Решение № 33-217/2025 3А-363/2025 3А-363/2025~М33-217/2025 от 10 ноября 2025 г. по делу № 33-217/2025

Дело № 3а-363/2025

36OS0000-01-2025-000346-76

Строка 3.123


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 октября 2025 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селищевой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминой И.С.

рассмотрев административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

административный истец ИП ФИО1 КФХ ФИО3 обратился в Воронежский областной суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – МИЗО Воронежской области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра по Воронежской области), государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» (далее – ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области»), в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость используемых им на праве аренды земельных участков по состоянию на 01.01.2022:

1) земельного участка с кадастровым номером № площадью 890516 +/- 4 718 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 3771 000руб.,

2) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1931700 +/- 12 161 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 7437 000руб.,

3) земельного участка с кадастровым номером № площадью 429500 +/- 5 734 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 1989 000 руб.,

4) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 571 300 +/- 6 614 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в размере 2555 000 руб.,

5) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1191800 +/- 9 552 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 4869 000 руб.,

6) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 650100 +/- 7 055 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в размере 2862 000 руб.,

7) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 266 321 +/- 2 580 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в размере 1465 000 руб.,

8) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 440 498 +/- 3 318 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в размере 2034 000 руб.,

9) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 575 488 +/- 6 638 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 2 880 000 руб.,

10) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 818 085 +/- 7 914 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 3921 000 руб.,

11) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 246 561 +/- 4 345 кв.м, расположенного по адресу: №», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 1467 000 руб.,

12) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 330 657 +/- 5 031 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 1046 000 руб.,

13) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 323 211 +/- 2 843 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в размере 1495 000 руб.

Размер указанной истцом рыночной стоимости земельных участков подтверждается отчетом об оценке №, выполненным оценщиком <данные изъяты>

Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в следующих размерах:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 5245139 руб. 24 коп.;

2) земельного участка с кадастровым номером № в размере 11377713 руб.;

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2529755 руб.;

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 4021952 руб.;

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 8569042 руб.;

6) земельного участка с кадастровым номером № в размере 4576704 руб.;

7) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1715107 руб. 24 коп.;

8) земельного участка с кадастровым номером № в размере 3211230 руб. 42 коп.;

9) земельного участка с кадастровым номером № в размере 4540600 руб. 32 коп.;

10) земельного участка с кадастровым номером № в размере 6454690 руб. 65 коп.;

11) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1945366 руб. 29 коп.;

12) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2608883 руб. 73 коп.;

13) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2081478 руб. 84 коп.

Ссылаясь на то, что утвержденная кадастровая стоимость указанных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как лица, имеющего право на приобретение указанных объектов недвижимости в собственность, в связи с исчислением выкупной стоимости исходя из кадастровой стоимости, просит изменить в отношении указанных земельных участков кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости.

Представители административного истца, административного ответчика и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и своевременно, представитель административного истца представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие административного истца, в связи с чем, в силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «Огосударственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, административный истец ИП ФИО1 КФХ ФИО2 использует вышеуказанные земельные участки на праве аренды. Из условий представленных договором аренды следует, что размер ежегодной арендой платы за участок рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.118-172).

Из пояснений ГБУ ВО «Центр государственной оценки <адрес>» следует, что исходя из данных ППК «Роскадастр» в перечне объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости, земельные участки №№,5, 9-12 имели вид использования по документу «для сельскохозяйственного использования», земельные участки №№, 6-8, 13 имели вид использования по документу «для сельскохозяйственного производства», в связи с чем они были отнесены к сегменту 1 «Сельскохозяйственное использование», код подгруппы 01:000 «Сельскохозяйственное использование». Земельные участки №№ представляет собой сельхозугодия – пашни.

Поскольку ИП ФИО1 КФХ ФИО2 является арендатором спорных земельных участков, размер арендной платы за пользование которыми зависит от их кадастровой стоимости, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорных участков в размере равном их рыночной стоимости, в связи с чем, вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении названных земельных участков.

Из представленных выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 5245139 руб. 24 коп. (т.1 л.д. 105);

2) земельного участка с кадастровым номером № в размере 11377713 руб. (т.1 л.д. 106);

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2529755 руб. (т.1 л.д. 107);

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 4021952 руб.(т.1 л.д. 108);

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 8569042 руб. (т.1 л.д. 109);

6) земельного участка с кадастровым номером № в размере 4576704 руб. (т.1 л.д. 110);

7) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1715107 руб. 24 коп. (т.1 л.д. 111);

8) земельного участка с кадастровым номером № в размере 3211230 руб. 42 коп. (т.1 л.д. 112);

9) земельного участка с кадастровым номером № в размере 4540600 руб. 32 коп. (т.1 л.д. 113);

10) земельного участка с кадастровым номером № в размере 6454690 руб. 65 коп. (т.1 л.д. 114);

11) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1945366 руб. 29 коп. (т.1 л.д. 115);

12) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2608883 руб. 73 коп. (т.1 л.д. 116);

13) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2081478 руб. 84 коп. (т.1 л.д. 117);

Результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года определены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 2 приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).

Согласно статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания приведенного выше закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец в обоснование своих требований представил суду отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком ООО «Эстим-Такс» ФИО4, в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами на ДД.ММ.ГГГГ определена:

1) земельный участок с кадастровым номером № – 3771000 руб.;

2) земельный участок с кадастровым номером №– 1989000 руб.;

3) земельный участок с кадастровым номером №- 7437000 руб.;

4) земельный участок с кадастровым номером №- 2555000 руб.;

5) земельный участок с кадастровым номером № – 4869 000 руб.;

6) земельный участок с кадастровым номером № – 2862 000 руб.;

7) земельный участок с кадастровым номером № – 1465 000 руб.;

8) земельный участок с кадастровым номером № – 2034 000 руб.;

9) земельный участок с кадастровым номером № – 2880 000 руб.;

10) земельный участок с кадастровым номером № – 3921 000 руб.;

11) земельный участок с кадастровым номером № – 1467 000 руб.;

12) земельный участок с кадастровым номером № – 1046 000 руб.;

13) земельный участок с кадастровым номером № – 1495 000 руб. ( т.1 л.д. 173 – т. 2 л.д. 168).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности представленного административным истцом отчета и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, по делу была проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе: подпункта 1 пункта 2 ФСО VI, подпункта 2 пункта 2 ФСО VI.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

1) земельного участка с кадастровым номером № площадью 890516 +/- 4718 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 4390240 руб.;

2) земельного участка с кадастровым номером № площадью 1931 700 +/- 12 161 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 8827 870 руб.;

3) земельного участка с кадастровым номером № площадью 429 500 +/- 5 734 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 2280650 руб.;

4) земельного участка с кадастровым номером № площадью 571 300 +/- 6 614 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>» категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 3062170 руб.;

5) земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 191 800 +/- 9 552 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 6006670 руб.;

6) земельного участка с кадастровым номером № площадью 650 100 +/- 7055 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 3439 030 руб.;

7) земельного участка с кадастровым номером № площадью 266 321 +/- 2580 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 1526 020 руб.;

8) земельного участка с кадастровым номером № площадью 440 498 +/- 3318 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 2515 240 руб.;

9) земельного участка с кадастровым номером № площадью 575 488 +/- 6 638 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 3809730 руб.;

10) земельного участка с кадастровым номером № площадью 818 085 +/- 7 914 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 5227560 руб.;

11) земельного участка с кадастровым номером № площадью 246561 +/- 4365 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 1903 450 руб.;

12) земельного участка с кадастровым номером № площадью 330657 +/- 5031 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 1808690 руб.;

13) земельного участка с кадастровым номером № площадью 323 657 +/- 2843 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования – 1816450 руб.; ( т.3 л.д. 65-159)

При составлении заключения судебной экспертизы в кадастровом номере земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Воронежская область, Хохольский район, к-з «Великий Октябрь», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, допущена техническая опечатка, которая, как пояснил эксперт в своем дополнении к заключению №4415/6-4-25 от 06.10.2025, не повлияла на итоговую стоимость объекта и итоговые выводы. Кадастровый номер № по тексту заключения является ошибочным (т.3 л.д. 164-170, 171-177).

В силу статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Огосударственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

По мнению суда, заключение эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста РФ № от ДД.ММ.ГГГГ основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение эксперта ФБУ«Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста РФ № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Закона № 73-ФЗ, Закона об оценочной деятельности.

Кроме того, в данном случае судебная экспертиза проведена экспертом государственной судебно-экспертной организации, что соответствует требованиям распоряжения Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями».

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта является недостоверным, содержит необоснованные научные выводы, математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено, об их наличии суду не заявлено.

Участвующими в деле лицами заключение эксперта не оспорено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости от них не поступало. Выводы судебной экспертизы не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в выписке из ЕГРН, рыночной стоимости данного объекта недвижимости ими не представлено.

На основании изложенного, суд считает возможным установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельных участков с кадастровым номерами:

1) № - в размере 4390240 руб.,

2) № - в размере 8827870 руб.;

3) № - в размере 2280650 руб.;

4) № - в размере 6006670 руб.;

5) № - в размере 6006670 руб.;

6) № в размере 3439030 руб.;

7) № - в размере 1526020 руб.;

8) № - в размере 2515240 руб.;

9) № - в размере 3809730руб;

10) № - в размере 5227560 руб.;

11) № - в размере 1903450 руб.;

12) № - в размере 1808690 руб.;

13) № - в размере 1816450 руб.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку заявление об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости поступило в областной суд ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 7), то датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в отдельные постановления правительства <адрес>» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым (в действующей в настоящее время редакции) МИЗО Воронежской области является исполнительным органом Воронежской области в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции и проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, на МИЗО Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом № 237-ФЗ (пункт ДД.ММ.ГГГГ Положения о министерстве имущественных и земельных отношений <адрес>).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении рассматриваемого объекта недвижимости утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 02.10.2023 № 2750 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Воронежской области», то МИЗО Воронежской области по делу является надлежащим ответчиком.

Разрешая заявление директора экспертного учреждения о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы (л.д. 160), суд исходит из следующего.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, подлежит разрешению в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

По смыслу главы 10 КАС РФ принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. При предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (пункты 1, 5 постановления N 1).

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся 1) суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; 2) расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; 3)расходы на проезд и проживание сторон, заинтересованных лиц, связанные с явкой в суд; 4) расходы на оплату услуг представителей; 5) расходы на производство осмотра на месте; 6) почтовые расходы, связанные с рассмотрением административного дела и понесенные сторонами и заинтересованными лицами; 7)другие признанные судом необходимыми расходы.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В силу статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения (часть 11).

Из разъяснений, данных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки С.Н. и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Выявленные Конституционным Судом Российской Федерации особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Следовательно, с учетом объективной специфики дел данной категории и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов следует оценить соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости над рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной, либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке, и с учетом указанных обстоятельств, определить свидетельствует ли это об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости, и как следствие, влечет ли это нарушение прав административного истца.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел необходимо установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размером его финансовой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Свое обращение в суд административный истец обосновывает статусом арендатора, который имеет право на приобретение спорных земельных участков в собственность без торгов, и учитывая, что кадастровая стоимость арендуемых им объектов недвижимости используется, в том числе, для целей расчета размера выкупной стоимости.

Как следует из заявления директора ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы ее оплата не произведена. Общая стоимость судебной экспертизы составила 302808 руб., в том числе по первому вопросу 45 880 руб., по второму 256928 руб. (т. 3 л.д. 160).

Определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельных участков, обозначенных в административном иске под №, 13, исключая участок № с кадастровым номером №, отличается от определенной в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости менее чем на 30%.

Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, абзацем 2 пункта 20 которого предусмотрено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В данном случае, диапазон расхождения размеров кадастровой и рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, поименованных в административном иске под номерами 1-11,13 составляет менее 30%, что не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Данное расхождение признается судом приемлемым и является допустимым расхождением в стоимости земельного участка, связанным с профессиональным усмотрением эксперта (оценщика) и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении государственной кадастровой оценки, поскольку каких-либо доказательств нарушения методики проведения государственной кадастровой оценки применительно к данным объектам недвижимости административного истца в процессе рассмотрения спора по существу получено не было. В связи с этим, оснований для возложения на ответчика обязанности по несению судебных расходов не имеется.

Кроме того, судом проверено соотношение размера взыскиваемых судебных расходов и размера финансовой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, рыночная стоимость которого (2608 883 руб.) отличается от определенной в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости (1808 690 руб.) в 1,44 раза или на 30,67 %.

В данном случае, с учетом значительного снижения стоимости земельного участка с кадастровым номером № (с 2608883 руб. до 1808690 руб.) суд приходит к выводу, что финансовая выгода в виде разницы стоимости (более 800000 руб.) является достаточной и значительно превышает размер судебных расходов по оплате судебной экспертизы в отношении данного земельного участка 21881,23 руб. (3529,23 (по первому вопросу) +18352 (по второму вопросу)).

Судебные расходы не способны финансово обесценить значение судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемой имущественной выгодой в связи с выкупом земельного участка по его кадастровой стоимости.

Обратившись в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, административный истец реализовал свое право, предусмотренное статьей 248 КАС РФ, на приведение кадастровой стоимости рассматриваемых земельных участков в соответствие с рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик этих объектов.

Размер расходов на проведение судебной экспертизы, по мнению суда, является разумным, соответствующим объему проведенной экспертом работы. Объективных доказательств, подтверждающих, что указанный размер расходов является завышенным, не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания судебных расходов по оплате судебной экспертизы в общем размере 302 808 руб. с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

1) земельного участка с кадастровым номером № площадью 890516 +/- 4718 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 4390240 руб.;

2) земельного участка с кадастровым номером № площадью 1931 700 +/- 12 161 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 8827 870 руб.;

3) земельного участка с кадастровым номером № площадью 429 500 +/- 5 734 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 2280650 руб.;

4) земельного участка с кадастровым номером № площадью 571 300 +/- 6 614 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>» категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 3062170 руб.;

5) земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 191 800 +/- 9 552 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 6006670 руб.;

6) земельного участка с кадастровым номером № площадью 650 100 +/- 7055 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 3439 030 руб.;

7) земельного участка с кадастровым номером № площадью 266 321 +/- 2580 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 1526 020 руб.;

8) земельного участка с кадастровым номером № площадью 440 498 +/- 3318 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 2515 240 руб.;

9) земельного участка с кадастровым номером № площадью 575 488 +/- 6 638 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 3809730 руб.;

10) земельного участка с кадастровым номером № площадью 818 085 +/- 7 914 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 5227560 руб.;

11) земельного участка с кадастровым номером № площадью 246561 +/- 4365 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 1903450 руб.;

12) земельного участка с кадастровым номером № площадью 330657 +/- 5031 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 1808690 руб.;

13) земельного участка с кадастровым номером № площадью 323 657 +/- 2843 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, в размере 1816450 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 25.07.2025.

Взыскать с ИП ФИО1 КФХ ФИО3 в пользу ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 302808 руб.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья А.А. Селищева

Решение суда в окончательной форме составлено 11.11.2025.