Решение № 2-3627/2019 2-8/2020 2-8/2020(2-3627/2019;)~М-3142/2019 М-3142/2019 от 19 января 2020 г. по делу № 2-3627/2019

Дело № 2-8/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2020 года г.Ростов-на-Дону 06 марта 2019 года

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Голованя Р.М.,

при секретаре Дегтяревой Г.Н.,

с участием истицы ФИО1, представителя ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО2, представителя третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо - Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, об установлении выкупной стоимости нежилого помещения, о прекращении права собственности и признании права муниципальной собственности на нежилое помещение,

по встречному иску Администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо - Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, об изъятии нежилого помещения, признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого помещения, площадью 42, 7 кв.м., состоящего из комнат №№ 25, 25а, 24, 26, расположенного на первом этаже 4-этажного кирпичного жилого дома литер «А» по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с постановлением Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» жилой дом, в котором находится принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, изъят для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома (далее - МКД) аварийным и подлежащим сносу.

На основании муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ и по заказу Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону экспертным учреждением <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего истице на праве собственности.

Согласно выписке из протокола № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего истице, составила 2 792 828 руб., в том числе стоимость нежилого помещения и общего имущества в МКД с учетом ее доли в праве общей долевой собственности - 2 630 875 руб., рыночная стоимость 1 кв.м. составила 61 613 руб., стоимость обязательств по возмещения убытков - 161 953 руб.

Истица с такой стоимостью не согласилась, считая ее явно заниженной.

Истица полагает, что в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ эксперт определил рыночную стоимость объекта, а не размер выкупной цены нежилого помещения, что противоречит нормам действующего законодательства. Также истица указывает, что экспертами были допущены и другие нарушения, выразившиеся в том числе в принятии объектов аналогов, которые не соответствуют характеристикам нежилого помещения истицы.

По мнению истицы, признание дома аварийным и подлежащим сносу стало следствием отсутствия своевременного капитального ремонта здания. Лицом, обязанным произвести капитальный ремонт, является Администрация города Ростова-на-Дону и администрация Кировского района г.Ростова-на-Дону. Невыполнение ответчиками обязанностей по капитальному ремонту здания привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу и причинению истцу убытков.

По заказу истицы, <данные изъяты> подготовило отчет №, в соответствии с которым эксперт пришел к выводу о том, что:

- выкупная стоимость нежилого помещения, площадью 42,7 кв.м., состоящего из комнат №№ 25, 25а, 24, 26, расположенного на первом этаже 4-этажного кирпичного жилого дома литер А, по адресу: <адрес>, в том числе: стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт, составит 4 576 870 руб.;

- размер убытков, причинённых собственнику в результате изъятия нежилого помещения, составит 191 362, 40 руб.

С точки зрения истицы, ответчики обязаны компенсировать ей указанные выше суммы в связи с выкупом нежилого помещения для муниципальных нужд.

Кроме того, в иске указано, что капитальный ремонт указанного выше МКД никогда не производился, а поскольку осуществлять реконструкцию, капитальный и текущей ремонт, а также техническое обслуживание зданий обязана была Администрация, то в выкупную цену нежилых помещений должна быть включена компенсация за непроведенный капитальный ремонт.

На основании изложенного, истица просила суд:

- установить выкупную стоимость нежилого помещения, площадью 42,7 кв.м., состоящего из комнат № 25, 25а, 24, 26, расположенного на первом этаже 4-этажного кирпичного жилого дома литер А, по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 4 576 870 руб., в том числе: стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, размер компенсации за не проведенный капитальный ремонт; установить размер убытков, связанных с поиском и приобретением иного нежилого помещения, оформления права собственности на него, переездом в размере 191 362, 40 руб.;

- прекратить право собственности ФИО1 на указанное выше нежилое помещение после выплаты возмещения;

- признать право муниципальной собственности на нежилое помещение истицы после выплаты возмещения за изымаемое помещение.

Впоследствии истица уточнила исковые требования, в связи с чем в окончательной редакции просила суд:

- установить выкупную стоимость нежилого помещения, площадью 42,7 кв.м., состоящего из комнат № 25, 25а, 24, 26, расположенного на первом этаже 4-этажного кирпичного жилого дома литер А, по адресу: <адрес> кадастровый № в размере 4 731 907, 6 руб., в том числе: стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, размер компенсации за не проведенный капитальный ремонт; установить размер убытков, связанных с поиском и приобретением иного нежилого помещения, оформления права собственности на него, переездом в размере 346 400 руб.;

- прекратить право собственности ФИО1 на указанное выше нежилое помещение после выплаты возмещения;

- признать право муниципальной собственности на нежилое помещение истицы после выплаты возмещения за изымаемое помещение.

На основании определения от 11.11.2019 настоящее гражданское дело объединено с гражданским делом № 2-4417/2019.

В рамках гражданского дела № 2-4417/2019 к производству суда был принят иск Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1 В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 42, 7 кв.м., расположенное на первом этаже МКД № 128 по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ указанный МКД признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, изъят для муниципальных нужд в связи с признанием МКД аварийным и подлежащим сносу.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилого помещения, общей площадью 42,7 кв. м, по адресу: <адрес>, была проведена <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 2 792 828 руб.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки были согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения. От заключения соглашения ФИО1 отказалась, в связи с несогласием с выкупной стоимостью.

На основании изложенного, Администрация г. Ростова-на-Дону просила суд изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 42,7 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, по цене равной 2 792 828 руб.; прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, площадью 42,7 кв.м, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение; признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 42,7 кв.м, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение; обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 2 792 828 руб.

Истица ФИО1 в судебном заседании присутствовала, просила удовлетворить заявленные ею исковые требования с учетом уточнений в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО2 в судебном заседании присутствовала, просила удовлетворить заявленные Администрацией г. Ростова-на-Дону исковые требования в полном объеме.

Представителя третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону ФИО3 в судебном заседании присутствовал, просил удовлетворить заявленные Администрацией г. Ростова-на-Дону исковые требования в полном объеме.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.

Как следует из пп. 3.2. п. 2 ст. 235 ГК Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Из взаимосвязанных положений ст. 279 ГК Российской Федерации и ст. 32 ЖК Российской Федерации следует, что недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может быть изъято у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В силу положений ст. 32 ЖК Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1- 3, 5 - 9 настоящей статьи (п. 10).

Согласно разъяснениям из п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п. «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК Российской Федерации) (п. «з» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14).

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в силу части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из содержания указанных выше норм права в их системной взаимосвязи с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации следует, что у собственника жилого (нежилого) помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, такое помещение может быть изъято путем выкупа.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 42, 7 кв.м., расположенного на первом этаже 4-этажного жилого дома литер «А» по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с постановлением Администрации города Ростова-на-Дону № 978 от ДД.ММ.ГГГГ «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» жилой дом, в котором находится принадлежащее истице на праве собственности нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, изъят для муниципальных нужд в связи с признанием МКД аварийным и подлежащим сносу.

Согласно муниципальному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ и по заказу Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону экспертным учреждением <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего истице на праве собственности.

Как указано в выписке из протокола № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего истице, составила 2 792 828 руб., в том числе стоимость нежилого помещения и общего имущества в МКД с учетом ее доли в праве общей долевой собственности - 2 630 875 руб., рыночная стоимость 1 кв.м. - 61 613 руб., стоимость обязательств по возмещения убытков - 161 953 руб. (том 1 л.д. 104)

Истица с такой стоимостью не согласилась, посчитав ее явно заниженной.

По заказу истицы <данные изъяты> подготовило отчет №, в соответствии с которым эксперт пришел к выводу о том, что:

- выкупная стоимость нежилого помещения, площадью 42,7 кв.м., состоящего из комнат №№ 25, 25а, 24, 26, расположенного на первом этаже 4-этажного кирпичного жилого дома литер А, по адресу: <адрес>, в том числе: стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт, составит 4 576 870 руб.;

- размер убытков, причинённых собственнику в результате изъятия нежилого помещения, составит 191 362, 40 руб. (том 2 л.д. 69).

В добровольном порядке спор разрешен не был.

В виду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, 29.08.2019 по делу была назначена оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам <данные изъяты>.

Судебная экспертиза проведена по поручению генерального директора организации судебными экспертами ФИО4 и ФИО5 В материалы дела представлено заключение <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Для проведения судебной экспертизы экспертам были представлены материалы гражданского дела. Также судебными экспертами во исполнение определения суда произведен осмотр спорного нежилого помещения.

По результатам исследования эксперты пришли к выводу о том, что размер выкупной стоимости нежилого помещения площадью 42,7 кв.м, состоящего из комнат №№ 25, 25а, 24, 26, расположенного на первом этаже 4-этажного жилого дома литер «А» по адресу: <адрес>, а также размер возможных убытков, которые могут быть причинены собственнику изъятием указанного помещения для муниципальных нужд, в связи с признанием дома аварийным (в том числе: стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость соответствующей доли земельного участка, размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил 3 789 400 руб., в том числе:

- рыночная стоимость нежилого помещения площадью 42,7 кв.м, состоящего из комнат №№ 25, 25а, 24, 26, расположенного на первом этаже 4-этажного жилого дома литер «А» по адресу: <адрес>, в том числе: стоимость соответствующей доли в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость соответствующей доли земельного участка, размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт - 3 443 000 руб.;

- размер возможных убытков, которые могут быть причинены собственнику изъятием указанного помещения для муниципальных нужд, в связи с признанием дома аварийным - 346 400 руб.

В судебном заседании начавшемся 16.12.2019 и продолженном 24.12.2019 допрошен судебный эксперт ФИО4, который подтвердил выводы судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, дал подробные ответы на все поставленные ему судом и сторонами вопросы. Дополнительно судебный эксперт пояснил суду, что в исследовании применялся сравнительный подход, т.е. сравнивались исследуемый объект с другими объектами недвижимости, которые были проданы или предложены для продажи на открытом рынке. При этом на рынке недвижимости не продаются объекты недвижимости, которые находятся в аварийном состоянии, в связи с чем в качестве объектов аналогов были взяты объекты, которые также располагались в центральной части города, имели аналогичный фасад, находились на 1 этаже, имели торгово-офисное назначение, были схожими по внутренней отделке.

Также эксперт отметил, что в данной ситуации, учитывая, что нормативными актами не регламентирован порядок определения компенсации за непроведенный капитальный ремонт, отвечая на вопрос о размере выкупной стоимости нежилого помещения, экспертами не применялись и не рассчитывались как понижающие коэффициенты на торг, предусмотренные Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО6 (что привело бы к уменьшению выкупной стоимости), так и компенсация за непроведенный капитальный ремонт (что привело бы к увеличению выкупной стоимости).

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку за основу исследования экспертами были взяты предоставленные судом материалы гражданского дела. Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебные эксперты имеют достаточную квалификацию и обладают специальными познаниями в том числе в области оценки рыночной стоимости недвижимости, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом не установлено оснований не доверять заключению судебной экспертизы, которое является достаточно ясным, какой-либо неполноты не содержит.

В исследовательской части заключения эксперты привели подробные мотивы, на основании которых пришли к соответствующим выводам.

Несмотря на то, что определением от ДД.ММ.ГГГГ Администрации г.Ростова-на-Дону было отказано в назначении и проведении по делу повторной судебной экспертизы (л.д. 189-190 том 2), суд считает необходимым отметить, что не применение и отсутствие расчета понижающих коэффициентов на торг, а также в отношении компенсации за непроведенный капитальный ремонт, в настоящем случае не является пороком судебной экспертизы как доказательства, которое в связи с этим не может быть оценено в качестве относимого и допустимого. При этом суд исходит из следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Применительно к вопросу о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в названном Обзоре даны разъяснены в том числе о том, что статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации.

В рассматриваемой ситуации суд предлагал сторонам представить сведения о том, когда в спорном МКД (год постройки - ДД.ММ.ГГГГ) последний раз производился капитальный ремонт. Однако таких сведений суду не представлено не было. Истица неоднократно заявляла о том, что в данном доме капитальный ремонт не производился. Стороной ответчика данные утверждения опровергнуты не были.

Со стороны истицы суду был представлен паспорт технической инвентаризации основных строений в том числе в отношении литера «А», в соответствии с которым по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ фундамент строения имел осадку (износ элемента - 50 процентов), наружные и внутренние капитальные стены имели трещины (износ элемента - 60 процентов).

В судебном заседании от 20.01.2020 в качестве специалиста был допрошен приглашенный эксперт ФИО7, который имеет высшее экономическое образование, прошел профессиональную переподготовку по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», имеет квалификацию «Судебный эксперт в сфере судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости», «Судебный эксперт в сфере судебной оценочной экспертизы», зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (дополнительный вид деятельности - 68.31.5 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимости имущества за вознаграждение или на договорной основе).

Специалист пояснил суду, что ранее в МКД требовалось проводить капитальный ремонт каждые 15 лет. Исходя из данных паспорта технической инвентаризации основных строений в том числе в отношении литера «А» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год проведение капитального ремонта было фактически необходимо. Помимо этого, специалист отметил, что утвержденной методики по определению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности того, что наймодателем не выполнена обязанность по производству капитального ремонта спорного МКД, в связи с чем истица имела право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Соответственно, выбранный судебными экспертами способ расчета выкупной стоимости нежилого помещения истицы, при котором как частный случай (в виду аварийности объекта исследования) расчет понижающих коэффициентов на торг приравнен к размеру компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (учитывая, что дому более 100 лет), с точки зрения суда является обоснованным и верным.

Что касается представленных сторонами заключения <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, а также отчета <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, то эти доказательства суд оценивает критически, поскольку эксперты, проводившие данные исследования, не проводили осмотр (в частности внутренний) нежилого помещения истицы и не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что указанное помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены в размере 3 789 400 руб., включая убытки, которые связаны с изъятием данного объекта недвижимости для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным, в размере 346 400 руб. (согласно заключению судебной экспертизы <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ).

Принимая во внимание, что спорным обстоятельством по делу являлся только размер выкупной стоимости нежилого помещения истицы, то производные требования исков ФИО1 и Администрации г. Ростова-на-Дону также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 42, 7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, установив выкупную стоимость указанного объекта недвижимости в размере 4 135 800 руб., включая убытки, которые связаны с изъятием данного объекта недвижимости для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным, в размере 346 400 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 в отношении нежилого помещения, площадью 42, 7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, после выплаты возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 42, 7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, после выплаты возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Р.М. Головань

В окончательной форме решение изготовлено 24 января 2020 года.