Решение № 3А-35/2022 3А-35/2022(3А-725/2021;)~М-596/2021 3А-725/2021 М-596/2021 от 20 января 2022 г. по делу № 3А-35/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000604-81

Дело № 3а-35\22

Принято в окончательной форме 20.01.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 января 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить по состоянию на 01.01.2019г. кадастровую стоимость принадлежащих ей объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости:

нежилых помещений с кадастровыми номерами №,

земельного участка с кадастровым номером №.

Административные исковые требования мотивированы несоответствием кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночной стоимости, необходимостью уменьшения размера налога на имущество физических лиц и земельного налога.

В судебном заседании административный истец административные исковые требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация Ярославского муниципального района, администрация Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

Административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области представлено письменное объяснение, в котором указывается на непризнание административных исковых требований, основанных на отчетах определения рыночной стоимости объектов недвижимости, излагаются замечания относительно отчетов.

В письменных объяснениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения об объектах недвижимости административного истца.

Выслушав административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

Административный истец является собственником объектов недвижимости, распложенных по адресу: <адрес>

нежилого здания, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №,

нежилого здания, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №,

нежилого здания, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №,

нежилого здания, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №,

нежилого здания, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №,

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28 765 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для размещения производственных зданий.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЭ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 403 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога и налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости в целях уменьшения указанных налогов.

Кадастровая стоимость нежилых зданий и земельного участка определена приказом департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от 21.10.2019г. №-н по состоянию на 01.01.2019г.:

нежилого здания с кадастровым номером № в размере № руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № в размере № руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № в размере № руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № в размере № руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № в размере № руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере № руб.

Административным истцом представлены отчеты определения рыночной стоимости земельного участка, нежилых зданий, подготовленные ООО «Ярэксперт».

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГг. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет №

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГг. рыночная стоимость нежилых зданий по состоянию на 01.01.2019г. составляет:

нежилого здания с кадастровым номером № – № руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № - № руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № - № руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № - № руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № - № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчетов с учетом возражений, принесенных на них административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, показаний свидетеля ФИО3 (оценщика), дает основания суду для вывода о том, что отчеты являются достоверными доказательствами рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Оценщиком приведено описание объектов оценки, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Ярославской области в целом, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования. Расчет рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода при оценке земельного участка, сравнительного и затратного подходов при оценке нежилых зданий и помещения, а также доходного подхода индикативно в отношении нежилого здания с кадастровым номером №. Отказ от других подходов обоснован. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных оценщиком.

Возражения департамента относительно отчетов не могут быть приняты во внимание.

В отношении отчета определения рыночной стоимости земельного участка департамент ссылается на то, что оценщик описывает не весь объем доступных рыночных данных. В обоснование данного возражения приводит два объявления о продаже земельных участков.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Также суд соглашается с показаниями свидетеля ФИО3 о том, что предлагаемые департаментом объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов, в то время как объект оценки относится к землям промышленности и иного специального назначения. Оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки земли иной категории не рассматривались.

Относительно отчета определения рыночной стоимости нежилых зданий департамент указывает на необоснованное использование в затратном подходе прибыли предпринимателя из отчета государственной кадастровой оценки. Также указывается на неправильное, по мнению департамента, использование в сравнительном подходе корректировки в отношении объекта-аналога № 2 на этаж, полагая, что необходимо использовать корректировку из справочника СтатРиэлт на 01.01.2019г.

В соответствии с п. 25 ФСО № 25 «Оценка недвижимости» оценщик вправе использовать иную методику расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В отчете оценщиком подробно рассмотрен способ определения прибыли предприниматели, исследованы доступные источники. В результате проведенных исследований оценщик пришел к выводу о том, что методика, приведенная в отчете об итогах государственной кадастровой оценки № 01\2019, согласуется с существующими исследованиями определения рыночной стоимости.

На стр. 124-127 отчета подробно приведено данное обоснование.

Тем самым, оценщик использовал не результаты кадастровой оценки, а методику определения прибыли предпринимателя. Противоречий в этой части п. 25 ФСО № 7 не усматривается.

В отчете обоснование применения всех корректировок приведено (стр. 206-211 отчета). Зависимости стоимости помещений, расположенных на первом и втором этажах оценщиком не выявлено. Выводы в этой части подробны, аргументированы, основаны на результатах проведенных исследований и справочных материалах, используемых в оценочной деятельности. В связи с этим оснований не согласиться с этими выводами не имеется.

Доказательства, подтверждающие иной размер рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлены.

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения административных исковых требований.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01.01.2019г. кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – нежилое здание, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в/г №, в размере рыночной стоимости № рублей.

Установить по состоянию на 01.01.2019г. кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – нежилое здание, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в/г №, в размере рыночной стоимости № рублей.

Установить по состоянию на 01.01.2019г. кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – нежилое здание, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в/г №, в размере рыночной стоимости № рублей.

Установить по состоянию на 01.01.2019г кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – нежилое здание, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в/г №, в размере рыночной стоимости № рублей.

Установить по состоянию на 01.01.2019г кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – нежилое здание, назначение – хранилище, площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № рублей.

Установить по состоянию на 01.01.2019г кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № рублей.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости изменения в части размере кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 10.12.2021г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов