Решение № 3А-346/2021 3А-346/2021~М-288/2021 М-288/2021 от 5 октября 2021 г. по делу № 3А-346/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 октября 2021 г. город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Голомидовой И.В.,

при секретаре Хромовой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-346/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «САНТЭ» к Государственному учреждению Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «САНТЭ» (далее - Общество) обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью 1 844 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административное здание, находящимся по адресу: <...>.

Полагает, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 по состоянию на 01.01.2020 в размере 9 699 251,83 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности, как имеющего исключительное право на выкуп или аренду земельного участка.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился в <...>.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от <...> № <...>, выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2020 составляет 5 960 000 рублей.

На основании изложенного Общество просило установить кадастровую стоимость названного земельного участка равную его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке от <...> № <...>.

Представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «САНТЭ» по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представители административных ответчиков Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», правительства Тульской области, Управления Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица администрации города Тулы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Как следует из материалов дела и установлено судом Общество является собственником нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью 1 844 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административное здание, находящегося по адресу: <...>.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от <...> № <...>, от <...> № <...>, и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно статье 1-1 Закона Тульской области № 1679-ЗТО от 15.12.2011 «О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области» при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена таких земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости, если иное не установлено настоящим Законом.

При продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 1-2 Закона Тульской области № 1697-ЗТО от 15.12.2011).

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с Постановлением правительства Тульской области от 26.08.2019 № 395 «О проведении государственной кадастровой оценки земель на территории Тульской области», утверждены Постановлением правительства Тульской области 05.11.2020 № 670 результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, определенные по состоянию на 01.01.2020.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> данным Постановлением установлена в размере 9 699 251,83 рублей (№ п/п <...> Приложения № <...>).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> внесена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 28.12.2020, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...> № <...>.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, то есть с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился в <...>.

В соответствии с отчетом об оценке от <...> № <...>, выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2020 составляет 5960000 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По ходатайству представителя административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2020, проведение которой поручено эксперту <...><...>

Согласно выводам, содержащимся в заключении от <...> названного эксперта, отчет <...> от <...> № <...> частично не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. По мнению эксперта, оценщиком в рамках сравнительного подхода было отобрано недостаточное количество аналогов (3 из 9), в связи с чем экспертом определялись допустимые пределы, в которых должна находиться рассчитываемая стоимость, и проверялась на соответствие этим пределам эта стоимость.

В результате эксперт, проанализировав существенность расхождения результатов, полученных при экспертном исследовании и содержащихся в отчете от <...>, указал на то, что подтверждает рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком.

Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено специалистом в области экономической и оценочной деятельности, а изложенные в нём выводы обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

О несогласии с заключением эксперта от <...> другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости указанные лица не обращались.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления оспариваемой кадастровой стоимости объекта - 01.01.2020, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> являлась иной, чем отражено в исследованном судом отчете, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов отчета от <...> № <...> у суда не имеется. Данный отчет суд считает достоверным и допустимым доказательством применительно к положениям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

То обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете, не свидетельствует о её недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета от <...> № <...>, подтвержденного результатами судебной оценочной экспертизы, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «САНТЭ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1 844 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административное здание, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 5 960 000 рублей по состоянию на 01.01.2020.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «САНТЭ» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка является день обращения указанного юридического лица в суд – 30.07.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий