Решение № 2-109/2020 2-109/2020(2-3578/2019;)~М-3103/2019 2-3578/2019 М-3103/2019 от 7 июля 2020 г. по делу № 2-109/2020

44RS001-01-2019-004243-39


РЕШЕНИЕ 2-109/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июля 2020 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего Суховой Е.В., при секретаре Пыльновой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Актив» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства,

Установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в Свердловский районный суд г. Костромы с исковым заявлением к ООО «Актив» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства.

Иск мотивирован тем, что <дата> между ООО «Актив» ( по тексту- Застройщик) в лице генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) заключен предварительный договор № долевого участия в строительстве квартиры в многоквартирном жилом доме № (по ГП) по <адрес>.

Согласно п. 1 Договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве ...-этажного жилого дома по адресу: <адрес>.

На основании п.п. 2.3.1., 2.3.2. Договора Застройщик взял на себя обязательства, в предусмотренный Договором срок, своими силами и с привлечением других лиц, построить, достроить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру участникам долевого строительства по адресу: <адрес> (по ГП), с условным №, расположенную в подъезде №, на ... этаже, количество комнат - ..., общей площадью - ... кв.м, жилой площадью - ... кв.м., площадь кухни - ... кв.м., санузел (туалет, ванная) - ... кв.м. и ... кв.м. (общ... кв.м.), лоджия (балкон) - ... кв.м.

В силу п.п. 2.4.1. Договора стоимость квартиры составила 2 903 895 рублей. Сроки и порядок внесения денежных средств Участниками определены п.п. - 2.4.2. Договора.

С учетом условий договора о порядке расчетов <дата> истцами были перечислены денежные средства в сумме 2 400 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №.

Оставшаяся сумма в размере 503 895 рублей должна была быть внесена Участниками долевого строительства не позднее <дата> (п. 2.4.2. Договора).

На основании п.п.2.2.1.3, 2.21.4. Договора Застройщик должен был сдать дом в эксплуатацию не позднее <дата> гола, и передать квартиру Участникам долевого строительства не позднее <дата>.

<дата> к предварительному договору № долевого участия в строительстве квартиры в многоквартирном жилом <адрес> (по ГП) по <адрес> от <дата> было заключено дополнительное соглашение №, согласно условиям которого (п.п. I, 2) срок сдачи дома в эксплуатацию определен - не позднее <дата>, а срок передачи квартиры участнику - не позднее <дата>.

Как следует из п. 3 указанного дополнительного соглашения, оставшиеся 503 895 рублей, вносятся участниками долевого строительства Застройщику не позднее <дата>.

Согласно п.п. 3.1., 3.2. Договора, он является предварительным и содержит основные условия договора долевого участия в строительстве (основного договора).

В предварительном договоре сторонами согласованы все условия, необходимые для заключения основного договора, ответчик соответствует требованиям закона, предъявляемым к застройщику.

В связи с изложенным, со ссылками на действующее законодательство, истцы просили суд: признать право собственности в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <адрес> (по ГП), в виде квартиры с условным № в подъезде № на ... этаже, количество комнат - ... общей площадью -... кв.м. – по ... доле за каждым.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании требования поддержали, просили иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Актив», действующий по доверенности, ФИО4, исковые требования признал в полном объеме, о чем к материалам дела приобщено его письменное заявление.

Представитель ПАО «Банк ВВБ», в лице конкурсного управляющего ГП «Агентства по страхованию вкладов», в судебное заседание не направлен, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Ранее в материалы дела представителем представлен отзыв по делу, с просьбой в удовлетворении иска отказать.

Привлеченный в качестве третьего лица ФИО3 в судебное заседание не явился, его финансовый управляющий-Засядько Р.В. просил рассмотреть дело в свое отсутствие, оставив рассмотрение спора на усмотрение суда.

Департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя, считая требования истцов законными и подлежащими удовлетворению.

Представитель Администрации г. Костромы по доверенности ФИО5 просила рассмотреть дело в свое отсутствие, ранее в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований истцов.

Выслушав стороны, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениями ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Исходя из положений ст. 128, 130 ГК РФ объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество, является объектом гражданских прав. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 420 – 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Этим же законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу положений ст. 6 указанного выше Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Как указано в ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)).

Как указано в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или строительство дома не завершено. При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу положений ст. 14 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений.

В силу положений ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что ООО «Актив», на момент рассмотрения спора, является действующим юридическим лицом.

Согласно сведениям из Выписки ЕГРН от <дата>, в отношении земельного участка, на котором ведется строительство МКД, имеется обременение в пользу ПАО Банк «ВВБ» по Договору залога № от <дата> (залог в силу закона)

Администрацией г. Костромы ООО «Актив» выдано разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, со сроком действия до <дата>. Действие данного разрешения неоднократно продлялось, в настоящий момент продлено до <дата>, что подтверждается материалами дела. (том 1 л.д.№) Согласно данному разрешению строительный объем здания определен-... куб.м., площадь жилого здания ... кв.м., общая площадь квартир -... к.м.

<дата> между ООО «Актив» (Застройщик), в лице генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, и ФИО1. ФИО2 (участники долевого строительства) заключен предварительный договор № долевого участия в строительстве квартиры в многоквартирном жилом <адрес>.

Согласно п. 1 Договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве ...-этажного жилого дома по адресу: <адрес>.

На основании п.п. 2.3.1., 2.3.2. Договора Застройщик взял на себя обязательства, в предусмотренный Договором срок, своими силами и с привлечением других лиц, построить, достроить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать квартиру участникам долевого строительства по адресу: <адрес> (по ГП), с условным №, расположенную в подъезде №, на ... этаже, количество комнат ..., общей площадью - ... кв.м, жилой площадью - ... кв.м., площадь кухни - ... кв.м., санузел (туалет, ванная) - ... кв.м. и ... кв.м. (общ. ... кв.м.), лоджия (балкон) ... кв.м.

В силу п.п. 2.4.1. Договора стоимость квартиры составила 2 903 895 рублей. Сроки и порядок внесения денежных средств Участниками определены п.п. - 2.4.2. Договора.

Согласно платежному поручению № от <дата>, ФИО1 перечислены ООО «Актив» денежные средства в сумме 2 400 000 рублей.

На основании п.п.2.2.1.3, 2.21.4. Договора Застройщик должен был сдать дом в эксплуатацию не позднее <дата> гола, и передать квартиру Участникам долевого строительства не позднее <дата>.

<дата> к предварительному договору № долевого участия в строительстве квартиры в многоквартирном жилом доме № (по ГП) <адрес> от <дата> было заключено дополнительное соглашение №, согласно условий которого (п.п. I, 2) срок сдачи дома в эксплуатацию определен - не позднее <дата>, а срок передачи квартиры участнику - не позднее <дата>.

Как следует из п. 3 указанного дополнительного соглашения, оставшиеся 503 895 рублей вносятся участниками долевого строительства Застройщику не позднее <дата>.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от <дата>, ООО «Актив» приняло от ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере 503895 руб.

Согласно справке от <дата>, выданной ООО «Актив», ФИО1, ФИО2 произвели полную оплату стоимости квартиры по предварительному договору № долевого участия в строительстве квартиры многоквартирного дома № (по ГП) по <адрес>.

Согласно п.п. 3.1., 3.2. Договора, он является предварительным и содержит основные условия договора долевого участия в строительстве (основного договора).

Требования к условиям договора предусмотрены п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Исходя из буквального толковая предварительного договора, учитывая наличие в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также соответствие лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона, суд приходит к выводу, что предварительный договор следует признать договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию.

Между ПАО Банк «ВВБ» (ранее - ПАО Банк «Верхневолжский») и ФИО3 заключен Кредитный договор № от <дата>, согласно условиям которого Банк предоставил Заемщику кредит в размере 6 700 000 руб., сроком до <дата>.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору, между ПАО Банк «ВВБ» и ФИО3 заключен Договор залога № от <дата>, согласно содержанию которого Залогодатель предоставил, а Банк принял в залог земельный участок площадью № кв.м., кадастровый №.

Дополнительными соглашениями к Договору залога № и к Кредитному договору от <дата>, заключенным ОАО КБ «Верхневолжский» и ФИО3, стороны пришли к соглашению, что права и обязанности первоначального Залогодателя ФИО3 перешли к Залогодателю ООО «Актив».

