Решение № 2-612/2017 2-612/2017~М-574/2017 М-574/2017 от 13 сентября 2017 г. по делу № 2-612/2017

Дело № ДД.ММ.ГГГГ

Поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

<адрес> районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего Колосовой Л.В.,

при секретаре Белоус Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО19 к ФИО2 ФИО20 об уменьшении покупной цены договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об уменьшении покупной цены договора купли-продажи, указывая, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность квартиру №, общей площадью 28,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес> за 460 000 рублей и земельный участок, площадью 401 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенный по адресу <адрес> за 40 000 рублей. Согласно п. 6.3 заключенного договора ей визуально были осмотрены квартира и земельный участок. Визуально квартира находилась в удовлетворительном состоянии, поэтому ей был подписан договор, и она согласилась купить данную квартиру. В конце августа 2016 г. потолок в комнате стал протекать и осыпаться, она сняла плитку, которой потолок был закрыт, и обнаружила, что потолок имеет трещины, штукатурка отслоилась и отпадает. Для предотвращения обрушения части перекрытия она была вынуждена произвести подпорку конструкции перекрытия. Она обратилась в Инженерное бюро современного проектирования и получила в ДД.ММ.ГГГГ заключение о техническом состоянии квартиры. С учетом того, что большинство конструкций дома находится в ограниченно работоспособном состоянии, состояние квартиры находится в недопустимом состоянии: в квартире необходимо сделать частичную замену деревянной конструкции перекрытия с полной заменой утеплителя, необходим ремонт деревянной конструкции крыши и покрытия кровли, необходимо выполнить устройство бетонной отмостки. Согласно сметной документации ООО «Инженерное бюро современного проектирования» ремонт перекрытия, кровли и отмостки составляет 99 829 рублей. Считает, что при заключении сделки ответчик не поставил ее в известность о состоянии кровли, перекрытия, отмостки, недостатки, которые проявились в результате эксплуатации, были для нее не известны и скрыты при заключении договора. ДД.ММ.ГГГГ ею была направлена претензия ответчику, но он не получает почтовое отправление, устно поясняет, что это не его теперь проблемы. В связи с изложенным просит изменить условия договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, уменьшив продажную цену на 99 829 рублей, взыскать с ответчика в ее пользу судебные расходы в виде уплаченной госпошлины 3 195 рублей, расходов на экспертные заключения 14 000 рублей, расходов на адвоката 2 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1, представитель истца ФИО3 поддержали исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО4 исковые требования ФИО1 не признали, пояснили в судебном заседании, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 решил продать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу <адрес> и земельный участок по тому же адресу, о чем дал объявление в газету. По объявлению пришла ФИО1, которая осмотрела квартиру и земельный участок, изъявила желание их купить. В начале сентября был составлен договор купли-продажи, однако, когда они с ФИО1 пришли в МФЦ, чтобы сдать документы на регистрацию, выяснилось, что из-за недостатков документов на земельный участок регистрация откладывалась на месяц. По просьбе ФИО1 ФИО2 разрешил до заключения сделки и её регистрации истице вселиться и проживать в указанной квартире. Более месяца ФИО1 проживала в квартире, поэтому имела реальную возможность осмотреть её и увидеть все недостатки. За это время ФИО1 одна и с участием своих родственников неоднократно осматривала квартиру, истица просила его помочь ей с водопроводом, с бытовыми проблемами. Он помогал. В этот период ФИО1 стала проводить текущий ремонт квартиры, и стала жаловаться ему, что в квартире много ремонта и надо уменьшить покупную цену. Он в счет уменьшения покупной цены по устной договоренности с ФИО1 оставил ей большой гараж, а на последующие предложения по уменьшению покупной цены дома предложил ФИО1 отказаться от приобретения его квартиры, если её не устраивает цена. Она настояла на заключении договора и ДД.ММ.ГГГГ они заключили договор купли-продажи квартиры и зарегистрировали переход права собственности от ФИО2 к ФИО1. После этого, в ДД.ММ.ГГГГ года он увидел, что родственники ФИО1 разобрали фундамент под квартирой и стены квартиры несколько дней стояли без опор. ФИО1 и её родственники, производившие ремонт, стали предъявлять претензии, что льют раствор под цоколь, а он весь уходит в подпол на кухню. Он понял, что лица, осуществляющие ремонт, не имеют познаний в этой области и посоветовал им соорудить деревянный карсас вокруг цоколя, чтобы цемент не утекал, а под стены подставить опоры, иначе строение деформируется. Весной ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стала предъявлять к нему претензии, что протекает потолок. Квартиру и земельный участок он продал в хорошем техническом состоянии. Цена квартиры (460000 рублей) и земельного участка (40000 рублей) сформирована с учетом возраста дома, места его расположения, газификации, водоснабжения, и квартира ФИО1 продана ниже рыночной стоимости. Ремонта квартира не требовала. ФИО1 по своей инициативе решила благоустроить квартиру, однако, сделала это без участия специалистов, в нарушение строительных правил, что привело к деформации кровли и потолочного перекрытия. Существенных недостатков, скрытых дефектов квартира не имела, был полностью пригодна к проживанию. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение сторон, суд приходит к следующему.

