Решение № 2-1299/2025 2-1299/2025~М-748/2025 М-748/2025 от 3 августа 2025 г. по делу № 2-1299/2025

Дело № 2-1299/2025

54RS0008-01-2024-001254-42

Поступило в суд 12.05.2025

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25.06.2025 г. Новосибирск

Первомайский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Павленко С.В.,

при секретаре Андрющенко М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к мэрии <адрес> о признании решения незаконным, возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, в котором просил признать незаконным отказ Мэрии <адрес> от 13.02.2025 № в заключении с ФИО1, договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: обл. Новосибирская, <адрес>, площадью 500 кв.м., а также обязать Мэрию <адрес> департамент земельных и имущественных отношений управления по земельным ресурсам, заключить с ФИО1, без проведения торгов, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: обл. Новосибирская, <адрес>, площадью 500 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В обоснование требований указывает, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Данный объект незавершенного строительства был приобретен на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ранее данный земельный участок предоставлялся в аренду на основании договора 132243н от ДД.ММ.ГГГГ прошлому собственнику объекта незавершенного строительства. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. После окончания действия договора муниципальный орган не обратился в суд за реализацией объекта незавершенного строительства на публичных торгах в течении 6 месяцев. После покупки объекта незавершенного строительства истец не смог оперативно закончить строительство объекта со сложной экономической ситуацией. В январе 2025 истец решил закончить строительство объекта, однако в силу отсутствия договора аренды и каких-либо вещных прав на земельный участок, не может. Для реализации своего права ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился в муниципальный орган с заявлением о предоставлении земельного участка как новому собственнику объекту незавершенного строительства. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца был направлен отказ в предоставлении земельного участка в аренду. Истец считает данный отказ необоснованным, противоречащим нормам земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, а также создает неопределенность в правовой судьбе земельного участка.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 требования доверителя поддержал, просил иск удовлетворить, не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства.

Представитель ответчика мэрии <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил возражение, в котором просил в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 27-28).

Судом вынесено протокольное определение о рассмотрении дела в порядке гражданского судопроизводства. Судом также вынесено протокольное определение о рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка на территории <адрес> №н. Предметом указанного договора назван земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №. Срок действия договора установлено п. 1.4: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-18).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи незавершенного объекта строительства, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 19-20).

ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды земельного участка закончился.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в мэрию <адрес> заявление о предоставлении земельного участка в аренду. Ответом мэрии <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду (л.д. 21).

Мэрия <адрес> указывает в отзыве, что, согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В связи с вышеуказанной нормой, ответчик считает, что оспариваемый ответ соответствует действующему законодательству РФ и правовым актам, не нарушает прав истца.

Суд не принимает позицию ответчика, считая, что оспариваемый отказ не основан на законе и нарушает права истца по следующим основаниям.

Спорный участок не может быть предоставлен иным лицам, поскольку на нем находится объект незавершенного строительства, возведенный истцом, судебный акт об изъятии объекта отсутствует. Публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как это установлено п. п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельным кодексом РФ, то у истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства. В отсутствие договора аренды истец лишен возможности завершить строительство и зарегистрировать право собственности на него.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2022 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект незавершенного строительства, передаваемый по указанному договору купли-продажи, находился в собственности предыдущего владельца на основании Договора от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2 договора), то есть объект незавершенного строительства был возведён до ДД.ММ.ГГГГ. Из вышеизложенного суд делает вывод, что срок действия договора аренды неоднократно продлевался и последним соглашением №н от ДД.ММ.ГГГГ был продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-18), что свидетельствует о наличии долгосрочных отношений между арендатором и арендодателем.

Как следствие, отказ ответчика в продлении договора аренды на основании того, что право на однократное продление договора уже реализовано, носит формальный характер.

С учетом вышеизложенного, отказ мэрии <адрес> в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства является незаконным.

Таким образом, суд также считает необходимым удовлетворить требование истца об обязании мэрии <адрес> заключить с ФИО1, без проведения торгов, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО1, договора аренды земельного участка с кадастровым номером №3, расположенного по адресу: обл. Новосибирская, <адрес>, площадью 500кв.м.

Обязать Мэрию <адрес> департамент земельных и имущественных отношений управления по земельным ресурсам, заключить с ФИО1, без проведения торгов, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: обл. Новосибирская, <адрес>, площадью 500 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В. Павленко