В связи с неисполнением Заемщиком взятых на себя кредитных обязательств, ПАО Банк «ВВБ» обратился в Свердловский районный суд г. Костромы с исковым заявлением к ФИО3, ООО «Актив», ФИО7 о взыскании задолженности и обращении взыскания на недвижимости имущество, принадлежащее ООО «Актив», согласно договору залога № от <дата>.

В настоящий момент процессуальное решение по указанному делу не вынесено, производство по делу приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом г. Костромы требований Банка о включении в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве ФИО3 назначенном на <дата>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата>, зарегистрировано право собственности ООО «Актив» на объект незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом», площадью ... кв.м., застроенная площадь ... кв.м., степень готовности объекта ...%, адрес (местонахождения) объекта : <адрес>, с существующим ограничением права: ипотека в силу закона.

Стороны в процессе рассмотрения дела признали факт того, что степень готовности объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, составляет ... %, что было подтверждено в заключении эксперта, подготовленного по гражданскому делу Свердловского районного суда г. Костромы № по иску ПАО Банк «ВВБ» к ФИО6, ООО «Актив», ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Судом по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Костромское областное общество защиты прав строителей».

Согласно экспертному заключению № от <дата>, подготовленному экспертами ФИО9, ФИО12, в ходе строительно-технической экспертизы объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> установлено, что обследованные конструкции и выполненные строительно-монтажные работы соответствуют требованиям строительных норм и правил, государственным стандартам, действующим на территории Российской Федерации. Конструктивное и объёмно-планировочное решение объекта незавершенного строительства соответствуют требованиям строительных норм и правил, противопожарных и градостроительных норм и правил. Расстояние от исследуемого объекта незавершенного строительства до границ земельного участка не соответствуют требованиям норм со стороны главного фасада и бокового (левого) фасада. Со стороны других фасадов расстояния соответствуют нормативным требованиям. В отношении противопожарных расстояний нормативные требования обеспечены. В помещениях обследованного жилого дома - объекта незавершенного строительства обеспечены санитарно-гигиенические условия, соответствующие требованиям.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО12 суду пояснила, что на момент проведения экспертизы не была предоставлена схема земельного участка из градостроительного плана, и пришлось делать замеры расстояния от исследуемого объекта до границ соседнего земельного участка, и сделан вывод об отклонении. После ознакомления с градостроительным планом, установлено, что спорный дом не выходит за границы пятна застройки, недостатков у объекта не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из материалов дела следует, что обременение в виде залога имущественных прав в пользу Банка было зарегистрировано на земельный участок, при этом из выписки Росреестра не следует, что было зарегистрировано обременение имущественного права на объект незавершенного строительства или квартиру с условным № в подъезде № на ... этаже, в связи с чем, при заключении договора истцы не знали и не могли знать о наличии договора залога имущественных прав.

Поскольку помещение, которое по договору долевого участия в строительстве должны были получить истцы, расположено в многоквартирном жилом доме, входит в состав единого объекта и его выделение как самостоятельного нежилого помещения до принятия дома в эксплуатацию невозможно, истец имеет право на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства.

В соответствии с ч.ч.1 и 2 ст.39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с ч.3 ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В соответствии с ч.2 п.4 ст.198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Учитывая, признание иска ответчиком, и установление судом того, что строительство дома велось, в соответствии с градостроительным законодательством, истцы надлежащим образом исполнили свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, у истцов возникает право требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании права.

В силу п.4.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ, признание за истцами права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте является основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него, без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Актив» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства, удовлетворить.

Признать за ФИО1, ФИО2, право общей долевой собственности на ... долю объекта незавершенного строительством многоквартирного дома по адресу: <адрес> (по ГП), в виде квартиры в многоквартирном жилом доме общей площадью ... кв. м, расположенной в ... подъезде на ... этаже многоквартирного жилого дома, условный номер жилого помещения – №, по ... доле в праве за каждым.

Решение может быть обжаловано в течение месяца, с момента его изготовления в окончательной форме, в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы.

Судья Е.В. Сухова

Мотивированное решение изготовлено 14.07.2020