Решение № 2-1360/2025 2-1360/2025~М-1406/2025 М-1406/2025 от 3 декабря 2025 г. по делу № 2-1360/2025

Дело № 2-1360/2025 года

УИД 07RS0004-01-2025-002357-60


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Чегем 04 декабря 2025 года

Чегемский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего – судьи Кумыковой Ж.Б.,

при секретаре судебного заседания – Шереужевой Л.Ж.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО16, временно исполняющей обязанности нотариуса Нальчикского нотариального округа КБР ФИО15, зарегистрированной в реестре под №, со сроком действия доверенности ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве малоэтажного жилого дома, признании малоэтажного жилого дома объектом долевого строительства с постановкой его на кадастровый учёт, признании права собственности на жилое помещение,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 с вышеназванным исковым заявлением.

Исковые требования, мотивированы тем, что между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся малоэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

В соответствии с условиями предварительного договора, ФИО3 обязалась передать квартиру истцу в собственность. Стоимость квартиры по договору составила 1 500 000 рублей, из которых ФИО5 выплачивает ФИО3 900 000 рублей, а остаток суммы в размере 600 000 рублей ФИО5 выплачивает ФИО3 частями. Первоначальная сумма в размере 900 000 рублей была выплачена ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи денежных средств, квитанция о внесении данной суммы получена истцом ДД.ММ.ГГГГ. Остальные платежи были внесены ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Согласно предварительному договору, передача квартиры должна была быть произведена ФИО3. ФИО1 не позднее ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи. Однако, по сегодняшний день квартира ФИО1 не передана.

Согласно пункту 1 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Денежные средства по договору были привлечены для строительства нежилого помещения в многоквартирном доме, следовательно, данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ.

Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме, расчеты были произведены в полном объеме.

Вместе с тем, ФИО3 на протяжении ДД.ММ.ГГГГ ссылается на то обстоятельство, что здание до сегодняшнего дня не введено в эксплуатацию, в связи с чем, она не может заключить с истцом основной договор купли-продажи. Переговоры с ответчиком ФИО3 ни к чему не привели, ввиду чего истец была вынуждена направить в адрес ФИО3 досудебную претензию, которая была оставлена без ответа. Более того, ФИО3 перестала выходить на связь, что вынудило истца обратиться за защитой своих прав в суд. На сегодняшний день собственником земельного участка с кадастровым номером № является ответчик ФИО4

Истец ФИО1 извещенная о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явилась, обеспечила участие своего представителя ФИО2, которая заявленные требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить заявленные требования по мотивам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 извещалась надлежащим образом о времени и месте слушания дела, почтовая корреспонденция имеет статус «истек срок хранения».

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России 17 апреля 2023 года № 382, и частью 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует их возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ №25 от 23 июня 2015 года бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Ответчик ФИО4, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела в судебное заседание не вился, о причинах неявки не уведомил, не просил об отложении слушания дела, как и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР и местной администрации Чегемского муниципального района КБР, извещались о месте и времени рассмотрения дела, однако в суд не явились, о причинах неявки не уведомили.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по правилам статьи 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 ГПК РФ). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать любой договор, установленный законом и иными правовыми актами. В соответствии со ст. 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из части 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

На основании части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено и это следует из материалов дела, что между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся малоэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 1.2 договора ФИО3 обязалась передать однокомнатную квартиру, расположенную на первом этаже, общей площадью 44 кв.м., 16 (шестнадцатая) доля, подъезд №, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № истцу в собственность. Указанная квартира принадлежит ФИО3 на основании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и регистрационным номером №, а также разрешением на строительство, выданным администрацией <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункту 1.3.1 договора цена квартиры составляет 1 500 000 рублей. Срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3.2).

В силу пункта 1.3.6 передача квартиры, в порядке статьи 556 ГК РФ будет произведена ФИО3 ФИО1 не позднее ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что в счет причитающихся платежей по основному договору ФИО1 выплачивает ФИО3 900 000 рублей за квартиру. Остаток суммы в размере 600 000 рублей, ФИО1 обязуется выплатить ФИО3 до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец выполнил полностью свои обязательства по договору, выплатив ФИО3 1 500 000 рублей за квартиру, что подтверждается соответствующим актом о приеме-передаче денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, и квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 рублей.

В адрес ФИО3 истцом ФИО1 было направлено досудебное предупреждение, в соответствии с которым истцом были предложены варианты урегулирования возникшей ситуации.

Вместе с тем, данное предупреждение со стороны ФИО3 оставлено без внимания.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на котором, якобы, расположен малоэтажный многоквартирный дом, включающий спорную квартиру, с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО4

Как следует из искового заявления, требования истца основаны на том, что между сторонами, в действительности, сложились отношения застройщика и участника долевого строительства, которые должны регулироваться Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон №214) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона №214, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) утратил силу с 1 июля 2018 года. - Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 указано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При этом в части 5 указанной статьи определено, что при отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве - это разновидность инвестиционного договора, с особенностями, предусмотренными Законом №214-ФЗ, целью которой является приобретение квартиры.

В свою очередь, предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.

По своей правовой природе предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого - организация заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились обо всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, продавец еще не имеет всех документов, необходимых для оформления договора и т.д.). Иными словами, из предварительного договора не возникает обязательство передачи вещи, а значит, покупатель не может предъявлять к продавцу требования на объект.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиям закона, а также иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в указанной статье, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Следовательно, правовое значение по данному делу, доказанность которого могла служить основанием для удовлетворения иска, имеет установление совокупности следующих обстоятельств: объектом строительства должен являться многоквартирный жилой дом, строительство указанного дома должно осуществляться на основании договора, содержащего все названные в Законе от 30 декабря 2004 года существенные признаки договора участия в долевом строительстве, заключенного с лицом, участвующим в инвестиционной деятельности в соответствии с указанным Законом.

Обязанность доказывания наличия таких обстоятельств применительно к нормам процессуального права (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) возложена на истца.

Однако истец указанную обязанность не исполнила, что следует из того, что она не представила договор и иные документы, подтверждающие возникновение правоотношений, регулируемых Законом от 30 декабря 2004 года, между ней и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан в порядке, предусмотренном данным Законом, для строительства жилого помещения именно в многоквартирном доме.

Истец в обоснование своих требований не представила доказательств того, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеются все условия, обязательные для включения в основной договор участия в долевом строительстве, согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ и сторона договора (продавец) не соответствует требованиям названного закона, предъявляемым к застройщикам, с учетом того, что предварительный договор участия в долевом строительстве между сторонами никогда не заключался, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома отсутствует, и объект признан самовольной постройкой.

В предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали предмет договора – однокомнатная квартира на первом этаже во втором подъезде, а также его цену. Однако в нем отсутствуют сведения о гарантийном сроке на объект долевого строительства (пункт 4), а также одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона (пункт 5 части 4 ст.4).

Материалами дела установлено, что земельный участок не предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома, поскольку относится к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом его разрешенного использования – для садоводства и огородничества.

Другими обстоятельствами, имеющими значение по настоящему делу, являются соответствие продавца по договору, привлекавшего денежные средства истца, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона.

Согласно указанным законоположениям (в редакции на момент заключения договоров), застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу частей 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Исходя из содержания статьи 19 названного Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Указанным условиям продавец ФИО3 не соответствовала, она не являлась юридическим лицом, или индивидуальным предпринимателем, отсутствует разрешение на строительство многоквартирного дома, разрешение на ввод в эксплуатацию, в деле нет данных о том, что была опубликована, размещена и (или) представлена проектная декларация, а также информация о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства, а земельный участок предоставлялся для строительства (создания) многоквартирного дома.

При этом, сам предварительный договор заключен в отношении имущества, право собственности на которое, у продавца ФИО3 не имелось.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Так, согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ, по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) приобретается объект, который еще не существует, но будет создан. Применительно к рынку недвижимости это квадратные метры, которые построит выступающий продавцом девелопер. К указанному договору применяются общие положения главы 30 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует отношения купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что приведенные условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ относительно оплаты цены недвижимости (п. 2.1, 2.2 договора) сформулированы предельно ясно и не дают возможности их иного толкования, в связи с чем, у истца ФИО1 не имеется никаких оснований предполагать, что денежные средства вносились ею в качестве её участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Исходя из буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества с использованием обеспечительного платежа, поскольку в указанном договоре отсутствует ряд необходимых существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в связи с чем, оснований признать его основным договором участия в долевом строительстве, у суда не имеется.

Соответственно, поскольку нормами гражданского законодательства об обязательствах не предусмотрена возможность признания за покупателем права собственности на построенную в будущем недвижимость либо государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, то законные основания для признания предварительного договора купли-продажи основным договором долевого участия в строительстве отсутствуют.

Таким образом, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд полагает, что в удовлетворении заявленных требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия, надлежит отказать и как следствие не подлежат удовлетворению требования о признании за ФИО1 права собственности на жилое помещение – <адрес> подъезде №, общей площадью 44 кв.м., входящую в состав жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> возведенного в границах земельного участка с кадастровым номером №; о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, возведенного в границах земельного участка с кадастровым номером № объектом долевого строительства, подлежащим постановке на государственный кадастровый учет, а ФИО1 участником его долевого строительства на сумму средств в размере 1 500 000 рублей, являющиеся производными от основного требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве малоэтажного жилого дома, признании малоэтажного жилого дома объектом долевого строительства с постановкой его на кадастровый учёт, признании права собственности на жилое помещение, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР через Чегемский районный суд КБР в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2025 года.

Председательствующий - /подпись/

Копия верна:

Судья - Ж.Б. Кумыкова