На основании ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве. Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ч. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что Русаков ФИО21 и ФИО1 ФИО22 заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>. Согласно указанному договору ФИО2 передал, а ФИО1 приняла указанную квартиру земельный участок, и передала ФИО2 в счет оплаты стоимости квартиры 460 000 рублей, в счет оплаты земельного участка 40 000 рублей до подписания сторонами договора.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру, общей площадью 28,5 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 401 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 сложились отношения из договора купли-продажи.

Продавец ФИО2 передал в собственность за плату, а ФИО1 оплатила и приняла в собственность квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора). Цена продаваемой квартиры составила 460000 руб., земельного участка – 40000 рублей (п.2.1 договора). Согласно п.п. 6.1, 6.3 договора, Продавец передал, а покупатель осмотрела и приняла до момента подписания настоящего договора указанное в п. 1 недвижимое имущество. Стороны претензий друг к другу не имеют, в том числе претензии покупателя по техническому и санитарному состоянию имущества отсутствуют, претензии продавца о неоплате покупателем принятого имущества отсутствуют. О том, что ФИО1 имущество приняла свидетельствует её подпись в договоре; её право собственности зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Отчетом ООО «Экспертное Бюро «Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира расположена в двухквартирном жилом доме, год постройки дома - 1963, наружные и внутренние капитальные стены брусчатые; перекрытия деревянные утепленные; состояние здания хорошее, техническое обеспечение здания – электроснабжение, газ, водоснабжение. Рыночная стоимость квартиры в двухквартирном жилом доме и земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> составляет 567 000 рублей.

По заключению ООО «Инженерное Бюро Современного Проектирования» по результатам визуального обследования технического состояния строительных конструкций жилого дома по адресу: <адрес>: цоколь квартиры находится в работоспособном состоянии. Подполье находится в ограничено работоспособном состоянии. Стены наружные, внутренние находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. Необходимо выполнить ремонт стен и отделочных слоев. Наружные стены квартиры не соответствуют современным теплотехническим характеристикам. Рекомендуется предусмотреть устройство навесного вентилируемого фасада с утеплением современными материалами. Перекрытие находится в недопустимом состоянии. Необходимо выполнить ремонт конструкции перекрытия с заменой отдельных элементов конструкции перекрытия и с полной заменой утеплителя существующего на современный и более эффективный. Кровля, конструкция крыши находится в ограниченно-работоспособном состоянии. Необходим ремонт деревянной конструкции крыши с обязательной обработкой огнебиозащитными материалами. Необходим ремонт покрытия кровли согласно нормативной документации (СП 17.13330.2011 «Кровли»). Полы находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. Необходимо выполнить перестилку полов с добавлением нового материала до 50% площади пола с заменой лаг местами. Рекомендуется выполнить ремонт отделочных слоев. Отмостка отсутствует. Отсутствие отмоски приводит к замачиванию атмосферными осадками и приведению в недопустимое состояние конструкции фундаментов раньше срока. Необходимо выполнить устройство бетонной (асфальтобетонной) отмостки. При этом работоспособное состояние – это категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению трудоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается; ограниченно работоспособное состояние – это категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле её состояния, продолжительности и условий эксплуатации; недопустимое состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). В соответствии с такой классификацией элементы строительных конструкций жилой квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> находятся в ограниченно-работоспособном состоянии (3), а некоторые элементы в недопустимом состоянии (4). Недопустимое состояние вызвано не проведением ремонтных мероприятий своевременно.

Согласно сметной документации на ремонт перекрытия, кровли и отмостки по адресу: <адрес>, выполненной ООО «Инженерное Бюро Современного Проектирования», сметная стоимость на ремонт по указанному адресу на 1 квартал 2017 года с учетом НДС составляет 169,72 тыс. руб.

Таким образом, согласно выводам специалистов в совокупности, квартира по адресу: <адрес>, имеет недостатки, которые относятся к видимым недостаткам, недостатки являются устранимыми.

Из показаний специалиста ФИО7 в судебном заседании установлено, что при составлении сметной стоимости на восстановление устранимых недостатков обнаруженных в квартире по адресу: <адрес>, она учитывала только дефекты, которые были установлены в ходе её визуального обследования жилой квартиры. Скрытых дефектов квартиры она не обнаружила. Такие дефекты здания, как кровля, конструкция крыши, окна, двери, потолочные перекрытия являются видимыми дефектами. Проживать в доме возможно только после ремонта кровли и потолочных перекрытий, которые в настоящее время держатся на подпорке. При ремонте цоколя, после его удаления, необходимо, чтобы стены дома держались на подпорках, или опоре в виде домкрата. Поэтому специалисты при ремонте цоколя удаляют, а затем ремонтируют его не по периметру всего дома, а частями. Нахождение стены дома без цоколя и опор в течение какого-либо времени, может привести к деформации стен, потолочных перекрытий, кровли. Также кровля и перекрытие могут быть повреждена атмосферными осадками, поскольку в металлических листах кровли она видела отверстия от прежних креплений.

Представленные истицей заключения специалиста (Отчет по результатам визуального обследования технического состояния строительных конструкций квартиры по адресу: <адрес> Сметная документация на ремонт перекрытия, кровли и отмостки по адресу: <адрес>) не могут быть приняты судом в качестве доказательства о ненадлежащем качестве квартиры, переданной ответчиком, так как данные заключения выполнены в ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении более года после приобретения ФИО1 квартиры, без оценки факта владения и пользования ею.

В судебном заседании достоверно установлено, что истица ФИО1 поселилась в квартире до заключения договора купли-продажи, использовала её для проживания в течение месяца, при заключении договора купли-продажи ответчик ФИО2 официально передал, а ФИО1 приняла всю информацию о квартире, нашла дом в приемлемом состоянии, не имела претензий к качеству дома. Проживая в приобретаемой квартире за месяц до заключения договора, истца, по мнению суда, имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Кроме того, квартира фактически была передана ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ, документально при подписании договора ДД.ММ.ГГГГ, с иском об уменьшении покупной цены квартиры ФИО1 обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки существенные недостатки имущества, истица не представила.

Доводы ФИО1 о том, что существенным скрытым недостатком купленной ею квартиры, является ненадлежащее состояние цоколя в момент заключения сделки, не подтверждены доказательствами. На момент экспертного исследования цоколя специалистом, ФИО1 произвела его ремонт, что исключило оценку цоколя, как имеющего существенные недостатки, не позволяющие использовать его, как часть конструкции жилого помещения на момент приобретения квартиры.

Свидетельские показания Свидетель №1, Свидетель №2, ФИО8, о ненгадлежащем состоянии цоколя на момент покупки квартиры и необходимости его ремонта опровергаются показаниями свидетелей Свидетель №6, Свидетель №3, Свидетель №5, Свидетель №8, Свидетель №4, Свидетель №9 том, что квартира была пригодна для проживания, до момента заключения сделки использовалась для проживания, на момент покупки квартира была теплой, не имела дефектов, в том числе дефектов цоколя и кровли.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что недостатки квартиры, обнаруженные в ходе визуального обследования технического состояния строительных конструкций квартиры ООО «Инженерное Бюро Современного Проектирования» могли образоваться в результате ненадлежащей эксплуатации жилого помещения, в том числе некачественного ремонта цоколя, по вине истицы после передачи ей квартиры и заключения договора, не опровергнуты в ходе судебного разбирательства. Такая возможность не исключалась специалистом ФИО7. О том, что после удаления цоколя ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ стены дома находились без опор в судебном заседании свидетельствовали Свидетель №3, Свидетель №7.

Поэтому доводы истицы о передаче ей имущества ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижение покупной цены объекта недвижимости в порядке ст. 475 Гражданского кодекса РФ, суд считает недоказанными.

Требование истицы об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение скрытых недостатков, выявленных экспертным заключением, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

По мнению суда, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования ФИО1 об изменении условий договора в части соразмерного уменьшения покупной цены жилой квартиры по адресу: <адрес><адрес> на 99829 рублей удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с абз. 2 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах, поскольку исковые требования ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены жилой квартиры по адресу: <адрес> удовлетворению не подлежат, суд считает, что в удовлетворении требований о взыскании с ответчика судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 3195 рублей, расходов на экспертные заключения 14000 рублей, на оказание юридических и представительских услуг в 2000 рублей, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО23 к ФИО2 ФИО24 об изменении условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 ФИО25 и ФИО2 ФИО26 в части соразмерного уменьшения покупной цены жилой квартиры по адресу: <адрес><адрес> на 99829 рублей, о взыскании с ответчика судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 3195 рублей, расходов на экспертные заключения 14000 рублей, на оказание юридических и представительских услуг в 2000 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы в <адрес> районный суд.

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Колосова Л.В.