Решение № 2-1994/2025 2-36/2026 2-36/2026(2-1994/2025;)~М-1870/2025 М-1870/2025 от 25 января 2026 г. по делу № 2-1994/2025

№2-36/2026

03RS0044-01-2025-002602-21


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

14 января 2026 года село Иглино

Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сафиной Р.Р.,

с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

при секретаре Вагизовой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Альфа-Банк» к ФИО1 о признании собственником объекта незавершенного строительства, признании залогодателем, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «Альфа-Банк» (далее по тексту АО «Альфа-Банк») обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании собственником объекта незавершенного строительства, признании залогодателем, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Альфа-Банк» заключен кредитный договор №№ для приобретения земельного участка и строительство индивидуального жилого дома по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между заемщиком и ИП ФИО3 В соответствии с кредитным договором Банк предоставил заемщику кредит в размере 5 999 000 руб. на срок 362 месяца с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом – 5,90% годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита – для приобретения предмета ипотеки на строительство индивидуального жилого дома путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости – земельный участок, жилой дом по договору подряда, расположенные по адресу: РБ, <адрес>, вблизи, <адрес>, общая площадь 757 кв.м, кадастровый номер земельного участка – №. Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является залог прав в силу закона предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности заемщика на предмет ипотеки. Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору. Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что залог возникает в силу закона в пользу АО «Альфа-Банк» на основании договора приобретения на строительство индивидуального жилого <адрес>П от ДД.ММ.ГГГГ. Истец полагает, что в силу закона объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности. Заемщик длительное время не исполняет обязательства по договору. Договором предусмотрена обязанность заемщика досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты на кредит и неустойку. Банк предъявляет заемщику требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек. После направления требования о досрочном возврате кредита по кредитному договору и на момент предъявления иска ответчиком требование не исполнено. Сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 787 395,89 руб, из которых: просроченный основной долг – 5 781 902,16 руб, штраф и неустойка – 5 493,73 руб. Договором предусмотрено, что в случае неисполнения заемщиком требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение 15 календарных дней считая с даты предъявления письменного требования, Банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. Согласно отчету об оценке №ДД.ММ.ГГГГ/171 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 1 670 000 руб., 80% от этой суммы составляет 1 336 000 руб. По соглашению сторон залоговая стоимость жилого дома на дату подписания составляет 7 510 000 руб., 80% от этой суммы составляет 6 008 000 руб. На основании изложенного истец просит признать ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства, признать ФИО1 залогодателем, АО «Альфа-Банк» залогодержателем объекта незавершенного строительства, взыскать с ФИО1 в пользу Банка сумму задолженности по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 787 395 руб. 89 коп., обратить взыскание на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 757 кв.м., и объект незавершенного строительства, расположенных по адресу: РБ, <адрес>, <адрес><адрес>, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную цену земельного участка в размере 1 336 000 руб., начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 6 008 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 64 511 руб. 77 коп.

На судебное заседание представитель Банка не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, в исковом заявлении содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя Банка.

Ответчик ФИО1, третье лицо ИП ФИО4, привлеченные к участию в деле по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО5, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО6, ФИО7, ФИО6, представители отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по РБ, Управления Росреестра по Республике Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, не просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО2, не оспаривая наличие задолженности по кредитному договору, просила в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество отказать, ссылаясь на то, что просрочка исполнения обязательств была допущена в связи с затруднительным имущественным положением, рождением детей, кроме того, ответчик оплачивала платежи, однако, Банк заблокировал счета, в связи с чем платежи не поступали на счет.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 ст. 809 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между АО «Альфа-Банк» и ФИО1 заключен кредитный договор № №№ на предоставление кредита в размере 5 999 000 руб. на 362 мес. под 5,9% годовых.

Возврат суммы займа и процентов предусмотрен аннуитетными платежами каждое 21-го числа месяца в размере 35 582,26 руб. (п. 7).

Согласно п. 13 договора за ненадлежащее исполнение условий кредитного договора предусмотрена неустойка в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Согласно п. 12 кредитного договора целью использования кредита является приобретение ипотеки: земельного участка по договору купли-продажи и жилого дома по договору подряда сроком окончания строительных работ ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 18 договора предметами ипотеки определены: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 757,0 кв.м., расположенный по адресу: РБ, <адрес>, <адрес><адрес>, стоимостью 1 285 000 руб., а также строящийся жилой дом, площадью 133,5 кв.м, расположенный на указанном земельном участке.

Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог (Ипотека) в силу договора об ипотеке предмета ипотеки не позднее 30 рабочих дней с даты оформления права собственности заемщика.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома, по условиям которого подрядчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ выполнить по заданию заказчика строительство индивидуального жилого дома и сдать результат выполненных работ заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его. Работы производятся на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 757 кв.м., расположенным по адресу: РБ, <адрес>, <адрес><адрес>.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером №, распложенного по адресу: РБ, <адрес>, уч. 5, с ДД.ММ.ГГГГ является ответчик ФИО1

Согласно сведениям из данной выписке на указанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером №.

