Апелляционное определение № 33-5123/2026 от 18 марта 2026 г.

Судья Сычев И.А. УИД 16RS0046-01-2024-022278-07

Дело № 2-600/2025

№ 33-5123/2026

Учет № 128


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 марта 2026 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М.

судей Абдуллиной Г.А., Шакировой З.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абдуллиным А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Татарстан по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Жилищная основа» на решение Вахитовского районного суда города Казани от 04 июля 2025 года, которым постановлено:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищная основа» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в размере 119 848 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, расходы на проведение оценки в размере 30 000 рублей, в остальной части оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищная основа» (ИНН <***>) в доход бюджета муниципального образования города Казани госпошлину в размере 7 595 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

РОПОП РТ «Азакона-Групп» обратилась в суд в интересах ФИО1 с иском к ООО «Жилищная основа» о взыскании соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

В обосновании требований указано, что 24.10.2016 между ФИО1 и ООО «Жилищная основа» был заключен договор долевого участия ...., согласно которому застройщик обязался построить и передать участникам объект долевого строительства – квартиру.

05.12.2018 квартира была передана по акту приема-передачи.

Основанием иска являются недостатки в остеклении окон и утеплении стен, которые не только не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, но и фактически причиняют неудобства для проживания в данном жилом помещении.

Согласно заключению эксперта, выполненного ООО «Трастовая компания», об определении стоимости устранения недостатков (трещин) в стенах установлено следующее:

Рамы оконных блоков деформированы, что привело к образованию щелей, через которые проникает холод в помещение. Коробление оконных рам и створок является следствием некачественного изготовления оконных рам. Кроме того, сами стеклопакеты оконных блоков в зоне примыкания к профилю рамы имеют зоны с пониженной температурой, что приводит к образованию конденсата, а при низких температурах к образованию наледи на стеклопакетах.

Также в помещениях обнаружены мостики холода в стенах. Стены представляют из себя монолитно-каркасную конструкцию с заполнением из лёгких блоков (шлакоблок или пустотелый кирпич).

Причиной промерзания стен (образования мостиков холода) является некачественно проведённые работы по возведению ограждающих конструкций (стен), для устранения данного дефекта, необходимо выполнить мероприятия по устранению мостиков холода, образованные вследствие некачественной кладки стен, методом инъектирования.

Сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков в квартире на дату исследования составляет 199 274 руб. 40 коп.

29.03.2022 ответчик получил претензию, которая удовлетворена не была.

На основании изложенного, уточнив требования, истец просил суд взыскать с ответчика в счёт соразмерного уменьшения цены договора 119 848 руб., неустойку за период с 09.04.2024 по день фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда 100 000 руб., расходы на проведение экспертизы 30 000 руб., штраф в пользу ФИО1 и штраф в пользу РОПОП РТ «Азакона-Групп».

В заседании суда первой инстанции представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал.

Суд первой инстанции, частично удовлетворив требования, принял решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда изменить в части размера соразмерного уменьшения цены договора, расходов на проведение оценки. В обоснование жалобы указывается, что в соответствии с п.4 ст.10 ФЗ №214-ФЗ общая сумма, подлежащая с ответчика в пользу истца не может превышать 3% от стоимости квартиры, а судебные расходы должны быть распределены пропорционально удовлетворенным требованиям.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения, пришла к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент принятия решения) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 7 ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч.2).

Частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Судом первой инстанции установлено, что 24.10.2016 ФИО1 в качестве участника долевого строительства и ООО «Жилищная основа» заключили договор долевого участия ...., согласно которому застройщик обязался построить и передать участникам объект долевого строительства – квартиру.

05.12.2018 квартира была передана по акту приема-передачи.

В ходе эксплуатации квартиры, в пределах гарантийного срока, были выявлены недостатки.

Согласно заключению эксперта, выполненного ООО «Трастовая компания», сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков в квартире на дату исследования составляет 199 274 руб. 40 коп.

03.08.2025 определением Вахитовского районного суда города Казани по данному гражданскому делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено «Ти Эс Консалтинг». Согласно заключению судебной экспертизы, экспертом выявлены строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет 119 848 руб.

Суд, признав заключение экспертизы допустимым и достоверным доказательством, установив, что в квартире истца имеются недостатки, взыскал в счет уменьшения цены договора 119 848 руб.

При этом, суд не нашел оснований для ограничения суммы взыскания тремя процентами от цены договора, ссылаясь на то, что обязанность у ответчика возникла до 01.01.2025.

Кроме того, суд взыскал в пользу истца 15 000 руб. компенсацию морального вреда, расходы на проведение оценки в размере 30 000 руб.

С учетом особенностей исчисления неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций, установленных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, суд отказал во взыскании штрафа.

Частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Решение суда истцом не обжалуется, а в апелляционной жалобе ответчика содержатся доводы о превышении судом взысканной суммы установленного законом размера в 3% от цены договора, а также размера взысканных расходов.

Рассматривая дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 10 ФЗ №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Из приведенных положений закона следует, что общая сумма, взыскиваемая по требованиям о соразмерном уменьшении цены договора, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, не может превышать три процента от цены договора. Правоотношения сторон по взысканию данных сумм возникли на дату принятия решения суда, после 01.01.2025.

При этом, законодатель указывает, что размер компенсации морального вреда не зависит от размера возмещения имущественного вреда и осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Таким образом, в общую сумму, не превышающую 3% от цены договора, не подлежат включению требования о компенсации морального вреда и судебных расходов.

Между тем, суд первой инстанции не учел действующие на дату вынесения судебного акта изменения в Законе№ 214-ФЗ, определяющие в силу пункта 4 статьи 10 указанного Закона иной порядок расчета суммы, подлежащей взысканию с застройщика.

Стоимость квартиры, согласно заключенному между истцом и ответчиком договору составляет 2 332 590 руб.

Судом первой инстанции взыскано в счет уменьшения покупной цены 119 848 руб., что превышает три процента от цены договора 69 977 руб. 70 коп. (2 332 590:100*3).

С учетом изложенного, сумма, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, в счет уменьшения покупной цены подлежит снижению до 69 977 руб. 70 коп., а решение суда в указанной части изменению.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая взысканию с ответчика в доход местного бюджета, составит 5 659 руб. 66 коп. (3 000 руб. за неимущественные требования и 2659 руб. 66 коп. за имущественные требования истца).

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая распределение между сторонами процессуальной обязанности по доказыванию юридически значимых обстоятельств, принимая во внимание, что истец доказал наличие заявленных им строительных недостатков, решение суда состоялось в его пользу, в силу положений части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на истца, как на выигравшую сторону, в данном случае не может быть возложена обязанность по оплате расходов. В данном случае судебное постановление состоялось в пользу истца, все указанные ими недостатки были подтверждены, взыскание же денежных средств на устранение этих недостатков с учетом установленного упомянутой нормой ограничения в размере трех процентов от цены договора, не свидетельствует об обратном.

Иных доводов апелляционная жалоба ответчика не содержит. Истцом апелляционная жалоба не подана.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вахитовского районного суда города Казани от 04 июля 2025 года по данному делу изменить в части размера суммы, взысканной в счет уменьшения покупной цены, государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищная основа» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 в счет уменьшения покупной цены 69 977 руб. 70 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 5 659 руб. 66 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 20 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи