Решение № 3А-19/2025 3А-19/2025~М-16/2025 М-16/2025 от 28 июля 2025 г. по делу № 3А-19/2025

Дело № 3а-19/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июля 2025 года

г. Псков

Псковский областной суд в составе:

председательствующего Анашкиной М.М.,

секретаря судебного заседания Сергеевой И.Н.,

с участием представителя административного истца - Общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» Волкова А.А.,

представителей административного ответчика ГБУ Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО1, ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Новый Дом» к Государственному бюджетному учреждению Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Новый Дом» обратилось в суд к Государственному бюджетному учреждению Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее ГБУ ПО «БТИ и ГКО», Учреждение) об оспаривании решения Учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указало, что ООО «Новый Дом» является собственником нежилого помещения (****), общей площадью 8241 кв.м., расположенного по адресу: <****>

Кадастровая стоимость указанного помещения при постановке на учет определена в размере 154445548,58 руб.

Полагая размер кадастровой стоимости завешенным, административный истец обратился в ООО «ИКБ Эксперт» в целях установления его рыночной стоимости.

Согласно Отчету № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. об оценке рыночной стоимости, выполненному специалистом ООО «ИКБ Эксперт» ФИО4, рыночная стоимость нежилого помещения <****> по состоянию на 28 января 2025 г. составляет 126776026 руб.

По результатам рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости ГБУ ПО «БТИ и ГКО» вынесено решение от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основанием для вынесения данного решения явилось использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат, а также нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Административный истец полагает, что причины отказа носят формальный характер и не соответствуют пункту 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее ФЗ № 237-ФЗ); административным ответчиком не установлены конкретные ошибки и (или) недостоверные сведения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта.

Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ № 135-ФЗ), глав 22, 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее КАС РФ), административный истец просит:

- признать незаконным решение ГБУ ПО «БТИ и ГКО» от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение, (****), площадью 8 241 кв.м., расположенное по адресу: <****> в размере его рыночной стоимости – 126776026 руб., согласно Отчету № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. об оценке рыночной стоимости, выполненному специалистом ООО «ИКБ Эксперт» ФИО4, по состоянию на 28 января 2025 г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО5 поддержал заявленные требования, пояснил, что в ходе проведения примирительных процедур по мирному урегулированию спора, проводимому в рамках рассмотрения настоящего дела, административный истец вновь обратился с заявлением в ГБУ ПО «БТИ и ГКО» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, при этом был представлен Отчет № 117/01/ВЛ-2024 от 27 мая 2025 г. об оценке рыночной стоимости, выполненный специалистом ООО «ИКБ Эксперт» ФИО4, в который были внесены изменения с учетом тех замечаний, которые указаны в оспариваемом решении от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000083. Однако, по результатам рассмотрения заявления административный ответчик вновь вынес решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, при этом, признав замечания устраненными, сослался на новый недостаток отчета. Полагал, что, поскольку изложенные в оспариваемом решении недостатки устранены, рыночная стоимость нежилого помещения <****> с учетом устранения недостатков изменилась незначительно и составила 126854770 руб., то оспариваемое решение Учреждения является необоснованным.

Представители административного ответчика ГБУ ПО «БТИ и ГКО» ФИО1, ФИО2, ФИО3 с заявленными исковыми требованиями не согласились, полагали, что они не подлежат удовлетворению. Пояснили, что ООО «Новый Дом» трижды обращался в Учреждение с заявлениями (31 октября 2024 г., 29 ноября 2024 г. и 24 февраля 2025 г.), по результатам которых приняты решения об отказе в установлении рыночной стоимости помещения. Мотивы последнего решения от 24 февраля 2025 г., которое оспаривается в настоящем деле, обусловлено тем, что Отчет № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. подготовлен с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости помещения. В частности, 1) в Отчете № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. в разделе «8.4. Сравнительный подход» в таблице 8.1 «Основные характеристики объектов-аналогов и объекта оценки» (стр. 112 Отчета) в отношении объекта-аналога № 2 указано предложение о продаже от 03 апреля 2024 г., тогда как в таблице 8.8. «Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом» (стр. 126-127 Отчета) процент корректировки указан в размере – 2%, исходя из предложения о продаже от 15 марта 2024 г. Ранее ООО «Новый Дом» обращалось в Управление с заявлением об установлении рыночной стоимости указанного помещения, к нему был приложен Отчет № 117/ВЛ-2024 от 29 ноября 2024 г., в котором в таблице 8.8. в отношении этого же объекта-аналога № 2 использовано предложение о продаже от 03 апреля 2024 г., корректировка при использовании данного предложения составила бы – 0,9%, что значительно влияет на величину рыночной стоимости. При определении рыночной стоимости сравнительным методом действует условие – чем ближе дата предложения о продаже объекта-аналога к дате оценки объекта оценки, тем значение корректировки на дату предложения ниже. При определении рыночной стоимости объекта допущены нарушения пункта 2 раздела 1 Федерального стандарта оценки № VI «Отчет об оценке» (далее ФСО № VI) и пункта 25 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (далее ФСО № 7). 2) В Отчете № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. в разделе 8.5 «Доходный подход» оценщик определил операционные расходы в размере 8224596 руб. (стр. 164 Отчета). Однако, в предыдущем Отчете от 29 ноября 2024 г. операционные расходы составляли 3921970 руб. Подобное изменение величины расходов носит манипулятивный характер, т.к. на рынке недвижимости отсутствуют тенденции, которые могли бы значительно повлиять на увеличение данного показателя за столь короткий период времени. Нарушены пункт 2 раздела 1 ФСО № VI и пункт 25 ФСО № 7.

Пояснили, что в ходе проведения примирительных процедур по мирному урегулированию спора административный истец обратился с заявлением в Учреждение и представил Отчет № 117/01/ВЛ-2024 от 27 мая 2025 г., в котором замечания, изложенные в оспариваемом решении Учреждения от 21 марта 2025 г., были устранены, соответственно, административный истец фактически согласился с оспариваемым решением и изложенными в нем замечаниями, оспариваемое решение потеряло свою актуальность. В Отчете № 117/01/ВЛ-2024 исправлены ранее выявленные ошибки, однако Учреждение обратило внимание на высокую стоимость доли земли, которая несопоставима с рыночной стоимостью земельного участка (****), определенная тем же оценщиком в Отчете № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г., который ранее был представлен в Учреждение. В данном Отчете удельный показатель стоимости земельного участка составил 898 руб./кв.м., что более чем в 4 раза ниже стоимости земельного участка в Отчете № 117/01/ВЛ-2024. Несмотря на использование разных методов оценки, рыночная стоимость земельного участка не может иметь столь существенное отличие, нарушена статья 11 ФЗ № 135-ФЗ в части неоднозначного толкования и введения в заблуждение о рыночной стоимости земельного участка и пункт 25 ФСО № 7 в части обоснованности, однозначности и логики в определении стоимости земельного участка.

В связи с тем, что проведение примирительных процедур по мирному урегулированию спора не достигло своей цели, заявленный административный иск рассмотрен судом по существу заявленных требований.

В судебном заседании получены пояснения от оценщика ООО «ИКБ Эксперт» ФИО4, которой изготовлены Отчеты № 117/ВЛ-2024 и № 117/01/ВЛ-2024.

ФИО4 пояснила, что с замечаниями, изложенными в оспариваемом решении от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084, она не согласна, исправила их по причине того, что стороны имели намерение урегулировать спор мирным путем. Использованное в Отчете № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. объявление о продаже объекта-аналога № 2 на 15 марта 2024 г. содержит дату, месяц и год, оно более полное, при расчетах сделана надлежащая корректировка на дату объявления – 2 %, предложения о продаже данного объекта на 03 апреля 2024 г. при подготовке отчета не было. При исправлении замечания Учреждения использовано архивное объявление на 03 апреля 2024 г., применена корректировка - 1%, рыночная стоимость нежилого помещения изменилась незначительно. В Отчете № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. при определении операционных расходов использовался новый справочник ФИО6 «Операционные расходы», применены показатели, подходящие к оцениваемой местности, расписаны статьи расходов и проценты, которые рассчитываются из потенциального валового дохода. Ранее в данном отчете использовался справочник Статриелт, операционные расходы рассчитывались исходя из действительного валового дохода уже с учетом недогрузки помещений торгового центра, что, по мнению оценщика, не отражает фактические операционные расходы. Использован более актуальный справочник, подходящий под месторасположение объекта. При расчете рыночной стоимости земельного участка использовался метод выделения земельного участка в виде доли, на который приходится нежилое помещение, расчет доли стоимости земельного участка произведен на основании методики расчета, приведенной в справочнике ФИО6 Данный метод используется оценщиком на протяжении нескольких лет, ранее Учреждение замечаний к его использованию не имело.

Судом в судебном заседании на обсуждение сторон по делу ставился вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы на предмет соответствия Отчета № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. требованиям законодательства и определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Стороны отказались заявлять ходатайства о назначении судебной экспертизы, полагали, что оснований для ее проведения не имеется.

Выслушав объяснения сторон, свидетеля – оценщика ФИО4, исследовав представленные в материалы административного дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия) (часть 3.1 статьи 245 КАС РФ).

Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости урегулирован статьями 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее ФЗ № 237-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 ФЗ № 237-ФЗ, с момента принятия в субъекте Российской Федерации решения о применении положений статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регулируется данной правовой нормой; положения статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ не применяются.

Постановлением Правительства Псковской области от 30 декабря 2022 г. № 400 «О переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Псковской области установлена дата перехода к применению статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2023 г.

В связи с этим, на территории Псковской области с 01 января 2023 г. применяется статья 22.1 ФЗ № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (часть 3); заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7); бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11); решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Исходя из положений статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ, предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, заключающийся в рассмотрении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, при этом заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости, и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом, законом определено, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости может быть заявлено в суд только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения (об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта по результатам рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости).

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Псковской области, наделено ГБУ ПО «БТИ и ГКО», которое в соответствии с положениями Устава уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним; определять кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Новый Дом» принадлежит на праве собственности нежилое помещение (****), общей площадью 8241,1 кв.м., расположенное по адресу: <****>

Данное помещение поставлено на кадастровый учет 16 сентября 2024 г., кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 01 января 2023 г. определена в размере 154445548,58 руб., дата внесения сведений о кадастровой стоимости объекта в ЕГРН – 30 сентября 2024 г.

Согласно Отчету № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. об оценке рыночной стоимости, выполненному специалистом ООО «ИКБ Эксперт» ФИО4, рыночная стоимость нежилого помещения (****) по состоянию на 28 января 2025 г. составляет 126776026 руб.

24 февраля 2025 г. ФИО7 обратилась с заявлением в ГБУ ПО «БТИ и ГКО» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости на основании Отчета № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г.

Решением ГБУ ПО «БТИ и ГКО» от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (****) в размере его рыночной стоимости.

Как следует из данного решения, причинами его вынесения является следующее:

1) В Отчете № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. в рамках сравнительного подхода оценщик указал дату предложения объекта-аналога № 2 - апрель 2024 г., тогда как на стр. 247 Отчета представлено предложение от марта 2024 г. Оценщик использует предложение по продаже, представленное в марте 2024 г., тогда как в ранее направленном Отчете № 117/ВЛ-2024 от 29 ноября 2024 г. указанное предложение было представлено к продаже в апреле 2024 г. Чем ближе дата предложения к дате оценки, тем значение корректировки на дату предложения ниже. Учитывая изложенное, не удается понять логику в использовании оценщиком в расчетах предложения с ранней датой относительно даты оценки.

Нарушен пункт 2 ФСО «Отчет об оценке» (ФСО № VI), согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Нарушен 25 ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

2) На странице 164 Отчета № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. оценщик определил операционные расходы в размере 8224 596 руб., что более чем в 2 раза превышает размер операционных расходов в ранее направленном Отчете № 117/ВЛ-2024 от 29 ноября 2024 г., которые составили 3921 970 руб. Представленное изменение носит манипулятивный характер, так как на рынке недвижимости отсутствуют тенденции, которые могли бы служить изменению величины операционных расходов за столь короткий период.

