Решение № 3А-291/2021 3А-291/2021~М-140/2021 М-140/2021 от 28 марта 2021 г. по делу № 3А-291/2021

121а

3а-291/2021

УИД 24OS0000-01-2021-000144-45


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск 29 марта 2021 года

Красноярский краевой суд в составе:

судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.

при ведении протокола помощником судьи Мамаевым А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «СибКонсалтинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СибКонсалтинг», будучи собственником, обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 3504,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Заявленное требование мотивировал тем, что <дата> между административным истцом и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости, при том, что основной договор может быть нотариально удостоверен. Поскольку рыночная оценка отчуждаемого объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, для исчисления нотариального тарифа будет учитываться кадастровая стоимость этого недвижимого имущества. Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости данного нежилого здания затрагивают права и обязанности административного истца при отчуждении указанных объектов.

Просили установить кадастровую стоимость указанного выше недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости 15 330 100 руб., определенной по состоянию на 01.06.2011 г.

В процессе рассмотрения административного дела, административный истец ООО «СибКонсалтинг» уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 18 027 300 руб. по состоянию на 01.06.2011 г.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме по изложенным в административном иске основаниям, с учетом поступивших уточнений, на их удовлетворении настаивал.

Представитель административного ответчика Правительства Красноярского края по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признал в полном объеме, просил суд отказать в удовлетворении административного иска.

В судебное заседание представители иных административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю ФИО3, действующая на основании доверенности, направила в адрес суда письменные пояснения, в которых оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда, просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя Управления (л.д. 74-75).

Выслушав представителя административного истца, представителя Правительства Красноярского края, изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Красноярского края от 18.01.2012 N 15-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края, по состоянию на 01.06.2011 г., в том числе и указанного выше нежилого здания с кадастровым номером №

Поскольку Правительством Красноярского края до настоящего времени не утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки вышеназванного объекта капитального строительства, то суд полагает возможным восстановить административному истцу ООО «СибКонсалтинг» срок на обращение в суд с настоящими административными исковыми требованиями.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника объекта недвижимости, закреплено в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В соответствии с п. 1,2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Исходя из положений ч. 2 ст. 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

Как установлено судом, в собственности административного истца ООО «СибКонсалтинг» находится здание с кадастровым номером №, площадью 3504,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: навес, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 13-14).

<дата> ООО «СибКонсалтинг», действующий в качестве продавца, и ФИО4, действующий в качестве покупателя, заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны обязались заключить в будущем, не позднее <дата>, договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № (л.д. 16-20).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <дата> следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.06.2011 г. составляет 247 969 896,59 руб. (л.д. 12).

27.10.2020 г. ООО «СибКонсалтинг» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № (л.д. 11).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от <дата> № заявление ООО «СибКонсалтинг» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, было отклонено, со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 21-23).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке №1034-НД/20 от 16.10.2020 г., выполненный оценщиком ФИО5 <данные изъяты>), в котором рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.06.2011 г. составляет 15 330 100 руб. (л.д. 25-62).

В процессе рассмотрения административного дела, административный истец ООО «СибКонсалтинг» представил исправленный отчет об оценке №1034-НД/20 от 16.10.2020 г., в соответствии которым, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.06.2011 г. составляет 15 330 100 руб.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее - ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее – ФСО №7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с пп. «д» п. 22 раздела VII ФСО N 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с пп. «д» п. 23 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, проведение оценки включает этап составления отчета об оценке.

Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее – ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 4 ФСО №3).

В соответствии с п. 5 ФСО №3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Судом исследован исправленный отчет об оценке №1034-НД/20 от 16.10.2020 г., и установлено, что оформление и содержание данного отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При оценке достоверности и относимости указанного отчета по правилам ст. 84 КАС РФ, суд принимает во внимание, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. При оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка нежилого здания с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость спорного нежилого здания.

Недостатки отчета об оценке, изложенные в рецензии специалиста ФИО6, представленной стороной административного ответчика, были устранены оценщиком ФИО5

Оснований не согласиться с выводами оценщика о величине рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по состоянию на интересующую дату не имеется.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости принадлежащего ему нежилого здания подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Как следует из вышеприведенных норм законодательства, при нотариальном удостоверении сделки по отчуждению права собственности на недвижимое имущество (нежилое здание), для исчисления тарифа будет применена кадастровая стоимость этого недвижимого имущества, то это повлечёт взимание с административного истца экономически необоснованного тарифа, при её удостоверении.

Таким образом, у административного истца имеются достаточные основания для реализации как права на проведение оценки рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимого имущества для целей пересмотра утвержденной в отношении него кадастровой стоимости, так и обращения в суд по вопросу установления в отношении такого объекта кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости. Иное противоречило бы смыслу закона, нарушало права и законные интересы собственника.

Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, не соответствующие его действительной рыночной стоимости, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости данного недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость вышеназванного недвижимого имущества подтверждена соответствующими доказательствами.

При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 27.10.2020 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд

РЕШИЛ:

восстановить ООО «СибКонсалтинг» срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ООО «СибКонсалтинг», – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 3504,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: навес, расположенного по адресу: <адрес>, км 21 Енисейского тракта, 5, в размере его рыночной стоимости – 18 027 300 рублей 00 копеек, определенной по состоянию на 01.06.2011 года.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № считать 27.10.2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.И. Пашковский

Дата изготовления решения в окончательной форме: 09 апреля 2021 года