Решение № 2-12049/2017 2-12049/2017 ~ М-13922/2017 М-13922/2017 от 10 декабря 2017 г. по делу № 2-12049/2017

Дело № 2-12049/2017

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2017 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд города Краснодара в составе:

Судьи Рогачевой Я.Ю.,

при секретаре Фатько Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО2» о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Прикубанский районный суд г. Краснодара с иском к ИП ФИО2, ООО «ФИО2» о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным.

В обоснование заявленных требований истица пояснила следующее. На основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с ИП ФИО2, истица приобрела право требования у ООО «ФИО2» <данные изъяты> квартиры с проектным номером №, на 12 этаже в секции, имеющей отдельный подъезд, №, в литере 1 многоквартирного жилого дома. Общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь - <данные изъяты> кв.м. В соответствии с условиями договора, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства был установлен ДД.ММ.ГГГГ., затем продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора составила <данные изъяты> рублей, исходя из 1 902, 38 рублей за 1 кв.м. общей проектной площади квартир. По данному договору участия в долевом строительстве, на безденежной основе, путем зачета встречных однородных требований, ИП ФИО2 по указанной цене приобрел у ООО «ФИО2» 36 квартир, включая спорную квартиру в литере 1 многоквартирного жилого дома, права требования на которые в последствии были им проданы по договорам уступки прав требований по рыночной цене. Истица в установленный договором уступки прав требований срок, произвела оплату за указанную квартиру с проектным номером № в размере <данные изъяты> рублей. Однако до настоящего времени многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан, объект долевого строительства ей не передан. При этом ИП ФИО2 приобрел указанное жилое помещение по ничтожно низкой цене - 1 902, 38 рублей за 1 кв.м., что в пересчете на проектную площадь квартиры составляет 140 281, 50 рублей, а затем продал истице спорное жилое помещение за <данные изъяты> рублей, т.е. стоимость 1 кв. метра проектной площади квартиры составила 31 190, 67 рублей. Таким образом, истица имеет право требования к должнику ООО «ФИО2», как застройщику, лишь в размере уплаченных цедентом ИП ФИО2 денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Указанные обстоятельства нарушают законные права и интересы истцы, поскольку размер уплаченных ею денежных средств в 16 раз превышает размер уплаченных денежных средств ИП ФИО2 в пользу ООО «ФИО2».

На основании изложенного, просила признать п. 4.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ФИО2» и ИП ФИО2 в части установления цены 1 902, 38 рублей за 1 кв. метр общей проектной площади квартир ничтожным. Изменить п. 4.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части, касающейся цены за 1 кв.м квартиры с проектным номером №, расположенной на 12 этаже, в секции, имеющей отдельный подъезд, №, в литере 1 многоквартирного дома, общая площадь которой составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь - <данные изъяты> кв.м., и установить цену 1 кв.м. площади этой квартиры в размере 31 190, 67 рублей.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, заявлений об отложении рассмотрения дела не поступало. Ее представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

В судебное заседание ответчики ИП ФИО2, ООО «ФИО2» не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, заявлений об отложении рассмотрения дела не поступало.

Руководствуясь ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, суд, с согласия представителя истицы, определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Суд, выслушав представителя истицы, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, на основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с ИП ФИО2, ФИО1 приобрела право требования у ООО «ФИО2» <данные изъяты> квартиры с проектным номером №, расположенной на 12 этаже в секции, имеющей отдельный подъезд, №, в литере 1 многоквартирного жилого дома. Общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь - <данные изъяты> кв.м. (л.д. 9-10).

Согласно п. 3.3. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «ФИО2» и ИП ФИО2, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства был установлен ДД.ММ.ГГГГ. На основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ., указанный срок был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4.1., цена договора составляет <данные изъяты> рублей, исходя из цены 1 902, 38 рублей за 1 кв. м. общей проектной площади квартир.

По данному договору участия в долевом строительстве на безденежной основе путем зачета встречных однородных требований ИП ФИО2 по указанной цене приобрел у ООО «ФИО2» 36 квартир, включая <данные изъяты> квартиру (жилое помещение) с проектным номером № на 12-м этаже в литере 1 многоквартирного жилого дома, права требования на которые впоследствии были им проданы по договорам уступки прав требований по рыночной цене (л.д. 11-21).

ФИО1 в установленный договором уступки прав требований срок, по реквизитам цедента ИП ФИО2, в полном объеме произвела оплату за указанную квартиру с проектным номером 183 в размере <данные изъяты> рублей.

Из пояснений истицы следует, что она рассчитывала на добросовестное, взаимное встречное исполнение обязательств со стороны ответчика - ООО "ФИО2", предусмотренное договором участия в долевом строительстве.

