Решение № 3А-1785/2020 3А-239/2021 3А-239/2021(3А-1785/2020;)~М-789/2020 М-789/2020 от 11 марта 2021 г. по делу № 3А-1785/2020

3а-239/2021

50OS0000-01-2020-000961-32


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-239/2021 по административному исковому заявлению ООО «<данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «<данные изъяты>» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности с кадастровым номером <данные изъяты>, нежилое здание, расположенное по адресу: <данные изъяты> общей площадью: <данные изъяты> кв.м.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости нежилого строения. Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В судебное заседание представитель административного истца ФИО1 не явилась, представила письменные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, настаивала на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> № <данные изъяты> от <данные изъяты>, как содержащие существенные методологические ошибки, просила отклонить.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились; представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривают, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что <данные изъяты> является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" в отношении спорных нежилых зданий административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № <данные изъяты> от <данные изъяты>. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 17.10.2019 г. утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец в обоснование своих доводов представил суду отчет об оценке рыночной стоимости оспариваемого нежилого здания от <данные изъяты> г. № <данные изъяты>, составленный <данные изъяты> которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая возражения Министерства имущественных отношений Московской области против принятия вышеназванного отчета об оценке в качестве допустимого доказательства, на основании определения Московского областного суда от 25 ноября 2020г. и в соответствии со статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> № <данные изъяты> от <данные изъяты>, оценщиком <данные изъяты> при составлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Как указано в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Исследовав экспертное заключение <данные изъяты> суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ); оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

Устанавливая размер кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходит из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий и справочной аналитики, соответствующих коэффициентов корректировок. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. В процессе исследования эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Согласно письменным пояснениям эксперта ФИО2, предоставленным на замечания административного истца, экспертом были подобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом исследования с внесением корректировок. Федеральные стандарты оценки и Закон об оценочной деятельности, а также иные нормативно-правовые акты не регулируют размер корректировок, который может быть применен к объектам-аналогам, кроме того рынок продажи крупных объектов коммерческого назначения в ближнем Подмосковье ограничен, поэтому экспертом выбирались аналоги наиболее сопоставимые с объектом исследования, в связи с чем были внесены соответствующие корректировки. Рекомендации банков, приведенные рецензентом, относятся к оценке имущественных активов для целей залога, данные рекомендации не регулируют оценочную деятельность в части определения рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости. Общая площадь объекта исследования составляет <данные изъяты> кв.м., при этом экспертом отмечено, что оценщиком в отчете расчет произведен не для здания целиком, а для части здания, площадью <данные изъяты> кв.м., соответствующая корректировка на тип объекта не произведена. Использование объектов-аналогов, расположенных на территории Москвы недопустимо ввиду различной стоимости земли; на территории Москвы стоимость земли составляет <данные изъяты> руб./кв.м, что значительно превышает стоимость аналогичного участка на территории Московской области, который составляет <данные изъяты> руб./кв.м. Площадь объекта-аналога № 2 в размере <данные изъяты> кв.м. указана ошибочно, по данным ПКК площадь участка составляет <данные изъяты> кв.м., кадастровая стоимость участка <данные изъяты> рублей или <данные изъяты> руб./кв.м., а не <данные изъяты> руб./кв.м., как указывает оценщик, что также подтверждает тот факт, что стоимость земли на территории Московской области значительно дешевле земли в Москве. Кроме того, при более детальном рассмотрении отчета оценщика, экспертом выявлено, что общая корректировка (вторая группа), следовательно, и абсолютная валовая корректировка по объекту-аналогу № 2 рассчитаны неверно, что также повлияло на итоговую стоимость объекта в целом. Экспертом был представлен скорректированный расчет с учетом выявленных ошибок. При подборе объектов-аналогов эксперт исходил из того, что в условиях ограниченного числа предложений на ретроспективную дату, были выбраны объекты, отличающиеся по тем или иным параметрам от объекта исследования, расширенные за счет разницы по фактору площадь. Эта корректировка по фактору площадь, не столь существенно влияет на рыночную стоимость объектов, как местоположение, поэтому в первую очередь при подборе аналогов были выбраны аналоги в ближнем Подмосковье, а уже из имеющегося набора аналогов были выбраны объекты, наиболее сопоставимые по площади с объектом исследования. Соответствующие корректировки по данным «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО3 Доводы административного истца о том, что корректировка на назначение объекта была проведена ошибочно, были признаны обоснованными, в связи с чем экспертом было подготовлено скорректированное заключение № <данные изъяты>.

Исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы, суд находит требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательства, опровергающие изложенные в указанном заключении выводы эксперта, а также документы, содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорного нежилого здания, лицами, участвующими в деле, в материалы административного дела не представлено.

Эксперт ФИО2 является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы была предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет высшее образование с присвоением квалификации «Менеджер», имеет диплом о профессиональной переподготовке по курсу "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", является членом некоммерческого партнерства <данные изъяты>, имеет продолжительный стаж оценочной и экспертной работы, при производстве оценочной и экспертной деятельности гражданская ответственность эксперта застрахована.

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 17.10.2019г., установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23 мая 2017 года N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Московской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года N <данные изъяты> "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 ноября 2016 года N <данные изъяты> "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки. Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, не осуществлявших государственную кадастровую оценку и не утверждавших оспариваемый результат кадастровой стоимости земельных участков, как к ненадлежащим ответчикам, следует отказать.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление <данные изъяты> к ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> (три миллиарда семьсот семьдесят четыре миллиона девятьсот шестьдесят одна тысяча шестьсот семьдесят девять) рублей, определенной по состоянию на 17.10.2019г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 17.03.2021г.