Решение № 2-295/2026 2-295/2026(2-3645/2025;)~М-2925/2025 2-3645/2025 М-2925/2025 от 3 мая 2026 г. по делу № 2-295/2026

Дело № 2-295/2026

УИД 42RS0005-01-2025-005278-69


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кемерово 17 апреля 2026 года

Заводский районный суд города Кемерово Кемеровской области в составе председательствующего судьи Южиковой И.В.,

при секретаре Мамедовой Н.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – КУГИ Кузбасса) обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства.

Требования мотивированы тем, что между КУМИ г. Кемерово и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: адрес для строительства индивидуального жилого дома. В связи с разграничением полномочий по распоряжению земельными участками на территории адрес к КУГИ Кузбасса перешло право арендодателя по договору аренды. Срок действия договора был установлен с момента заключения по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении указанного срока договор считается продленным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в любое время. ДД.ММ.ГГГГ арендатору направлено уведомление № о прекращении действия договора аренды по истечении 10 дней с момента получения этого уведомления. Уведомление арендатором получено ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ договор считается прекращенным. На земельном участке жилой дом так и не достроен. Согласно акту выездного обследования от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке расположен жилой дом на этапе строительства, гараж, хозяйственные постройки, участок захламлен, не огорожен. Таким образом, на земельном участке находится незавершенный строительством объект, однако дом не поставлен на кадастровый учет и на него не зарегистрировано право собственности. Поскольку действие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №№ прекращено с ДД.ММ.ГГГГ и на нем располагается объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику, а также в связи с захламлением участка и длительным незавершением строительства, в силу ст. 239.1 ГК РФ данный объект подлежит изъятию для дальнейшей продажи с торгов.

Просит суд с учетом уточнения требований изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства - жилой дом на этапе строительства, расположенный по адресу: адрес, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Представитель истца КУГИ Кузбасса ФИО2 в судебном заседании поддержала доводы и требования искового заявления. Пояснила, что по действующему законодательству могут заявить требования к ответчику об изъятии объекта. В продлении срока договора аренды для окончания строительства отказано.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения. Пояснил, что разрешение на строительство не требовалось, оно не получалось. Строительство дома осуществляет до настоящего времени. Объект строительства возведен на 56%. Объект незавершенного строительства не зарегистрирован в ЕГРН, так как расторгнут договор аренды. Финансовыми возможностями для окончания строительства в короткий промежуток времени в настоящее время не располагает. В КУГИ Кузбасса обращался с заявлением о продлении срока аренды для завершения строительства. Повторно обращался недавно, отказано. Просил 3 года для завершения строительства.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, администрации г.Кемерово в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства. На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч.2 ст.8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.3 ст.35 Конституции РФ).

Согласно ч.3 ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с п.3.1 ч.2 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) одним из оснований принудительного изъятия у собственника имущества является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст.239.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (п.1).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п.2).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п.4).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3).

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6).

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299.

Таким образом, уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Статья 239.1 ГК РФ, определяющая порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, не содержит ограничения по сроку обращения в суд с подобным требованием.

В силу подп.10 п.2 и подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, если уполномоченный орган с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимал действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства.

Из содержания ст.239.1 ГК РФ, а также подп.2 п.5 ст.39.6, подп.8 п. 8 ст.39.11, п.4 ст.39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: адрес был предоставлен ФИО1 для строительства индивидуального жилого дома на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между КУМИ г.Кемерово и ФИО1 (л.д.6-10,11, 12, 13). Срок действия договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. При продолжении использования арендатором земельного участка при отсутствии возражения со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.п.2.1, 6.2 договора).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 истцом направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с отказом от договора аренды земельного участка, а также о необходимости передать земельный участок, освободив от ограждений, сооружений (л.д.28, 29).

В соответствии с протоколом осмотра, актом осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером №, при обследовании установлено, что на земельном участке расположен жилой дом на этапе строительства, гараж, хозяйственные постройки, строительные материалы и иное. Участок со стороны автомобильной дороги не огорожен (л.д.14-15, 16). Указанное подтверждается также приложенным к протокола фотоматериалом (л.д.17-18).

Таким образом, в пределах земельного участка расположен объект незавершенного строительства – жилой дом, гараж, хозяйственные постройки. Права собственности на них не зарегистрированы в ЕГРН (л.д.100-101, 114-116).

Объект незавершенного строительства согласно техническому паспорту от 2022 года имеет фундамент, перекрытия, крышу, перегородки, коммуникации отсутствуют. Также на земельном участке находятся два гаража, навес, два сарая, летняя кухня, баня (л.д.21-27).

Ранее КУГИ Кузбасса обращалось с иском к ФИО1 о возврате земельного участка по договору аренды. Апелляционным определением Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении требований (л.д.120-122).

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление о продлении срока договора аренды для завершения строительства.

Решением КУГИ Кузбасса от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано с указанием на отсутствие права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, документы не приложены. Кроме того, договор аренды по указанному адресу расторгнут.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что само по себе прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта недвижимости. Строительство спорного объекта недвижимости на момент рассмотрения настоящего дела не завершено. Весь период арендных отношений ФИО1 осуществлял строительные работы по возведению индивидуального жилого дома с учетом его финансовых возможностей, материального положения.

В течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка уполномоченный орган не заявил в судебном порядке требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Следовательно, ответчик как владелец объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта, поскольку публичный собственник земельного участка в срок, установленный подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, не обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

ФИО1 предпринимались меры, направленные на заключение договора аренды земельного участка на срок, необходимый для завершения строительства. В удовлетворении заявления отказано по формальным основаниям. Ранее срок аренды указанного земельного участка для цели завершения строительства без проведения торгов не продлевался. Ответчик указывает, что намерен завершить строительство жилого дома.

Истцом не представлено суду доказательств необходимости применения к ответчику такой крайней меры земельно-правовой ответственности, каковой является изъятие построенного силами ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Более того, с учетом п.33 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Согласно ст.35 данный закон вступает в силу с 01.03.2015.

И поскольку договор аренды был заключен до вступления в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ, положения ст.239.1 ГК РФ на правоотношения сторон не распространяются.

Из смысла приведенных норм следует, что целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта. При этом для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 01.03.2015, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений ст.239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п.21 ст.3 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей с 01.03.2015) право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В данном случае, правоотношения сторон по аренде земельного участка возникли до вступления в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ. Ответчик не утратил возможность получения земельного участка в аренду однократно для завершения строительства.

Ссылки стороны истца на отсутствие прав на объект незавершенного строительства в данном случае правого значения не имеют. ФИО1 указывает на отсутствие возможности зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при отсутствии документов о предоставлении ему земельного участка.

Положения ст. 10 ГК РФ устанавливают запрет на недобросовестное поведение. Истец, отказав ответчику в предоставлении участка в аренду для завершения строительства, указал на отсутствие у заявителя право на приобретение земельного участка без проведения торгов, тогда как ответчик обращался с заявлением о предоставлении участка в аренду за плату для завершения строительства индивидуального жилого дома на срок 3 года.

Согласно п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому земельный участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Объект незавершенного строительства самовольной постройкой не признавался. Факт принадлежности объекта иному лицу истцом не доказан, в то время как факт возведения указанного объекта в период действия договора аренды с ответчиком нашел подтверждения в суде и не опровергнут истцом. Законодательно не установлена возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства после окончания срока действия договора аренды.

Таким образом, отношения истца и ФИО1 по аренде земельного участка возникли до вступления в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», доказательств того, что спорный земельный участок уже предоставлялся ответчику для завершения строительства не представлено, в связи с чем оснований для применения положений ст.239.1 ГК РФ и удовлетворения требований истца не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства по адресу: адрес - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заводский районный суд г.Кемерово.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Председательствующий: И.В. Южикова