Решение № 2А-205/2020 2А-205/2020~М-102/2020 М-102/2020 от 24 августа 2020 г. по делу № 2А-205/2020

дело № 3а-205/2020 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 25 августа 2020 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1, к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просит установить кадастровую стоимость (8303548,82 руб.) объекта недвижимости – земельного участка, площадью 749,0 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 05 ноября 2019 года в размере 3701000 рублей.

Административный истец не согласна с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются её права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 122.05.20 от 13 мая 2020 года, выполненному оценщиком ООО «Нижневолжское агентство оценки» ФИО2, рыночная стоимость объекта составила 3701000 рублей.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, площадью 749,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 3701000 рублей по состоянию на 05 ноября 2019 года.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 ФИО3 административные исковые требования поддержал, уточнив требования, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости по результатам проведенной оценки.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань» в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Из материалов дела следует, что 14 июля 2015 года ФИО1 по договорам купли - продажи приобрела в целом (доли в праве 46/88 и 42/88) жилое помещение (состоящее из помещения №1 и помещения №2), расположенное по адресу <адрес>, на земельном участке, площадью 448 кв. метров (назначение: земли населенных пунктов - для эксплуатации многоквартирного дома). ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 448 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление, магазины. Земельный участок имеет статус учтенного объекта.

12 июля 2019 г. в связи с обращением административного истца 01 апреля 2019 г. № 05-04-01-2359, заключением о результатах общественных обсуждений по проекту планировки территории в границах улиц С.Перовской, Грузинской, ФИО5 в Кировском районе, опубликованным в бюллетене «Астраханский вестник» от 27 июня 2019 г. №26, распоряжением начальника управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» утвержден проект планировки территории в границах улиц С.Перовской, Грузинской, ФИО5 в Кировском районе г.Астрахани.

На основании распоряжения начальника управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» № 10-02-2700 от 02 сентября 2019 г. согласовано заключение соглашения о перераспределении земельного участка, площадью 448 кв. м. (кадастровый номер 30:12:010254:1), по улицам С.Перовской, Грузинской, ФИО5 в Кировском районе и земель кадастрового квартала 30:12:010254, с целью образования земельного участка площадью 749 кв.м. по <адрес> с видом разрешенного использования-деловое управление, магазины, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Проектом соглашения предусмотрено, что земельный участок, образованный в результате перераспределения площадью 749 кв.м., передается в собственность административному истцу. Разница в площади образуемого земельного участка с кадастровым номером № и перераспределяемого земельного участка с кадастровым номером № составляет 301 кв.м. Размер платы за эту разницу в площади составил 3336940,18 рублей, пропорционально общей кадастровой стоимости земельного участка, площадью 749 кв.м. – 8303548,82 руб.

Административный истец просит снизить кадастровую стоимость всего участка площадью 749 кв.м. до уровня рыночной стоимости, что в свою очередь повлечет снижение стоимости части земельного участка, выкупаемого в собственность по соглашению с администрацией МО «Город Астрахань».

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 8303548,82 руб. определена на дату 05 ноября 2019 г. в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 28 июля 1999 г. № 135 –ФЗ. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости с 05 ноября 2019 г. Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 05 ноября 2019 г.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка № 122.05.20 от 13 мая 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Нижневолжское агентство оценки» ФИО2, рыночная стоимость объекта составила 3701 000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Из представленного исследования видно, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ исследования оценщика свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Оценщик указал, что расчет рыночной стоимости объекта затратным подходом невозможен. Использованы только сравнительный и доходный подходы. Расчеты с применением доходного подхода приведены в отчете в виде справочной информации и не учитывались при определении итоговой стоимости земельного участка. Обоснования принятия такого решения подробно изложены в отчете (л.д. 61-67 отчета). Для определения рыночной стоимости объекта исследования оценщик применил сравнительный подход и получил следующие результаты.

Стоимость объекта сравнительным подходом составила 3700 597 рублей. Ввиду того, что при расчете объекта оценки применялись результаты, полученные только сравнительным подходом и согласование результатов не требовалось, данном подходу применен вес – 1.

Таким образом в результате выполненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 749,0 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, с учетом округления составила 3701 000 рублей по состоянию на 05 ноября 2019 год.

В ходе судебного заседания оценщик ФИО2 заключение об оценке поддержал. Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, полагали возможным удовлетворить исковые требования.

Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение оценщика под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении оценщика содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение оценки; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.

На основании изложенного суд считает возможным принять отчет в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, площадью 749 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 3701000 рублей по состоянию на 05 ноября 2019 год.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 10 июня 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление ФИО1, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 749 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 3701000 рублей по состоянию на 05 ноября 2019 года, на период с 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления считать 10 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда подпись Н.Х.Мухамбеталиева