Между тем, до настоящего времени многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан, <данные изъяты> квартира (жилое помещение) с проектным номером № истице не передана, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Суд полагает, что интересом ФИО1 в совершении данной сделки выступала необходимость улучшения жилищных условий семьи путем покупки жилья, которая до настоящего времени не реализована. Фактически квартиры в указанном многоквартирном доме были формально раскуплены по договорам участия в долевом строительстве по схеме зачета взаимных требований и по цене, заведомо не обеспечивающей финансирование долевого строительства по себестоимости, то есть не возмещающей затрат, понесенных при строительстве. В связи с указанными обстоятельствами, для заинтересованных в улучшении своих жилищных условий граждан, имелся путь приобретения прав требований к должнику ООО "ФИО2" путем заключения договоров уступки прав требований.

В силу п. 1. ст. 390 ГК РФ, цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником.

Таким образом, по договору уступки прав требований, цедент ИП ФИО2 не несет ответственности за неисполнение должником ООО «ФИО2» своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве.

ИП ФИО2 приобрел квартиру с проектным номером № согласно договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № по ничтожно низкой цене - 1 902, 38 рублей за 1 кв.м., что в пересчете на проектную площадь квартиры составляет 140 281, 50 рублей. ФИО2 продал спорное жилое помещение истице за <данные изъяты> рублей, т.е. стоимость 1 кв. метра проектной площади квартиры составляет 31 190, 67 рублей.

Таким образом, ФИО1 имеет право требования к должнику ООО «ФИО2» как застройщику лишь в размере уплаченных цедентом ИП ФИО2 денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере 140 281, 50 рублей.

Суд полагает, что указанные обстоятельства нарушают законные права и интересы истицы как конечного покупателя и фактически делают невозможным их защиту, поскольку размер уплаченных истицей денежных средств в 16 раз превышает размер уплаченных денежных средств ИП ФИО2 в пользу ООО «ФИО2». Уплатив за жилое помещение <данные изъяты> рублей, в случае неисполнения застройщиком ООО «ФИО2» своих обязанностей по возведению объекта долевого строительства, ФИО1 получит возмещение ее нарушенных имущественных прав лишь в размере 140 281, 50 рублей.

Объективным признаком того, что ООО «ФИО2» не в состоянии исполнить перед дольщиками обязательства по возведению многоквартирного дома, является тот факт, что имеющаяся просрочка исполнения обязательства по сдаче в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, составляет свыше 1 000 дней без надлежащего уведомления дольщиков о переносе срока сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Суд обращает внимание, что согласно Постановлению Администрации муниципального образования г. Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об установлении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на территории муниципального образования город Краснодар на III квартал 2013 года», средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения на территории муниципального образования город Краснодар на III квартал 2013 года установлена в размере 49 531 рублей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО2 по договору участия в долевом строительстве № приобрел квартиру у ООО «ФИО2» дешевле ее рыночной стоимости в 26 раз.

Указанное занижение стоимости жилых помещений влечет за собой снижение ООО «ФИО2» и ИП ФИО2 соответствующих сборов и платежей в бюджет, что подтверждается возбужденным в отношении ФИО2 уголовным делом по факту уклонения от уплаты налогов, а также тем, что индивидуальный предприниматель ФИО2 одновременно является учредителем и генеральным директором ООО «ФИО2», т.е. приобретал квартиры у самого себя.

С учетом изложенного, нарушенные права ФИО1 очевидно не могут быть восстановлены в полном объеме путем признания договора участия в долевом строительстве № недействительным и применения последствий недействительности сделки.

Несоответствие цены уступаемого требования по договору уступки прав требований между ИП ФИО2 и ФИО1 и цены квартиры по договору участия в долевом строительстве свидетельствует о том, что изначально условия данного договора нарушают права и охраняемые законом интересы истицы, и делают невозможным в случае неисполнения условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика восстановление ее нарушенных прав в полном объеме.

Соответственно, в случае, если указанный многоквартирный дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, нарушение прав и законных интересов ФИО1 ограничится возможностью взыскать с недобросовестного застройщика уменьшенную неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Если дом не будет сдан в эксплуатацию либо ФИО1 потеряет интерес к приобретению жилья в нем в силу существенного изменения условий сделки, ее права и охраняемые законом интересы не могут быть защищены и восстановлены путем ограничения ответственности застройщика только указанной ценой договора участия в долевом строительстве № не покрывающей затрат на строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу требований п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд приходит к выводу о том, что между ООО «ФИО2» и ИП ФИО2 фактически сложились отношения инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома с целью извлечения дополнительных доходов путем уклонения от уплаты соответствующих налогов и ущемления прав дольщиков. С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Признать п. 4.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ФИО2» и ИП ФИО2 в части установления цены 1 902 (одна тысяча девятьсот два) рубля 38 копеек за 1 кв. метр общей проектной площади квартир ничтожным.

Изменить п. 4.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части, касающейся цены за 1 кв. м квартиры с проектным номером №, расположенной на 12 этаже, в секции, имеющей отдельный подъезд, №, в литере 1 многоквартирного дома, общая площадь которой составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь - <данные изъяты> кв.м, и установить цену 1 кв.м, площади этой квартиры в размере 31 190 (тридцать одна тысяча сто девяносто) рублей 67 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд чрез Прикубанский районный суд города Краснодара в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья