Решение № 2-3266/2024 2-3266/2024~М-2641/2024 М-2641/2024 от 15 декабря 2024 г. по делу № 2-3266/2024

УИД 11RS0005-01-2024-004641-23

Дело № 2-3266/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Логинова С.С.,

при секретаре Смирновой Н.М.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ухте

16 декабря 2024 года гражданское дело № 2-3266/2024 по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Ухта» Республики Коми, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Ухта» Республики Коми (далее - КУМИ) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного <...> г. между КУМИ и ФИО2, прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ..... В обоснование исковых требований указав, что истец с .... года является членом садового товарищества «Геолог-69». Согласно протоколу собрания товарищества за истцом закреплен земельный участок ...., площадью .... кв.м, по ...., кадастровый ..... Между истцом и КУМИ в <...> г. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: ..... <...> г. истец обратился в КУМИ с целью уточнения банковских реквизитов для оплаты договора, однако выяснил, что данный земельный участок уже продан ФИО2, с которым КУМИ <...> г. заключил договор купли-продажи земельного участка. Полагает, что данный договор является недействительным, поскольку был заключен на основании выписки из протокола общего собрания и заключения правления, подписанных лицом, не обладающим полномочиями на их изготовление. Кроме того, ранее спорный земельный участок был предоставлен ему в собственность на основании постановления администрации МОГО «Ухта» от <...> г. .....

Протокольными определениями суда от <...> г. и <...> г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация муниципального округа «Ухта» Республики Коми.

Истец ФИО1, выступая в суде, на требованиях настаивал, доводы заявления поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании требования не признал.

Ответчик КУМИ, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в настоящее судебное заседание не направил. Имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Комитета.

Третье лицо администрация муниципального округа «Ухта» Республики Коми, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, правом участия в суде не воспользовалась.

По правилам ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 45 Конституции РФ закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч. 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (ч. 2).

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При этом пунктом 4 этой же статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений пп. 1, 2, 3 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1).

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (п. 2).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3).

Согласно положениям ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (п. 1).

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3).

В силу п. 2 ст. 438 ГК РФ молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Как следует из положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (п. 3).

По правилам пп. 1, 2 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Согласно пп. 1, 4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Как следует из положений ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются определение предмета договора (статья 554 ГК РФ) и цены отчуждаемой недвижимости (статья 555 ГК РФ). Иных обязательных условий для договора купли-продажи не предусмотрено.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По правилам ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Так в силу положений подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениями пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

В силу ч. 5 ст. 39.17 ЗК РФ, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По результатам указанных рассмотрения и проверки уполномоченный орган совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно ч. 7 ст. 39.17 ЗК РФ, проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Как следует из материалов дела, <...> г. было создано юридическое лицо – садово-огородническое некоммерческое товарищество «Геолог-69» (сокращенное наименование – СОНТ «Геолог-69»).

Постановлением администрации МОГО «Ухта» от <...> г. .... утвержден проект межевания территории земельных участок СОНТ «Геолог-69».

<...> г. сформированный земельный участок ...., расположенный по адресу: ...., был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера .....

<...> г. истец ФИО1 в соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ обратился в КУМИ с заявлением № .... о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов. К заявлению был приложен следующий список документов: выписка из ЕГРН, заключение правления СОНТ «Геолог-69» от <...> г. о распределении земельного участка ФИО1, выписка из протокола общего собрания СОНТ «Геолог-69» от <...> г. .... о принятии ФИО1 в члены СОНТ «Геолог-69» и предоставлении ему земельного участка ...., копия членской книжки садовода.

В качестве способа получения результата в заявлении было указано - «лично».

На основании заявления истца было принято постановление администрации МОГО «Ухта» от <...> г. .... «О предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка, расположенного по адресу: ....». Пунктом .... указанного постановления установлено, что ФИО1 необходимо заключить договор купли-продажи земельного участка с КУМИ, обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по .....

На основании постановление администрации МОГО «Ухта» от <...> г. .... КУМИ был подготовлен проект договора купли-продажи спорного земельного участка от <...> г. ..... Цена выкупаемого участка была определена в размере кадастровой стоимости земельного участка и составила .... руб. (п. .... договора).

Согласно п. .... договора оплата стоимости за участок покупатель должен произвести единовременно не позднее одного месяца со дня заключения договора путем перечисления .... руб. на расчетный счет продавца. В соответствии с п. .... договора покупатель обязан в течение месяца обеспечить за свой счет регистрацию права собственности в Управлении Росреестра по Республике Коми и передать копию документа о регистрации продавцу. При этом в силу п. .... договора оплата стоимости за участок должна быть произведена до регистрации права собственности на участок.

Пунктом .... договора предусмотрено, что он может быть расторгнут до момента его государственной регистрации в случае невыполнения пункта .... договора.

Экземпляр проекта договора купли-продажи и квитанция об оплате выкупной стоимости земельного участка были выданы <...> г. лично представителю ФИО1 по доверенности ФИО3 для подписания и проведения оплаты.

Как предусмотрено в п. 1 ст. 441 ГК РФ, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

В данном случае срок для акцепта оферты, направленной КУМИ, определен в п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в срок, установленный п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ, оферта заключения договора купли-продажи земельного участка, направленная административным органом, обязанным заключить договоры в силу положений земельного законодательства, не была акцептована ФИО1, что свидетельствует об отказе последнего от заключения такого договора.

Как следует из пояснений КУМИ и не оспаривается истцом, подписанный экземпляр договора купли-продажи ФИО1 либо его представителем не был возвращен в уполномоченный орган, оплата по договору не произведена. Письменных обращений о невозможности оплаты выкупной стоимости земельного участка не поступало.

Следовательно, являются правильными доводы администрации муниципального образования г. Ухты Республики Коми и КУМИ о том, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... по цене .... руб., не был заключен в связи с фактическим отказом покупателя ФИО1 от предложенной продавцом оферты, а правоотношения, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка прекращены в .... году.

Договор купли-продажи на условиях проекта от <...> г. .... стороны не заключили, договор не подписан и не вступил в силу, документ о приеме-передачи земельного участка не составлялся, регистрация права собственности не произведена, фактически земельный участок не передавался.

Таким образом, постановление администрации МОГО «Ухта» от <...> г. .... «О предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка, расположенного по адресу: ....» утратило силу в связи с несовершением ФИО1 конклюдентных действий, указанных в п. .... данного постановления.

Обращение ФИО1 в КУМИ в .... году (по истечении более трех лет) с намерением о заключении ранее представленного договора противоречит принципу стабильности гражданского оборота. Установление факта и даты подачи первоначального заявления о выкупе земельного участка в данном случае не имеет правового значения.

Из материалов дела также следует, что <...> г. в КУМИ с заявлением № .... о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов обратился ФИО2, сославшись в качестве оснований на подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса.

Из обстоятельств дела следует, что как на момент образования земельного участка с кадастровым ...., расположенного по адресу: ...., так и на момент обращения ФИО2 с заявлением от <...> г., равно как и в настоящее время на нем не располагается никаких зданий и сооружений. Указанный факт участниками процесса в ходе рассмотрения суда судом не оспаривался.

С учетом изложенного у ФИО2 не возникло права на приобретение испрашиваемого земельного участка без торгов по основаниям, приведенным в подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Однако при этом у него имелись основания для получения в собственность без проведения торгов земельного участка .... с кадастровым номером ...., приведенные в подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, что подтверждается приложенными к заявлению ФИО2 от <...> г. документами, а именно: выпиской из протокола общего собрания СТ «Геолог-69» от <...> г. .... о принятии ФИО2 в члены СТ «Геолог-69» в связи с перераспределением/распределением ему земельного участка ...., подписанной председателем садового товарищества ФИО4, заключением правления СТ «Геолог-69» от <...> г. о распределении земельного участка ФИО2, копией паспорта и СНИЛС заявителя.

Согласно выписке из ЕГРН от <...> г. № ...., сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером .... на дату обращения ФИО2 отсутствовали.

На основании заявления и представленных документов, а также в соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подп. 2 п. 1 ст. 39.1, подп. 3 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.17 ЗК РФ, КУМИ был подготовлен проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка от <...> г. .....

Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Республики Коми от 10.10.2016 № 472 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Коми, и земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» и составила .... руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере .... руб. и коэффициента .... определяемого в соответствии с процентом от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. .... договора продавец гарантирует покупателю, что земельный участок, указанный в настоящем договоре, свободен от любых обязательств, а именно: никому не сдан в аренду, в залог, под арестом (запрещением) не состоит, не является объектом споров и чьих бы то ни было притязаний. Никаких иных сделок продавцом в отношении этого земельного участка не осуществлялось.

Договор был заключен, право собственности ФИО2 зарегистрировано, о чем в ЕГРН имеется соответствующая запись от <...> г. за .....

Как следует из искового заявления и пояснений истца в ходе рассмотрения дела, он полагает, что заключенный <...> г. между КУМИ и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка является недействительным, поскольку заключен с нарушением требований закона.

