Решение № 2-509/2019 2-509/2019~М-242/2019 М-242/2019 от 3 марта 2019 г. по делу № 2-509/2019

Дело №2-509/19


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 марта 2019 года г.Казань

Московский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Шарифуллина В.Р.

при секретаре Вандер Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка и пени,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 116186 рублей 51 копейка, пени в размере 26646 рублей 85 копеек. В обоснование иска указал, что ФИО1 являлся собственником 3-этажного здания общей площадью 1885,2 кв.м., а также помещения 4 этажа №№, 5 этажа №№ общей площадью 971,40 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>А. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанные объекты за ФИО1 прекращено. Согласно постановлению ИК МО <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ междуМКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» и ФИО1 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого выступил земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>А, общей площадью 1396 кв. м. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды на земельный участок в кадастровым номером 16:50:200109:1084 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись о регистрации №. Согласно пункту1.5 договора было установлено целевое назначение участка - объекты гостиничного сервиса. При этом стороны условились, что начисление арендной платы производится с первого числа месяца, следующего за месяцем даты подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка. Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендной платы ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего в размере, указанном в приложении к договору в графе «сумма арендной платы к оплате в месяц», в следующем порядке: 100% перечисляется на счет, указанный в приложении к договору. Согласно пункту 3.2 договора при подписании договора аренды арендатор вносит предоплату в размере двойной месячной арендной платы. Ежемесячная арендная плата в 2018 году составила 65486 рублей 94 копейки. За период действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в размере 116186 рублей 51 копейка. Исходя из пункта 3.5 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Сумма задолженности по пени составила 26646 рублей 85 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку КЗИО ИК МО <адрес> осуществляет юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов <адрес> при управлении, владении, пользовании и распоряжении муниципальным имуществом, землей и их приватизацией, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования и доводы в их обоснование.

Ответчик ФИО1 с иском не согласился, пояснил, что в мае 2018 года он продал объект недвижимости - здание, расположенное на земельном участке по адресу: <адрес>А ФИО3 и ФИО4 В настоящее время задолженность по арендной плате в сумме 116186 рублей 51 копейка им оплачена. В случае удовлетворения исковых требований ходатайствовал о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки за периодс ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку является пенсионером, получает пенсию, иных доходов не имеет.

В ходе рассмотрения дела судом были привлечены к участию в деле в качестве третьих лицФИО3 и ФИО4, которые в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные суду письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок,занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов Р. права, регулирующих оборот недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям вопросов, связанных с применением земельного законодательства, указанным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13).

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14).

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником 3-этажного здания общей площадью 1885,2 кв.м., а также помещения 4 этажа №№, 5 этажа №№ общей площадью 971,40 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>А.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанные объекты за ФИО1 прекращено. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственниками указанного здания являются ФИО3 и ФИО4

Согласно постановлению ИК МО <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» и ФИО1 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого выступил земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>А, общей площадью 1396 кв. м. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок был передан арендатору ФИО1

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды на земельный участок в кадастровым номером 16:50:200109:1084 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись о регистрации №.

Согласно пункту 1.5 договора было установлено целевое назначение участка - объекты гостиничного сервиса. При этом стороны условились, что начисление арендной платы производится с первого числа месяца, следующего за месяцем даты подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка.

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендной платы ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего в размере, указанном в приложении к договору в графе «сумма арендной платы к оплате в месяц», в следующем порядке: 100% перечисляется на счет, указанный в приложении к договору.

Согласно пункту 3.2 договора при подписании договора аренды арендатор вносит предоплату в размере двойной месячной арендной платы. Ежемесячная арендная плата в 2018 году составила 65486 рублей 94 копейки.

Исходя из пункта 3.5 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления <адрес> без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Пунктом 5.2.6 договора установлено, что арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и в сроки, установленные настоящим договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним, а также уведомлениями арендодателя.

Судом было установлено, что за период действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в размере 116186 рублей 51 копейка, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

Из представленных суду ответчиком доказательств - платежных документов от ДД.ММ.ГГГГ видно, что ФИО1 внес в марте 2019 года арендную плату подоговору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 116186 рублей 51 копейка.

Таким образом, факт оплаты ответчиком арендной платы сам по себе свидетельствует о признании ответчиком объема обязательства по арендной плате.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по пени составила 26646 рублей 85 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений статей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявленной неустойке, ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со статьей 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Вместе с тем согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства (пункт 71).

Данная позиция согласуется с основополагающими принципами гражданского законодательства, изложенными в пунктах 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

В соответствии с пунктами 1 и 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, вступившей в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с Указанием ЦБ РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 3894-У с ДД.ММ.ГГГГ установлена ставка рефинансирования в размере 7,25% годовых.

Как усматривается из договора аренды, заключенного с ФИО1, размер неустойки составляет 0,1% в день, что значительно превышает установленный размер ставки рефинансирования и ставки банковского процента (0,019% в день).

Учитывая, что предусмотренные договором пени являются мерой ответственности арендатора за ненадлежащее исполнения обязательств и не должны служить способом извлечения дополнительной прибыли для истца, а также объем невыполненных ответчиком своевременно обязательств, заключающихся в уплате арендных платежей, а также срок нарушения ответчиком своих обязательств. Исходя из чего, полагает, что заявленная к взысканию сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения ФИО1 своих обязательств перед истцом. В этой связи, руководствуясь принципами разумности и соразмерности, в целях соблюдения баланса прав и законных интересов сторон по делу суд полагает необходимым в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизить размер подлежащей взысканию неустойки и определить их в размере 10000 рублей не менее размера процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, считая такой размер неустойки соразмерным последствиям нарушения ответчиком своих обязательств.

Принимая во внимание то, что ФИО1 является нетрудоспособным, пенсионером, его доход не позволяет выплатить заявленную сумму неустойки, коммерческая деятельность им не ведется, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 10000 рублей, что считает разумным исправедливым.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина в размере 400 рублей, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу муниципального казенного учреждения муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» сумму пени за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 10000 рублей.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход соответствующего бюджета сумму государственной пошлины в размере 400 рублей.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование и может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение месяца через Московский районный суд г. Казани со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья: В.Р. Шарифуллин