Решение № 2-1427/2019 2-1427/2019~М-86/2019 М-86/2019 от 18 сентября 2019 г. по делу № 2-1427/2019

Дело № 2-1427/2019

УИД 24RS0032-01-2019-000093-94


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск 19 сентября 2019 года

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего - судьи Потылицына А.В.,

при секретаре Штин Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об обязании заключить договор аренды на новый срок (перевести права и обязанности по договору аренды),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском, впоследствии уточненным, к ФИО2, ФИО3, в котором просит обязать ответчика заключить с истцом договор аренды на новый срок (перевести на истца права и обязанности третьего лица по заключенному 17.03.2018 г. договору аренды №).

В обоснование заявленных требований указано на то, что 24.05.2017 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды № нежилого помещения, общей площадью № кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Согласно условиям договора арендатор обязуется использовать вышеуказанный объект недвижимости для ведения любой коммерческой деятельности не запрещенной РФ. Согласно п. 5.1 договор действует до 24.04.2018 г. В случае если ни одна из сторон не уведомит другую сторону о своем намерении прекратить действия договора за 60 календарных дней до даты истечения срока действия договора, он считается продленным на 11 месяцев. В соответствии с п. 5.2 договора арендатор по истечении срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В ходе исполнения обязательств по договору между сторонами заключались устные соглашения об отсрочке арендных платежей, поскольку арендатор несколько месяцев не мог заниматься коммерческой деятельностью, а проводил ремонт в помещении. Однако, в конце апреля 2018 года арендодатель закрыла доступ в помещение для арендатора, устно пояснив, что расторгает договор аренды с последним, в связи с просрочкой им платежей, имущество арендатора, находящееся в помещении, оставляет на хранение до полной оплаты по договору. 20.06.2018 г. истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды № от 24.05.2017 г., в котором просит арендодателя продлить срок аренды указанного нежилого помещения, а также просит внести в п. 5.1 договора изменения, согласно которым нежилое помещение предоставляет на срок с 01.07.2018 г. по 01.06.2019г. Ответ на данное письмо истцу не поступал. Позже истцу стало известно, что ответчик 17.03.2018 г., до истечения срока договора аренды, заключенного с истцом, предоставила указанное нежилое помещение по договору аренды ФИО3, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен своевременно, об уважительной причине неявки суд не уведомил.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным основаниям.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены своевременно, об уважительной причине неявки суд не уведомили.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала, указав на то, что с мая 2017 года истец несвоевременно и в неполном размере вносил арендные платежи вплоть до апреля 2018 года, когда перестал вносить плату, в результате чего истцом не оплачена арендная плата в сумме 251 806 рублей. 18.02.2018 г. истцу было направлено уведомление о расторжении договора аренды, а 12.04.2018 г. была направлена претензия о погашении задолженности по арендным платежам. Ответы на указанные сообщения ответчику не поступали.

Дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 10-13, 25-26).

24.05.2017 г. между ФИО2, в лице ее представителя по доверенности Д.И.Б., (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №, согласно которому арендодатель обязуется представить арендатору за плату во временное владение и пользование указанное нежилое помещение для ведения любой коммерческой деятельности (л.д. 7-8, 91-94).

Согласно п. 3.1 указанного договора аренды сумма арендной платы за пользование нежилым помещением составляет 70 000 рублей в месяц. Дополнительно арендатор компенсирует арендодателю расходы за электроэнергию, отопление, холодную воду, а также эксплуатационные и хозяйственные расходы, по фактическим расходам арендатора на основании показаний счетчика, а также по отдельным счетам, в течение 5 дней с момента выставления соответствующего счета. Арендатор осуществляет арендные платежи ежемесячно не позднее 1-ого числа каждого месяца, подлежащего оплате. Арендные платежи начисляются с даты подписания сторонами акта приемки-передачи помещения и до момента возврата объекта арендодателю по акту возврата.

В соответствии с п. 5.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 24.04.2018 г. В случае, если ни одна из сторон не уведомит другую сторону о своем намерении прекратить действия настоящего договора за 60 календарных дней до даты истечения срока действия настоящего договора, он считается продленным на 11 месяцев.

Арендатор по истечении срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно акту приемки-передачи от 24.07.2017 г. ФИО1 принято на условиях договора аренды № от 24.05.2017 г. нежилое помещение, общей площадью 118,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 9, 95).

20.11.2017 г. ФИО1 лично получено уведомление о расторжении договора аренды от 20.11.2017 г., согласно которому ФИО2 уведомляет ФИО1 о том, что он свои обязанности регулярно не исполняет, чем нарушает п. 2.5.1, п. 3.1 договора, в связи с чем арендодатель расторгает договор аренды № от 24.05.2017 г. с 30.11.2017 г. и требует до 05.12.2017 г. вернуть имущество (л.д. 73).

Однако договор аренды фактически расторгнут не был, т.к. ФИО1 продолжил после получения указанного уведомления владеть и пользоваться спорным нежилым помещением, продолжал делать ремонт в нем, что подтверждается объяснениями представителей сторон, данными в судебном заседании.

