Решение № 3А-190/2018 3А-190/2018 ~ М-727/2017 М-727/2017 от 19 февраля 2018 г. по делу № 3А-190/2018

Дело №3а-190/18

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 19 февраля 2018 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 52:18:0010492:743, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 6747000 (Шесть миллионов семьсот сорок семь тысяч) рублей по состоянию на 22 июля 2014 года, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Правительства Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6747000 (Шесть миллионов семьсот сорок семь тысяч) рублей по состоянию на 22 июля 2014 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 27.12.2017 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением (л.д.95-96). В обоснование заявленных требований указал о том, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 52:18:0010492:743, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Сормовский район, пр-кт Кораблестроителей, д.6, пом.П7 и плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении данного нежилого помещения, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения составила 19537511 руб. 82 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2017 года. В соответствии с данными, содержащимися в вышеуказанной выписке, кадастровая стоимость нежилого помещения была определена на дату 22 июля 2017 года.

Для подтверждения достоверной рыночной стоимости нежилого помещения оценщиком ООО «Эксперт-Помощь НН» ФИО3 была проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке от 16 декабря 2017 года №2310-17 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 52:18:0010492:743, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Сормовский район, пр-кт Кораблестроителей, д.6, пом.П7, составляет 6747000 рублей.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положениями главы 25 КАС РФ административный истец просит в административном исковом заявлении удовлетворить заявленные требования.

При рассмотрении административного дела в суде административный истец ФИО1 и представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. Представитель административного истца пояснил, что нежилое помещение было поставлено на государственный кадастровый учет 26.03.2013 года, однако в последующем изменялась площадь помещения, что повлекло изменение его кадастровой стоимости. По этой причине требования заявлены на дату определения новой кадастровой стоимости - 22.07.2014 года.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения №2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, в части утверждения средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указало порядок проведения государственной оценки объектов недвижимости. Также указало, что Учреждение (в лице филиала) определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Просило рассмотреть дело без участия представителя.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав административного истца и его представителя, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.02.2018 года.

Из представленных в суд доказательств, а именно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.02.2018 года, акта определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.07.2014 года, а также письменной информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области» следует, что нежилое помещение с кадастровым номером № было поставлено на государственный кадастровый учет 26.03.2013 года. В последующем 22.07.2014 года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены изменения в части общей площади вышеуказанного объекта капитального строительства, а именно общая площадь изменилась с 477,5 кв.м. на 499,4 кв.м. В связи с этим была изменена кадастровая стоимость объекта недвижимости и установлена в размере 19537511 рублей 82 копейки.

При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость помещения с кадастровым № может быть определена по состоянию на 22.07.2014 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец ФИО1 представил в суд отчет об определении рыночной стоимости помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> составленный оценщиком ООО «Эксперт-Помощь НН» ФИО5 от 16.12.2017 года №2310-17. Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого помещения составляет 6747000 рублей по состоянию на 22 июля 2014 года (л.д.29-85).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет от 16.12.2017 года №2310-17 об определении рыночной стоимости помещения с кадастровым номером № составленный оценщиком ООО «Эксперт-Помощь НН» ФИО5, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611 (л.д.36).

Из раздела 2.1 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости нежилого помещения для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.33-34).

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.35).

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - помещения с кадастровым номером №, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение - объект оценки расположен в Сормовском районе города Нижнего Новгорода ближе к окраине города в 5 км. от центра Сормовского района. Транспортная доступность хорошая. В отчете указаны, в том числе: год постройки нежилого здания, в котором расположено спорное помещение - 1975, конструктивные и функциональные параметры здания, особенности отделки. В здании имеются следующее инженерно-техническое обеспечение: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение. Состояние здания удовлетворительное. Спорное помещение используется как торгово-складское, расположено в подвале здания. В помещении имеется санузел. Класс отделки - простое (л.д.38-41).

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведен анализ рынка по состоянию на дату оценки (л.д.44-57), в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки - коммерческие объекты, в том числе торговые и складские помещения (л.д.44).

В отчете приведены фактические данные о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. В разделе 4.3 отчета об оценке дан анализ фактических данных о ценах предложений продажи и аренды объектов из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки. Подобрано 9 предложений о продаже офисно-торговых объектов в местах, сопоставимых с местом расположения объекта оценки (л.д.46-54, 55-56).

Наиболее эффективным использованием признано использование помещения в качестве торгово-складского помещения (л.д.57).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного помещения, суду не представлено.

Оценка нежилого помещения проведена с применением сравнительного подхода. При этом указано, по каким основаниям оценщик отказался от применения затратного и доходного подходов (л.д.59).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик определил основные элементы сравнения для объектов офисно-торгового назначения (л.д.60), использовал в подсчетах метод сравнения продаж. Для выявления объектов-аналогов оценщик произвел анализ рынка продаж недвижимости в заречной (нижней) части города Нижнего Новгорода по состоянию на дату оценки. В качестве аналогов подобрано 4 предложения о продаже помещений из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

В отчете об оценке оценщиком приведены вносимые корректировки (62-66), произведен расчет весовых коэффициентов для каждого объекта-аналога с учетом количества внесенных корректировок (л.д.65).

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого помещения, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого помещения участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого помещения, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО5 является оценщиком 1 категории, имеет профессиональное образование в области оценки по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», регистрационный номер 01341. Повышала квалификацию в области оценочной деятельности в 2007, 2010, 2012 и 2015 годах. Стаж работы в оценочной деятельности - с 2000 года. Деятельность оценщика застрахована страховой компанией «Либерти Страхование» (л.д.33, л.д.76-78).

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 16.12.2017 года №2310-17 об определении рыночной стоимости помещения с кадастровым номером №, составленному оценщиком ООО «Эксперт-Помощь НН» ФИО5, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного помещения, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 499,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 6747000 рублей по состоянию на 22 июля 2014 года.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного помещения в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - помещения его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО1 в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения имело место 27.12.2017 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № необходимо считать 27.12.2017 года.

Административным истцом ФИО1 также заявлено требование об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Правительства Нижегородской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6747000 (Шесть миллионов семьсот сорок семь тысяч) рублей по состоянию на 22 июля 2014 года.

Судом применительно к данному требованию к участию в деле в качестве административного соответчика было привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (л.д.190-191).

Суд полагает, что в удовлетворении данного требования должно быть отказано по следующим мотивам.

Порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости установлен статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Правительство Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не отказывали административному истцу ФИО1 в учете изменений сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 499,4 кв.м., расположенного по адресу: г<адрес> установленной на основании решения суда по рассматриваемому административному делу, и, соответственно, прав заявителя на внесение таких изменений не нарушали. Оснований для применения мер судебной защиты в данном случае не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 499,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>., равной его рыночной стоимости в размере 6747000 (Шесть миллионов семьсот сорок семь тысяч) рублей по состоянию на 22 июля 2014 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 27.12.2017 года.

В удовлетворении административного искового заявления в части требования об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Правительства Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 6747000 (Шесть миллионов семьсот сорок семь тысяч) рублей по состоянию на 22 июля 2014 года - отказать.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

Решение суда в окончательной форме составлено 21.02.2018 года.

Судья М.А. Кручинин