Нарушен пункт 2 ФСО "Отчет об оценке» (ФСО № VI) и пункт 25 ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

В ходе проведения примирительных процедур в Отчете № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г. оценщиком внесены изменения с учетом указанных выше замечаний Учреждения, в судебное заседание представлен Отчет № 117/01/ВЛ-2024 от 27 мая 2025 г., из которого следует, что:

В таблице 8.2 «Корректировка на дату продажи/предложения» в отношении аналога № 2 изменен размер корректировки – с 2 % на 1 % (стр. 116 Отчета № 117/ВЛ-2024/стр.118 Отчета № 117/01/ВЛ- 2024); в таблице 8.8. «Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом», с учетом внесенных в отношении аналога № 2 изменений, средневзвешенное значение рыночной стоимости изменилось с 147301 421 руб. до 147474 485 руб. (стр. 130/ стр. 132 Отчетов, соответственно).

В части операционных расходов сведения, указанные в Отчете № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г., не изменились, поскольку к Отчету 117/01/ВЛ-2024 приложена справка ООО «Новый Дом» от 12 мая 2025 г. № 7, раскрывающая доходы от аренды торговых площадей и расходы на их содержание, позволяющие сделать вывод о том, что определенные оценщиком операционные расходы не завышены.

В таблице 9.2 «Согласование стоимостей, полученных различными подходами» с учетом изменения стоимостной оценки сравнительным подходом с 147301421 руб. до 147474 485 руб. изменилась рыночная стоимость объекта капитального строительства с 126776026 руб. до 126854770 руб. (стр. 168 /стр. 170 Отчетов, соответственно), т.е. рыночная стоимость нежилого помещения увеличилась на 78 744 руб.

Решением Учреждения от 26 июня 2025 г. № ОРС-60/2025/000114 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании Отчета 117/01/ВЛ-2024, поскольку на странице 171 Отчета стоимость земельного участка составила 12546 076 руб., т.е. 3826 руб. за 1 кв.м., а на стр. 84 Отчета указан диапазон цен предложений на земельные участки 814 - 2495 руб./кв.м., нарушены статья 22 ФЗ № 135-ФЗ в части неоднозначного толкования и введения в заблуждения о рыночной стоимости земельного участка, пункт 25 ФСО № 7.

Оценивая оспариваемое решение ГБУ ПО «БТИ и ГКО» от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (****) в размере его рыночной стоимости суд не находит оснований для удовлетворения административного иска о признании его незаконным.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Исходя из данных правовых норм, решение уполномоченного органа признается незаконным в случае, если оно не соответствуют требованиям нормативных правовых актов, чем нарушены права, свободы и законные интересы административного истца.

Согласно пункту 12 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (пункт 13 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).

Приказом Росреестра от 06 августа 2020 г. № П/0287 утверждены формы заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также к формам решений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение Учреждения соответствует требованиям закона по форме и содержанию, в нем указаны причины отказа в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, даны ссылки на положения, которые, по мнению Учреждения, не соблюдены при изготовлении отчета.

Суд полагает, что у Учреждения возникли правомерные замечания к обоснованности использованных в Отчете № 118/ВЛ-2024 сведений в рамках сравнительного подхода в отношении аналога № 2 в части даты предложения о продаже, а также размера операционных расходов, поскольку в ранее представленном Отчете № 117/ВЛ-2024 от 29 ноября 2024 г. в отношении этого же объекта недвижимости содержались иные сведения, при этом оценщиком не были указаны причины изменения сведений, тем более что у Учреждения каких-либо замечаний по ним ранее не имелось.

В данном случае, суд соглашается с доводами представителей административного ответчика о наличии недостатков Отчета № 117/ВЛ-2024, связанных с не раскрытием причин изменения даты предложения о продаже объекта-аналога № 2 на более позднюю дату, а также размера операционных расходов, которые увеличились более чем в два раза, что свидетельствует о несоблюдении требований пункта 2 ФСО № VI, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен изложить всю существенную информацию, использованную оценщиком при определении стоимости объекта оценки (подпункт 1); отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки (пункт 3), а также пункта 25 ФСО № 7, согласно которому оценщик, определяя метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, должен основываться на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Суд не может согласиться с доводами административного истца о том, что недостатки отчета носят формальный характер и оспариваемое решение незаконно, поскольку изложенные в решении замечания влияют на итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, что подтверждается Отчетом № 117/01/ВЛ-2024.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения административного иска в части требования о признании незаконным решения от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Что касается требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (****), то суд обращает внимание, что закон не ставит в зависимость возможность разрешения требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от результата разрешения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Суд считает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости (****) в размере его рыночной стоимости – 126776 026 руб., согласно Отчету № 117/ВЛ-2024 от 24 февраля 2025 г., не подлежит установлению, поскольку данный отчет, как указано выше, содержит недостатки и не соответствует требованиям законодательства.

Между тем, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость указанного объекта в размере его рыночной стоимости в соответствии с Отчетом № 117/01/ВЛ-2024, поскольку Учреждение его проверило и пришло к выводу, что указанные в решении от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084 недостатки оценщиком устранены.

Данные обстоятельства подтвердили в судебном заседании и представители административного ответчика, указав, что в случае отсутствия указанных в решении от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084 замечаний отчет был бы принят Учреждением.

Суд критически относится к доводам административного ответчика в той части, что Отчеты № 117/ВЛ-2024 и № 117/01/ВЛ-2024 содержат недостаток в части определения стоимости земельного участка.

Как следует из оспариваемого решения от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084, Учреждение претензий по поводу определения оценщиком стоимости земельного участка не имело.

Оценщик при оценке земельного участка использовал сравнительный подход и метод распределения. У Учреждения каких-либо замечаний в части неверности использованного подхода и метода, ошибочности расчетов, неправомерности использованных сведений не представлено, в решении от 26 июня 2025 г. № ОРС-60/2025/000114 таких замечаний также не имеется.

Замечание Учреждения сводится к тому, что усматривается значительная разница между стоимостью земельного участка, которая рассчитана оценщиком в Отчете № 117/01/ВЛ-2024 при определении рыночной стоимости нежилого помещения (****), и которая отражена в Отчете № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. при определении рыночной стоимости земельного участка (****), на части которого расположено нежилое помещение.

Ссылка ответчика на позиции Отчета № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. несостоятельна, поскольку обоснованность данного отчета предметом настоящего спора не является, судебная оценка ему не давалась, Учреждение выявило в данном отчете недостатки, что повлекло принятие решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Как пояснила в судебном заседании оценщик ФИО4, в Отчете № 117/01/ВЛ-2024 при расчете стоимости земельного участка использовался метод выделения доли земельного участка, на который приходится нежилое помещение, расчет доли стоимости земельного участка произведен на основании методики расчета, приведенной в справочнике ФИО6 Данный метод используется оценщиком на протяжении нескольких лет при изготовлении отчетов, Учреждение замечаний к его использованию не предъявляло. Рыночная стоимость земельного участка в Отчете № 94/ВЛ-2024 определена по иному методу – методом сравнения продаж. Рыночная стоимость земельного участка не может быть соразмерна рыночной стоимости доли земельного участка, находящегося под объектом капитального строительства.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что доводы административного ответчика о нарушениях статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ и пункта 25 ФСО № 7, допущенных при определении стоимости земельного участка, являются необоснованными; конкретных нарушений требований федерального закона, федеральных стандартов оценки, которые были допущены оценщиком и повлияли на итоговую величину стоимости земельного участка, определенную в Отчете № 117/01/ВЛ-2024, ответчиком не приведено; возникшие у ответчика сомнения по результатам сравнения двух отчетов об оценке рыночной стоимости разных объектов недвижимости не свидетельствуют о необоснованности Отчета № 117/01/ВЛ-2024, ошибочности действий оценщика при его изготовлении.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Административный ответчик не представил доказательств и обстоятельств, которые бы свидетельствовали о несоответствии требованиям действующего законодательства Отчета № 117/01/ВЛ-2024. От проведения судебной экспертизы ответчик отказался.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (****) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2025 г. в размере - 126854770 руб. в соответствии с Отчетом № 117/01/ВЛ-2024.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований, полагает, что оспариваемое решение Учреждения является законным и обоснованным, кадастровая стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения (****) может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной на основании Отчета № 118/01/ВЛ-2024, в котором устранены замечания Учреждения.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении административного иска Общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» в части признания незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 21 марта 2025 г. № ОРС-60/2025/000084 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение, (****), площадью 8241,1 кв.м., расположенного по адресу: <****> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2025 г. в размере - 126854770 (сто двадцать шесть миллионов восемьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот семьдесят) руб.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта в размере рыночной стоимости считать 24 февраля 2025 г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 июля 2025 г.

Судья /подпись/ М.М. Анашкина

Копия верна:

Судья М.М. Анашкина