Из выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом, площадью 133,5 кв.м, с кадастровым номером №, завершен строительством в 2024 году, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО8 зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости.

Таким образом, изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик ФИО1 воспользовалась представленными Банком кредитными денежными средствами на покупку земельного участка и строительства на нем жилого дома по договору строительного подряда.

Вместе с тем, взятые на себя обязательства перед Банком заемщик ФИО1 исполняет ненадлежащим образом.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 5 787 395 руб. 89 коп., из которых: сумма основного долга - 5 781 902,16 руб., штраф в размере 5 493 руб. 73 коп.

Наличие задолженности в указанном размере подтверждается также представленным ответчиком выпиской по счету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Довод представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 о том, что ФИО9 производила платежи, однако, лицевой счет был в одностороннем порядке был заблокирован Банком, не может быть принят во внимание, поскольку доказательств данного факта ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлен, также как и доказательств внесения денежных сумм в счет оплаты задолженности после ДД.ММ.ГГГГ.

При таком положении суд приходит к4 выводу, что у Банка имеются правовые основания для обращения в суд с иском о взыскании у заемщика образовавшейся задолженности, а потому требования Банка о взыскании с ответчика задолженности в размере 5 787 395 руб. 89 коп., из которых: сумма основного долга - 5 781 902,16 руб., штраф в размере 5 493 руб. 73 коп. подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Суд не усматривает обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество в виде земельного участка.

Поскольку в настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, на него зарегистрирована права заемщика ФИО1, в ЕГРН имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ за № о государственной регистрации прав и обременений в пользу АО «Альфа-Банк», то суд приходит к выводу, что жилой дом также является залоговым имуществом и на него возможно обратить взыскание в силу закона.

При этом суд полагает, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ, а также ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств.

В силу п. 1 ст. 64 указанного Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 76 указанного Закона при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В силу вышеуказанных норм и п. 18 кредитного договора право залога распространяется на объект недвижимости в границах земельного участка, в связи с чем дополнительного решения суда о признании ответчика залогодателем, а истца - залогодержателем, не требуется.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что в удовлетворении исковых требований Банка в части признания ФИО1 собственником объекта незавершённого строительства, признании залогодателем, АО «Альфа-Банк» залогодержателем следует отказать.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

Статьей 340 ГК РФ предусмотрено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога (п. 2). Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (п. 3).

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также определено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии п. 2 ч. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке №ДД.ММ.ГГГГ/171 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 1 670 000 руб.

По соглашению сторон залоговая стоимость жилого дома на дату подписания составила 7 510 000 руб.

Ответчик ФИО1 не согласилась с заявленной Банком стоимостью залогового имущества, по ее ходатайству по делу была назначена оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенному ООО «Региональное бюро оценки», рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РБ, <адрес>, составляет 4 756 004 руб., а рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по этому же адресу, - 1 260 307 руб.

У суда не имеется оснований не доверять данному заключению судебно-оценочной экспертизы, поскольку экспертиза назначалась судом в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ, проводилась компетентной организацией, оформлена надлежащим образом, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Данная оценка стоимости заложенного имущества сторонами не оспорена.

С учетом изложенного, суд полагает возможным принять данное заключение в качестве допустимого доказательства по делу в части определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Таким образом, стоимость заложенного имущества составляет: жилого дома – 4 756 004 руб., земельного участка – 1 260 307 руб.

Соответственно в силу. 1 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеки» величина начальной продажной цены заложенного имущества в виде жилого дома составляет 3 804 803,20 руб., исходя из расчета: 4 756 004 руб. х 80%, земельного участка – 1 008 245,60 руб., исходя из расчета: 80% от 1 260 307 руб.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушены условия кредитного договора, задолженность до настоящего времени не выплачена, суд полагает возможным обратить взыскание на спорный земельный участок и жилой дом путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 3 804 803,20 руб., земельного участка в размере 1 008 245,60 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С учетом того, что материально-правовые требования Банка удовлетворены, с ответчика в пользу истца следует взыскать государственную пошлину в размере 64 511,77 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования акционерного общества «Альфа-Банк» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в пользу акционерного общества «Альфа-Банк» (ОГРН №) задолженность по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 787 395 руб. 89 коп., из которых: сумма основного долга - 5 781 902,16 руб., штраф в размере 5 493 руб. 73 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 64 511 руб. 77 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом, площадью 133,5 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью 757 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО1.

Реализацию заложенного имущества – жилого дома, площадью 133,5 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью 757 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, произвести через публичные торги.

Начальную продажную цену жилого дома, площадью 133,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, определить в размере 3 804 803 руб. 20 коп., начальную продажную стоимость земельного участка, площадью 757 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, определить в размере 1 008 245 руб. 60 коп.

В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Альфа-Банк» в части признания ФИО1 собственником объекта незавершённого строительства, признании залогодателем, АО «Альфа-Банк» залогодержателем отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Р.Р.Сафина

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.