Из содержания п. 1 ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу п. п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в п. 3 ст. 53.1 ГК РФ (п. 5 ст. 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в ст. 75 ГК РФ (п. 3 ст. 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (п. 1 ст. 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (п. 2 ст. 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (п. 4 ст. 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (п. 3 ст. 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (ст. 820 ГК РФ, п. 2 ст. 836 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Согласно п. 74 данного постановления, также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Из разъяснения п. 78 постановления следует, что исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из совокупности вышеуказанных норм следует, что для признания третьими лицами сделки недействительной в силу ничтожности необходимо наличие совокупности условий: нарушение требований закона или иного правового акта при одновременном посягательстве на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а также наличие доказательств того, что права и интересы третьего лица будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В ст. 12 ГК РФ указаны способы защиты гражданских прав, к числу которых относится восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, возмещение убытков, прекращение или изменение правоотношения.

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка ...., заключенный <...> г. между КУМИ и ФИО2, составлен в требуемой форме, подписан сторонами, отвечает требованиям, предъявляемым к такого рода договорам, условия договора сторонами исполнены, имущество передано продавцом покупателю, денежные расчеты произведены, переход права собственности на земельный участок к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о новом собственнике внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Испрашиваемый на праве собственности земельный участок был распределен ФИО2 на общем собрании членов СТ «Геолого-69», используется земельный участок по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием, наличие споров по размеру или их использованию со смежными землепользователями не установлено, испрашиваемый земельный участок не является изъятым из оборота или ограниченным в обороте либо зарезервированным для государственных и муниципальных нужд.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установленный ст. 39.17 ЗК РФ, при заключении оспариваемого договора был соблюден. Оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, при наличии которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, не установлено.

На основании изложенного, оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительной сделкой, нарушающей требования закона, не имеется.

Доводы истца на то, что договор был заключен на основании представленных ФИО2 выписки из протокола общего собрания СТ «Геолог-69» о принятии его в члены СТ «Геолог-69» в связи с перераспределением/распределением земельного участка .... и заключения правления СТ «Геолог-69», подписанных ФИО4, у которой отсутствовали законные полномочия для их изготовления, не принимаются судом во внимание, поскольку недействительными в установленном законом порядке не признаны.

На дату заключения оспариваемой сделки - договора купли-продажи земельного участка от <...> г. ...., заключенного между КУМИ и ФИО2, в ЕГРН не имелись сведения о регистрации права собственности на спорный земельный участок за ФИО1, какие-либо обременения и ограничения в отношении спорного земельного участка зарегистрированы не были.

Таким образом, утверждение истца о том, что договор купли-продажи земельного участка от <...> г. .... является ничтожной сделкой, со ссылкой на положения ст. 209 ГК РФ и указанием на то, что КУМИ лишился права распоряжаться земельным участком после первоначального заключения договора купли-продажи с истцом, подлежит отклонению как основанное на неправильном толковании норм права.

Кроме того, истцом не приведено доводов о том, каким образом будут восстановлены его права в случае признания сделки, заключенной между КУМИ и ФИО2 недействительной, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка с ФИО1 не был заключен, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, договор сторонами не подписан и не вступил в силу, в связи с фактическим отказом истца от предложенной ему оферты. Таким образом, договор, предложенный к заключению с ФИО1 прекратил свое действие независимо от последующей сделки.

При этом, суд отмечает, что ответчик ФИО2 является добросовестным приобретателем.

Абзацем 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 ГК РФ, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником соседнего земельного участка по отношению спорному. Проживая на данном участке, ответчик видел, что спорный земельный участок не застроен, фактически никем не используется. Ответчик подходил к председателю садового товарищества и интересовался у соседей по поводу земельного участка, с их слов и по сведениям председателя участок был свободен. Ответчик обратился в земельный отдел администрации г. Ухты и также запросил информацию в отношении спорного земельного участка. Когда поступил ответ, что участок свободен, ФИО2 собрал документы и заключил договор купли-продажи.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Напротив, изложенное нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела и согласуется с пояснениями истца, согласно которым он садоводством на спорном земельном участке не занимался, только планировал строительство. Кроме того, по семейным обстоятельствам проживал два года за пределами Республики Коми, вернулся в г. Ухту лишь в конце .... года.

С учетом установленных обстоятельств, земельный участок не может быть истребован у добросовестного приобретателя, а потому у суда отсутствуют основания для признания сделки с добросовестным приобретателем недействительной, погашении записи в Реестре недвижимости о праве его собственности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Ухта» Республики Коми, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от <...> г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» и ФИО2, прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: ...., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 28.12.2024.

Судья С. С. Логинов