, квартира до настоящего времени не передана. Ответчик неоднократно пытался передать квартиру истице, однако, квартира условиям договора не соответствовала, стены, примыкающие ко 2 секции дома, были влажными. Истица неоднократно направляла претензии о ненадлежащем качестве объекта, однако ответчик рекомендовал самостоятельно просушить стены. Техническим заключением, составленным по заявке истицы, подтверждено наличие влаги в строительных конструкциях, а высыхание требует длительного времени. Причиной увлажнения конструкций дома явилось отсутствие гидроизоляционного покрытия на стыке корпусов вдоль парапета.

Истица полагает, что ответчика, не передавшего квартиру по акту-приема передачи, надлежит обязать передать данный объект истице по указанному акту, и в связи с просрочкой исполнения застройщиком обязательств по договору подлежит взысканию неустойка, предусмотренная законом и компенсация морального вреда, а также штраф, поскольку требования потребителя не были удовлетворены в добровольном порядке.

Истица в судебном заседании иск поддержала, пояснив, что она осматривала квартиру в ноябре 2009 года, и выявила, что две стены в квартире мокрые, на что ею было обращено внимание представителя застройщика; ДД.ММ.ГГГГ она получила уведомление о готовности квартиры, однако не стала принимать квартиру, направила застройщику претензию о влажных стенах. В ответе застройщик утверждал, что это остаточная влажность, и необходимо просушить квартиру. Застройщик предложил провести независимую экспертизу, и впоследствии они принимала участие в осмотре экспертом ООО «Независимая экспертиза» в декабре 2019 года, а затем в феврале 2020 года, и при всех этих осмотрах стены были влажными. Начиная с марта стены сухие. Принимать квартиру отказывалась вследствие влажности стен и опасения повторения протечек. В феврале 2020 года ею по почте был получен односторонний акт о передаче квартиры с приложением ключей и документов, однако полагала, что надлежащим образом квартира до настоящего времени не передана.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить. Полагала, что застройщик не имел права передавать квартиру по одностороннему акту; недостатки в квартире были и длительное время не устранялись.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» ФИО4 иск не признала, пояснив, что в установленные договором сроки застройщик все свои обязательства исполнил; квартира была готова к передаче, о чем всем дольщикам, в том числе истице ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление. В связи с поступлением претензии от истицы, ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» в ответе на претензию, направленном ей ДД.ММ.ГГГГ указал истице, что остаточная влажность не является строительным недостатком, и предложил провести независимую экспертизу. В декабре 2019 года ходе осмотра, с участием истицы, было установлено отсутствие недостатков в квартире, однако истица принимать квартиру отказывалась. ДД.ММ.ГГГГ истица указала, что готова принять квартиру после окончания работ по закрытию деформационного шва между секциями. ДД.ММ.ГГГГ истицу уведомили о необходимости принять квартиру, и в связи с уклонение истица от принятия квартиры, ДД.ММ.ГГГГ ей был направлен почтой односторонний акт с ключами и документацией на квартиру, а ДД.ММ.ГГГГ от истицы поступила претензия о передаче квартиры, выплате неустойки, компенсации морального вреда.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 настоящего Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома …, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 настоящей статьи).

В силу пункта 1 статьи 7 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании частей 1, 2 и 3 статьи 8 настоящего Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Пунктом 4 статьи 8 Закона установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно пункту 5 статьи 8 Закона, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Пунктом 6 статьи 8 закона установлено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В силу п. 1 ст. 12 названного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, условный №, общей площадью .... кв.м, расположенную на 2 этаже в жилом доме № по адресу: г <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.1 договора цена договора составила 2 050 100 рублей. Обязанность по уплате вышеуказанной стоимости объекта участником долевого строительства была выполнена в полном объеме, что не оспаривается ответчиком.

Согласно п. 1.5 договора участия в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется по подписываемому передаточному акту, не позднее 3 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» претензию о наличии в квартире, являющейся предметом вышеуказанного договора, недостатков в виде влажных стен по стороне соединений секций, и дольщик отказалась принимать квартиру и требовала устранения недостатков.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» направило ФИО2 сообщение о готовности передать объект долевого строительства, с предупреждением, что в случае уклонения от принятия объекта, застройщик вправе составить односторонний акт. Указанное сообщение было направлено Почтой России, и получено истицей ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был представлен истице на подписание акт приемки-передачи квартиры, однако она от приемки отказалась, внеся запись «наличие неустранимого дефекта, а именно влажные стены со стороны строящейся секции. Квартиру с дефектом принимать отказываюсь».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» претензию (вручена застройщику ДД.ММ.ГГГГ), в которой указала, что ДД.ММ.ГГГГ квартира ею осматривалась, и недостатки в виде влажных стен по стороне, примыкающей ко второй секции, не устранены, и дольщик отказалась принимать квартиру и требовала рассмотреть возможность замены квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» направило ФИО2 ответ на претензию о ДД.ММ.ГГГГ, в которой указало, что остаточная влажность стен квартиры не является неустранимым недостатком, и необходимо просушить помещение, а также указали на готовность застройщика провести независимую экспертизу в части выявления строительных недостатков; кроме того, застройщик указал на свою готовность возвратить денежные средства, полученные им по договору или заменить квартиру на другую с перерасчетом цены договора. Указанные ответ на претензию был направлен Почтой России, и получено истицей ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» заявление (получено застройщиком ДД.ММ.ГГГГ), в которой она, не указывая на наличие избыточной влажности в квартире, указывала, что она готова принять объект долевого строительства только после закрытия деформационного шва между секциями, поскольку она опасается, что произойдет очередное намокание стен в квартире.

ДД.ММ.ГГГГ КСК-Строй» направило ФИО2 уведомление о проведении ДД.ММ.ГГГГ в 15 часов 00 минут осмотра объекта долевого строительства, по результатам которого буде составлено экспертное заключение. Данное уведомление было направлено электронной почтой истице. В судебном заседании истица подтвердила получение данного уведомления и свое участие в осмотре квартиры экспертом ООО «Независимая экспертиза».

Из технического заключения №, составленного ООО «Независимая экспертиза» ДД.ММ.ГГГГ, следует, что осмотр квартиры № дома № по <адрес> проведен ДД.ММ.ГГГГ с 15 до 16 часов, и в результате осмотра установлено, что попадание атмосферных осадков в район деформационного шва между секциями в осях Л/2-А/3 исключено, квартира № соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, проживание в квартире возможно после проведения отделочных работ, строительная готовность для выполнения данного вида работ имеется. Из приложенных к заключению фототаблиц, обозревавшихся в судебном заседании в виде увеличенных цветных фотоснимков, не усматривается увлажнения стен; места, на которые указала истица в судебном заседании, как на увлажнение стен, более похожи на высолы от увлажнения стен ранее, что в полной мере соответствует выводам эксперта.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» направило истице уведомление о готовности технического заключения ООО «Независимая экспертиза», и предложение получить данное заключение и принять квартиру. ДД.ММ.ГГГГ техническое заключение истицей было получено.

ДД.ММ.ГГГГ по заказу истицы квартира была обследована специалистом ООО «ТрансЗападСтрой» (Вестверк Строительная экспертиза) ФИО5, который пришел к выводу, что квартира увлажнению не подвергается, пол, стены, потолок сухие, видимых следов актуального увлажнения не обнаружено; причиной увлажнения конструкций стало отсутствие гидроизоляционного материала на момент составления претензий и акта приемки.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «КСК-Строй» направило ФИО2 письмо с указанием на то, что ДД.ММ.ГГГГ дольщиком было получено уведомление о готовности объекта к передаче, и приложением строительного акта приемки-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, одностороннего акта приемки-передачи квартиры, инструкции по эксплуатации квартиры, паспорта счетчиков, комплект из 12 ключей. ДД.ММ.ГГГГ данное отправление было получено истицей, что ею не оспаривается.

Давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что истицей не представлено допустимых и убедительных доказательств нарушения ответчиком своих обязательств по договору, а ответчик напротив, убедительно доказал надлежащее исполнение им условий договора.

Суд отмечает, что наличие в квартире недостатков не подтверждено никаким доказательствами, за исключение пояснений самой истицы. Ни при осмотре, проведенном по заявке ответчика, ни при осмотре, проведенном по заявке истицы переувлажнение стен не установлено. То обстоятельство, что ранее, когда ответчик еще не был готов передать квартиру, помещения строящегося объекта подверглись залитию атмосферными водами, является нормальным строительным процессом, который осуществляется и организуется застройщиком по своему усмотрения, с тем, чтобы в оговоренный срок передать объект дольщику в состоянии, соответствующем условиям договора.

Дольщик не вправе отказываться от приемки объекта, соответствующего договору и строительным нормам и правилам. Суду убедительно доказано, что на момент истечения срока для передачи квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) квартира, ни недостатков, ни избыточной влажности не имела, что подтверждено двумя последовательными обследованиями, из которых следует, что проникновение атмосферных вод в стены исключено, а квартира сухая. Более того, в претензии от ДД.ММ.ГГГГ истица на избыточную влажность квартиры не ссылалась, требуя закрытия деформационного шва между секциями. Также суду представляются противоречивыми и неубедительными пояснения истицы о том, что избыточная влажность сохранялась в квартире до марта 2020 года, поскольку это опровергается техническим заключениями, в том числе проведенным по заказу истицы.

При этом суд отвергает выводы специалиста ООО «ТрансЗападСтрой» (Вестверк Строительная экспертиза) ФИО5, о том, что причиной увлажнения конструкций стало отсутствие гидроизоляционного материала на момент составления претензий и акта приемки, поскольку данные выводы являются необоснованными и предположительными; осмотр квартиры состоялся ДД.ММ.ГГГГ, и при этом не понято, каким образом данный специалист пришел к выводу о времени возникновения переувлажнения стен (на момент подписания акта и претензии).

Таким образом, судом установлено, надлежащее исполнение ответчиком своих договорных обязательств, в том числе организация независимой экспертизы качества объекта долевого строительства, в пределах срок передачи квартиры, что исключает удовлетворение исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2020 года.

Судья А.В. Таранов