Апелляционное определение № 33-18392/2025 от 16 декабря 2025 г.

УИД 61RS0001-01-2024-006325-44

Судья Алексеева О.Г. дело № 33-18392/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Власовой А.С.,

судей Голованя Р.М., Владимирова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Сорокобаткиной В.В.,

с участием прокурора Беллуяна Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-249/2025 по иску администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1 об изъятии помещения, признании права муниципальной собственности, выселении, по апелляционным жалобам ФИО1 в лице законного представителя ФИО2, администрации г.Ростова-на-Дону на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2025 года.

Заслушав доклад судьи Голованя Р.М., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии помещения и признании права муниципальной собственности, ссылаясь на то, что ответчику на праве собственности принадлежит жилое помещение № 7 в квартире № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 17.08.2020 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 5 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома Администрацией г.Ростова-на-Дону принято постановление от 20.02.2023 № 110 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Согласно постановлению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН изъятию для муниципальных нужд подлежит, в частности, жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в квартире № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно отчету об оценке ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2024 рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1294226 руб. Протоколом заседания городской комиссии от 04.04.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН результаты оценки согласованы.

В адрес собственника письмом от 02.05.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд спорное помещение.

В досудебном порядке соглашение об изъятии не заключено, в связи с чем истец просил суд изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН –жилое помещение №7 в квартире № 7,8,9,10,7а, 1-2,3-4, 5-6, 11-12, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 1 294 226 руб.; прекратить право собственности у ФИО1 на жилое помещение №7 в квартире № 7,8,9,10,7а, 1-2,3-4, 5-6, 11-12, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; признать право муниципальной собственности на жилое помещение №7 в квартире №7,8,9,10,7а, 1-2,3-4, 5-6, 11-12, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; выселить и снять с регистрационного учета ФИО1 из жилого помещения №7 в квартире № 7,8,9,10,7а, 1-2,3-4, 5-6, 11-12, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.06.2025 исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично.

Суд изъял у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилое помещение № 7 в квартире № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13,7 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене, равной 2 437 677 руб.

Прекратил право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества – жилое помещение № 7 в квартире № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 13,7 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления ФИО1 возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признал право муниципальной собственности на объект недвижимого имущества - жилое помещение № 7 в квартире № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 13,7 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления ФИО1 возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселил ФИО1 из занимаемого жилого помещения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН жилое помещение № 7, после перечисления ФИО1 возмещения за изымаемое жилое помещение.

Снял ФИО1 с регистрационного учета по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН жилое помещение № 7, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить по мотивам его незаконности и необоснованности в части исключения из суммы возмещения за изымаемое жилое помещение стоимости доли земельного участка, на котором расположен МКД.

Апеллянт указывает, что суд необоснованно при определении размера суммы возмещения за изымаемое жилое помещение исключил стоимость доли земельного участка, на котором расположен МКД, что противоречит положениям ст. 32 ЖК Российской Федерации, и существенно нарушил права заявителя.

Также с апелляционной жалобой в суд обратилась администрация г.Ростов-на-Дону, в которой просит решение суда изменить в части суммы возмещения за изымаемое жилое помещение, уменьшив ее с 2 437 677 руб. до 1 968 200 руб., ссылаясь на то, что суд при определении размера суммы возмещения за изымаемое жилое помещение определил данную сумму с учетом стоимости помещения не принадлежащего на праве собственности ответчику, полагая данную позицию неправомерной, нарушающей права истца.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 указал на необоснованность позиции администрации г. Ростова-на-Дону, изложенной в апелляционной жалобе, а также на то, что судом обоснованно учтены технические характеристики, переданного в собственность ответчику помещения с учетом технического помещения переданного в индивидуальное пользование ФИО1 в целях соблюдения требований, предъявляемых к жилым помещениям.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились: представитель ФИО1 – ФИО3, который просил изменить решение с учетом позиции, приведенной в апелляционной жалобе ФИО1, возражавший против удовлетворения жалобы администрации г.Ростова-на-Дону, представитель администрации г. Ростова-на-Дону – ФИО4, просившая удовлетворить апелляционную жалобу администрации г. Ростова-на-Дону, а в удовлетворении жалобы ФИО1 – отказать.

Судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела согласно ст. 167 ГПК Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, в пределах установленных ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора Беллуяна Г.А., полагавшего, что суд незаконно исключил из расчета цены изъятия помещения стоимость земельного участка, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывал разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению, содержащихся в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК Российской Федерации», и исходил из наличия оснований для изъятия объекта недвижимого имущества – жилой комнаты № 7 в квартире №7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13,7 кв.м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащего на праве собственности ФИО1, путем выкупа в муниципальную собственность по цене, установленной в рамках дела на основании заключения ООО «161 Эксперт» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.02.2025, с обязанием предоставить реквизиты для перечисления суммы возмещения, прекращением права собственности ответчика на указанное жилое помещение, признанием на данное помещение права муниципальной собственности после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Однако суд при определении размера выкупной стоимости за указанное изымаемое жилое помещение №7 исключил сумму стоимости доли в праве собственности на земельный участок в размере 309 691 руб., посчитав, что стоимость доли земельного участка под МКД уже учтена при расчете рыночной стоимости жилого помещения.

Сумма возмещения за изымаемое жилое помещение №7 определена судом в размере 2 328 739 руб. При этом суд определил размер убытков, взысканных в пользу ответчика, в размере 108 938 руб., включающие затраты на проезд в сумме 11 100 руб., затраты на риэлтерские услуги и оформление жилого помещения при покупке в размере 97 838 руб. Сумму в размере 89 330 руб. суд исключил из суммы убытков, поскольку расходы на аренду жилого помещения должны образом подтверждены не были. Также суд отметил, что в деле отсутствуют доказательства проживания ответчика в спорном помещении, а, кроме того, представлены сведения о наличии у опекуна ответчика на праве собственности квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Определяя сумму возмещения за изымаемое жилое помещение, суд также исходил из необходимости учета площади подсобного помещения № 22, составляющей 7 кв.м., которая находилась в индивидуальном пользовании ответчика.

Учитывая то, что ответчик по решению суда утрачивает право собственности на спорное жилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, что влечет за собой прекращение права пользования им ответчиком, суд признал обоснованными и принял решение об удовлетворении требований администрации о выселении ответчика из указанного жилого помещения и снятии с регистрационного учета, без предоставления иного жилого помещения после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной на основании ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью выводов суда о стоимости изымаемого жилого помещения. При этом судебная коллегия учитывает, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 ЖК Российской Федерации).

На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 ГК Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК Российской Федерации и статьи 290 ГК Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, то при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, доля в праве собственности на земельный участок принадлежит собственнику жилого помещения в многоквартирном доме и неразрывно связана с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 принадлежит жилое помещение № 7 в квартире № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 13,7 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 18.03.2025 ФИО1 признан недееспособным. Распоряжением Департамента социальной защиты населения г. Ростова-на-Дону от 02.06.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН его опекуном назначена ФИО2.

Согласно сведений из ЕГРН ФИО2 на праве собственности принадлежат: квартира, площадью 52,4 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; помещение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, городской округ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН», АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.08.2020 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный жилой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в течение 5 месяцев со дня принятия настоящего постановления предложено осуществить снос дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок администрацией г. Ростова-на-Дону было принято постановление от 20.02.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежим сносу» (т.1 л.д.13-17).

Согласно п.1.2.4 Постановления НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН изъятию для муниципальных нужд подлежит, в том числе принадлежащее ответчику жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения, проведены мероприятия по согласованию результата отчета об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка принадлежащего ответчику жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, была проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

Экспертным учреждением представлен отчет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2024 об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием, составляет 1 294 226 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от 04.04.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН результаты оценки согласованы.

02.05.2024 ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения.

Также установлено, что Постановлением Правительства Ростовской области от 30.10.2023 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена Областная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащими сносу или реконструкции». Многоквартирный дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, включен с указанную адресную программу, планируемая дата окончания переселения граждан 30.12.2029.

Согласно пп.1.2.4 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 20.02.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН изъятию для муниципальных нужд подлежит также принадлежащее истцу жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Учитывая характер заявленных требований, а также наличие спора в части определения стоимости выкупной цены за изымаемое жилое помещение в рамках данного была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «161 Эксперт».

Согласно заключению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.02.2025 рыночная стоимость жилого помещения № 7 в квартире № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 13,7 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (в том числе, включая в стоимость долю в праве общей долевой собственности на общее имущества многоквартирного дома, на земельный участок, стоимость непроизведенного капитального ремонта), составила: 1 883 243 руб.

Стоимость обязательств по возмещению убытков, причиненных собственнику помещения изъятием указанного выше помещения для муниципальных нужд, составила: 151 117 руб.

Поскольку экспертом ООО «161 Эксперт» при проведении экспертного исследования не было учтено при расчете стоимости объекта, подлежащего изъятию, переданное ответчику в индивидуальное пользование подсобное помещение № 22а, непосредственно примыкает к жилому помещению № 7 и фактически представляет собой единое обособленное помещение (в пределах коммунальной квартиры № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12), судом была назначена дополнительная экспертиза, производство которой было поручено ООО «161 Эксперт»..

Согласно заключению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.05.2025 рыночная стоимость помещения № 7 (с учетом фактически занимаемой и находящейся в индивидуальном пользовании площади, а именно комнаты № 7 (13,1 кв.м) и № 22 (7 кв.м) в квартире № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 13,7 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (в том числе, включая в стоимость долю в праве общей долевой собственности на общее имущества многоквартирного дома, на земельный участок, стоимость непроизведенного капитального ремонта), составляет: 2 638 430 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения №7 (с учетом фактически занимаемой и находящейся в индивидуальном пользовании площади, а именно комнаты №7 (13,7 кв.м.) и №22 (7,0 кв.м.)) в квартире №7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом доли вправе на общее имущество, в том числе стоимости доли в праве на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный под многоквартирным домом составила 2 145 948 руб. В данную величину входит стоимость доли в праве на общее имущество, которая составляет 181 286 руб. и стоимость доли в праве на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный под многоквартирным домом, которая составляет 309 691 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома - 492 482 руб.

Стоимость обязательств по возмещению убытков, причиненных собственнику помещения (с учетом вопроса № 1) изъятием указанного выше помещения для муниципальных нужд, составила 198 268 руб., в том числе затраты на временную аренду жилого помещения с риэлтерскими услугами, - 89 330 руб., затраты на переезд - 11 100 руб., затраты на риэлтерские услуги и оформление, при покупки жилого помещения - 97 838 руб.

Суд обоснованно с учетом фактических обстоятельств дела, имеющихся по делу доказательств, положений законодательства, положил в основу решения заключение ООО «161 Эксперт» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.05.2025, отклонив оценку экспертного учреждения «Союзэкспертиза» от 15.03.2024, как не отражающее актуальную стоимость спорного жилого помещения и не соответствующее требованиям ч.7 ст.32 ЖК Российской Федерации.

При этом, в исследовательской части заключения эксперта отсутствуют выводы о том, что при расчете цены за изъятие у ФИО1 в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества – жилого помещения № 7, произведено удвоение стоимости доли земельного участка под МКД, с учетом того, что при определении стоимости жилого помещения изначально учтена стоимость земельного участка.

То обстоятельство, что расчет стоимости доли земельного участка под МКД произведен отдельно, не свидетельствует о том, что экспертом произведено вторичное включение стоимости доли земельного участка под МКД в расчет цены за изъятие у ФИО1 в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества – жилого помещения № 7.

При таких обстоятельствах, поскольку доля в праве собственности на земельный участок принадлежит собственнику жилого помещения в многоквартирном доме и неразрывно связана с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме, не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому, а права на нее не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав, то исключение стоимости доли из расчета цены за изъятие у ФИО1 в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества – жилого помещения № 7 является недопустимым.

Так как приведенные выше нормы материального права и акт их толкования, указывают на то, что стоимость доли в праве на земельный участок под МКД должна быть учтена при расчете выкупной цены за изъятие в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества, указанное решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера цены за изымаемое жилое помещение в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК Российской Федерации.

С администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 подлежит взысканию компенсация за изъятое жилое помещение в размере 2 747 368 руб. с учетом стоимости доли земельного участка, расположенного под МКД.

При этом судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о наличии основания для уменьшения выкупной цены за счет исключения из расчета стоимость предоставленного ответчику в индивидуальное пользование помещения №22, поскольку данное помещение отнесено к общему имуществу МКД, передано ответчику в индивидуальное пользование на законных основаниях (договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28.10.2005), данное помещение непосредственно примыкает к жилому помещению № 7, и с учетом технических характеристик жилого помещения №7, создает условия для того, чтобы жилое помещение №7 было пригодно для проживания, в связи с чем оснований для исключения стоимости данного помещения из расчета выкупной цены за изъятое жилое помещение, определенного для выплаты ответчику не имеется.

Учитывая, разъяснения из п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», судебная коллегия отмечает, что в деле отсутствуют сведения о наличии технической возможности эксплуатации жилого помещения №7 по целевому назначению без использования подсобного помещения №22.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2025 года изменить, увеличив цену за изъятие у ФИО1 в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества - жилое помещение № 7 в квартире № 7,8,9,10,7а,1-2,3-4,5-6,11-12 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 13,7 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с 2 437 677 руб. до 2 747 368 руб.

В остальной части решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации г.Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.12.2025