18 февраля 2018 года ФИО2 в адрес ФИО1, указанный в договоре аренды (<адрес>), направлено заказной корреспонденцией уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества – нежилого помещения по адресу: <адрес>, что подтверждается уведомлением от 18.02.2018 г., квитанцией ФГПУ «Почта России», описью вложения ФГУП (л.д. 70, 71, 72), которым она в соответствии с п. 5.1 договора аренды уведомила ФИО1 о том, что в связи с несоблюдением срока внесения арендных платежей и коммунальных платежей, договор с арендатором на новый срок заключаться не будет. Согласно данным об отслеживании почтового отправления, размещенным на сайте ФГУП «Почта России» в сети Интернет, данное почтовое отправление прибыло в место вручение 20.02.2018 г. прибыло в место вручения, 21.02.2018 г. содержаться сведения о неудачной попытке вручения, 21.03.2018 г. почтовое отправление возращено отправителю (л.д. 176).

17.03.2018 г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор аренды №, согласно условиям которого ФИО3 предоставлено за плату во временное пользование нежилое помещение, общей площадью № кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>, для ведения любой коммерческой деятельности на срок с 25.04.2018 г. по 25.04.2021 г. (л.д. 55-59, 186-191). Согласно акту приемки-передачи от 25.04.2018 г. ФИО3 принял от ФИО6 нежилое помещение, общей площадью № кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес> (л.д. 60, 191).

20.06.2018 г. ФИО1 направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды, в соответствии с которым срок аренды нежилого помещения, общей площадью № кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>, что подтверждается проектом дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды от 20.06.2018 г., квитанцией ФГБУ «Почта России», описью вложения (л.д. 14, 15).

Как следует из объяснений, данных в судебном заседании представителем ответчика ФИО2 – ФИО5 на данный момент спорным нежилым помещением никто не пользуется, т.к. оно сгорело. На момент действия договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, оплату коммунальных платежей за данное помещение несла ответчик. В связи с неоплатой истцом коммунальных платежей и неполной оплатой арендных платежей, ответчик расторгла договор аренды.

Указанные объяснения представителя ответчика подтверждаются справкой следователя отдела № СУ МУ МВД России «Красноярское» К.К.А., выписками с банковских счетов Д.И.Б. и ФИО1

Так, согласно справке следователя отдела №4 СУ МУ МВД России «Красноярское» К.К.А. 03.01.2019 г. возбуждено уголовное дело № в отношении неустановленного лица по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 167 УК РФ, по факту умышленного уничтожения имущества, принадлежащего Д.И.Б., путем поджога (л.д. 77).

Как следует из выписок со счета Д.И.Б. и ФИО1 истцом внесены платежи в счет арендной платы ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 421 040 рублей, тогда как в силу договора аренды № от 24.05.2017 г. размер арендной платы за срок действия договора составляет 770 000 рублей (70 000 рублей * 11 месяцев) (л.д. 109-110, 113-120, 192-193).

С учетом изложенного, судом установлено, что ФИО1 ненадлежащим образом исполнялись условия договора аренды № от 24.05.2017 г., а именно им несвоевременно вносилась арендная плата, по состоянию на момент окончания действия договора, задолженность по арендной плате им в полном объеме не погашена, в связи с чем, преимущественное право на заключение договора аренды на другой срок у него не возникло. Кроме того, о намерении заключить договор аренды на новый срок, ФИО1 сообщил ФИО2 после направления ему уведомления о намерении арендодателя по истечении срока действия договора, указанного в нем, не продлять данный срок.

При этом ФИО1 был ответчиком надлежащим образом в соответствии с п. 5.1 Договора аренды уведомлен о решении ФИО2 о не заключении с ним договора аренды на новый срок за 60 дней до истечения срока действия договора.

Так, уведомление о расторжении договора направлено в адрес истца, указанный им в договоре аренды от 24.05.2017 г. и доставлено адресату 21.02.2018 г. Вместе с тем, истцом получение уведомления по указному им адресу не обеспечил, доказательств того, что ФИО1 не получил данное уведомление по независящим от него обстоятельствам, суду не представил.

Пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ установлено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, указанное уведомление считается врученным ФИО7 21.02.2018 г. Кроме того, как следует из искового заявления и объяснений представителя истца, данных в судебном заседании, с апреля 2018 года у истца отсутствовал доступ в спорное нежилое помещение, он им фактически не владел и не пользовался, т.к. ФИО2 ограничила доступ в помещение в связи с просрочкой им арендных платежей. При этом, материалами дела не подтверждено, что ФИО1 предпринимал надлежащие меры к погашению задолженности по арендным платежам и возобновлению действия договора аренды от 24.05.2017 г.

Судом отклоняется как несостоятельный довод представителя истца ФИО1 – ФИО4 о том, что ФИО1 часть арендных платежей, а также сумму коммунальных платежей, передавал ФИО2 лично, т.к. доказательств этому суду не представлено.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требования ФИО1 об обязании заключить договор аренды на новый срок (перевести права и обязанности по договору аренды).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об обязании заключить договор аренды на новый срок (перевести права и обязанности по договору аренды) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Потылицын