Решение № 2-1400/2020 2-1400/2020~М-130/2020 М-130/2020 от 14 июля 2020 г. по делу № 2-1400/2020

Российская федерация

Центральный районный суд <адрес>

Дело №2-1400\2020 УИД 54RS0010-01-2020-000217-57 <адрес>


Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации

15

июля

2020 г.

Центральный районный суд <адрес> в составе:

судьи

Зининой И.В.

при участии:

секретаря судебного заседания

ФИО1

представителя истца

ФИО2

представителя ответчика

ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Мэрии <адрес> о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях протокола разногласий,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просил обязать Мэрию <адрес> заключить с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ8 года, обязать ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым № площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства представитель истца в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказалась от требования о понуждении Мэрии <адрес> к совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ данный отказ был принят судом.

Также в ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменил основание иска, и указал, что проект договора купли-продажи земельного участка содержит в себе условия купли-продажи земельного участка и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, и именно действия Мэрии <адрес> привели к затягиванию соглашения сторонами срока расторжения договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Мэрией <адрес> был заключен договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м.с кадастровым №, местоположением: <адрес> для индивидуального жилищного строительства. На данном земельном участке истцом было осуществлено строительство жилого дома, и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности. Полагает, что с ДД.ММ.ГГГГ имеет исключительное право на выкуп земельного участка в соответствии со статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Истец неоднократно обращался в Мэрию <адрес> с заявлением о выкупе земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ, однако только на заявление от ДД.ММ.ГГГГ истцу был выдан проект договора купли-продажи с указанием на прекращение договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец направил протокол разногласий к договору купли-продажи, поскольку считает, что договор аренды следует считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Так, цель договора аренды земельного участка- строительство жилого дома, была достигнута, и договор аренды земельного участка подлежит прекращению именно с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента регистрации права собственности на жилой дом. Также полагает, что именно действия ответчика привели к затягиванию согласования срока расторжения договора аренды земельного участка.

Истец в судебное заседание не явился, был извещен судом надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и дала соответствующие пояснения.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал и дал пояснения согласно письменным возражениям на иск.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Мэрией <адрес> (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории <адрес> №м, по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 600 кв.м. по <адрес>.

Разрешенное использование земельного участка: для индивидуального жилищного строительства (2.1) – индивидуальные дома.

Согласно пункту 1.3 договора срок его действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.1 договора установлен размер годовой арендной платы в сумме 43505000 рублей.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон,

По требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут или изменен в судебном порядке (пункт 6.4 договора).

Из материалов дела следует, что ФИО4 на данном земельном участке осуществлено строительство жилого дома, и ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на жилой дом площадью 60 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым №.

ДД.ММ.ГГГГ отделом муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии <адрес> произведен осмотр земельного участка, в ходе которого было установлено, что на неогороженном участке размещено строение, общей площадью 60 кв.м. (материал- металл профиль, фундамент отсутствует, имеются два окна, дверь, подключения к электросетям и коммуникациям отсутствуют). Также на земельном участке имеется разрытие с укреплением стен железобетонными конструкциями площадью 4 кв.м., вагончик, строительные материалы.

По результатам осмотра, Мэрия <адрес> обратилась в суд иском к ФИО4 о сносе самовольной постройки, поскольку размещенное на земельном участке строение не обладает признаками индивидуального жилого дома.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Мэрии <адрес> было отказано в удовлетворении иска к ФИО4 о сносе самовольной постройки.

Как следует из указанного решения суд пришел к выводу, что частичное несоответствие объекта признакам индивидуального жилого дома, устранение имеющихся недостатков возможно без сноса постройки. Поскольку после окончания ремонтных работ, исследуемый объект будет полностью пригодным для проживания.

В соответствии с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

В последствии, ФИО4 представил в Мэрию <адрес> акт осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствующий о завершении ремонтно-отделочных работ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в Мэрию <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № в соответствии со статьями 39.3, 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации.

На данное заявление истцом был получен проект договора купли-продажи земельного участка №, по условиям которого Мэрия <адрес> передает ФИО4 в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 600 кв.м. с кадастровым №.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом (№), по адресу, <адрес>.

Пунктом 2.1 предусмотрено, что цена земельного участка определяется в соответствии с постановлением <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 5714 рублей 28 копеек.

Пунктом 3.3 проекта договора предусмотрено, что договор аренды земельного участка №т от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.4 проекта договора покупатель обязуется внести в бюджет плату за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером №, определенную в размере арендной платы в порядке, установленном решением Совета депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ до даты регистрации права собственности на земельный участок. Расчет платы за фактическое использование земельного участка производится исходя из арендной платы, составляющей 571,71 рублей в год.

Пунктом 3.5 проекта договора предусмотрено, что плата за фактическое использование земельного участка вносится покупателем на расчетный счет в следующие сроки: за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 139,82 рублей в течение десяти дней со дня подписания договора, за период с ДД.ММ.ГГГГ до даты регистрации права собственности на земельный участок в течение 10 дней с момента регистрации права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в Мэрию <адрес> с протоколом разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка, и предложил заключить договор на условиях протокола разногласий и изложить условия договора в следующей редакции:

пункт 3.3 – «Договор аренды земельного участка №т от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом и покупателем считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ»,

пункт 3.4 – «Покупатель обязуется внести в бюджет плату за фактическое использование земельного участка с кадастровым №, определенную в размере арендной платы в порядке, установленном решением Совета депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по до даты регистрации права собственности на земельный участок. Расчет платы за фактическое использование земельного участка производится исходя из арендной платы, составляющей 571,71 рублей в год»,

пункт 3.5 – «Плата за фактическое использование земельного участка вносится покупателем на расчетный счет в следующие сроки: за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1075,04 рублей в течение десяти дней со дня подписания договора, за период с ДД.ММ.ГГГГ до даты регистрации права собственности на земельный участок в течение 10 дней с момента регистрации права собственности».

ДД.ММ.ГГГГ Мэрией <адрес>, рассмотрев протокол разногласий, предложенный ФИО4, отказала истцу в заключении договора купли-продажи земельного участка на условиях протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (часть 4 указанной статьи).

В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец самостоятельно избирает способ защиты нарушенного права, определяет основание и предмет иска.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Истец обратился в Мэрию <адрес> с заявлением о выкупе земельного участка на основании статьей 39.3 и 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации и полагает, что договор аренды земельного участка подлежит расторжению с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.

Суд не может согласиться с данными доводами по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Исходя из приведенных положений законодательства, использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является арендная плата, размер которой определяется договором аренды, а общие начала ее определения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора - возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, пункт 6.1 договора аренды земельного участка устанавливает, что договор моет быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 с заявлением о расторжении договора аренды в Мэрию <адрес> не обращался. Впервые требования о расторжении договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ были изложены ФИО4 в протоколе разногласий от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, заявляя требования сроке расторжения договора аренды земельного участка, ФИО4 не указывает на какие-либо основания, предусмотренные частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО4 на объект, возведенный на земельном участке, само по себе не является основанием для прекращения и расторжения договора аренды, поскольку договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условия о его прекращении при достижении цели предоставления земельного участка, а именно в связи с завершением строительства индивидуального жилого дома.

Само по себе наличие исключительного права на выкуп земельного участка в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не влечет за собой ни прекращение, ни расторжение договора аренды земельного участка, поскольку положения Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают безусловной передачи земельных участков в собственность лицам, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках. Наличие права собственности на строение, расположенное на земельном участке не исключает аренду земельного участка, что не противоречит требованиям земельного законодательства.

При этом, суд учитывает, что до ДД.ММ.ГГГГ объект, возведенный на спорном земельном участке не соответствовал признакам жилого дома, и соответственно у Мэрии <адрес> отсутствовали основания для заключения с ФИО4 договора купли-продажи земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 39.3 и 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд не усматривает со стороны ответчика злоупотребления правом при рассмотрении вопроса о заключении договора купли-продажи земельного участка и определения даты расторжения договора аренды земельного участка, поскольку защита нарушенного права, обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки, и оценка возведенного объекта на спорном земельном участке являются действиями в пределах полномочий предоставленных ответчику в сфере земельных отношений и не могут быть расценены как злоупотребление правом.

Кроме того, решением Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был удовлетворен иск Мэрии <адрес> к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды, в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды прекратившим свое действие с ДД.ММ.ГГГГ, понуждении произвести перерасчет арендной платы ФИО4 было отказано.

При этом, судом было установлено, что достижение цели, для которой предоставлен земельный участок, а именно завершение строительства индивидуального жилого дома и регистрация права собственности на него не является основанием для прекращения договора аренды ни в силу закона, ни по условиям спорного договора аренды.

В соответствии с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

По смыслу действующего законодательства, с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, договор аренды продолжает действовать.

С учетом изложенного, указание в проекте договора купли-продажи земельного участка даты расторжения договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента предоставления сведений о соответствии возведенного объекта на земельном участке признакам индивидуального жилого дома, не противоречит действующему законодательству.

При таких обстоятельствах, требование ФИО4 не подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО4 к Мэрии <адрес> о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях протокола разногласий отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья И.В.Зинина