Решение № 2-161/2019 2-5/2020 2-5/2020(2-161/2019;)~М-174/2019 М-174/2019 от 28 января 2020 г. по делу № 2-161/2019

УИД - 22RS0043-01-2019-000227-32 Дело № 2-5/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«29» января 2020 г. с. Романово

Романовский районный суд Алтайского края в составе председательствующего судьи Блем А.А.,

при секретаре судебного заседания Киселевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, действующей за себя и несовершеннолетних детей <данные изъяты>, а так же к ФИО3 о признании утратившим право пользования жилым помещением; по встречным исковым требованиям ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о признании недействительными договоров, государственной регистрации права, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 <данные изъяты>, просила признать их утратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что данная квартира принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 26.08.2019, заключенного ею с ФИО4; ответчики в ней зарегистрированы, но фактически не проживают; членами её семьи не являются, соглашения о сохранении за ними права проживания в квартире не имеется.

В ходе рассмотрения дела было заявлено и определением суда от 12 ноября 2019 года принято к производству встречное исковое заявление ФИО2 и ФИО3, предъявленное (согласно уточнению от 23.12.2019) к ФИО4 и ФИО1. Согласно уточненному встречному исковому заявлению от 23.12.2019 истцы просят: признать недействительным договор от 01 октября 1992 года передачи в собственность ФИО4 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО5 от 04.09.2019 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и прекратить его право собственности; признать недействительной заключение сделки договора купли-продажи от 26.08.2019 на указанную квартиру и прекратить право собственности на неё ФИО1; признать право собственности на указанную квартиру за ФИО2 и ФИО3 в размере 3/4 долей в праве собственности. В обоснование встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3 ссылаются на недействительность договора передачи жилья в собственность в порядке приватизации от 01.10.1992 г., заключенному на спорную квартиру с ФИО4, который не имеет юридической силы, так как на нем отсутствует печать организации, он отсутствует в Архиве Администрации Романовского района, сам ФИО4 на момент его заключения не мог проживать в ней, так как зарегистрирован только 23.12.1998. Поскольку договор передачи жилья в собственность на указанную квартиру, заключенный с ФИО4 01.10.1992 г., является недействительным, не имеющим юридической силы, то и сделка купли-продажи от 26.08.2019 по отчуждению ФИО4 данной квартиры ФИО1 является заведомо ничтожной и подлежит признанию недействительной, а право собственности ФИО1 подлежит прекращению. В последствии по договору передачи жилья в собственность в порядке приватизации от 19.03.1999 года данная квартира была передана в собственность не только ФИО4, но и ответчикам, а так же их матери ФИО6. Так как их мать умерла 11.01.2012, просят признать за ними право собственности на данную квартиру в размере 3/4 долей.

Определением Романовского районного суда Алтайского края 14 октября 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица по первоначальному иску на стороне истца, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен ФИО4.

Определением Романовского районного суда Алтайского края от 24 декабря 2019 года к участию в деле в качестве соответчика по уточненному встречному исковому заявлению ФИО2 и ФИО3 привлечена ФИО7.

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1 свои исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске, возражала против удовлетворения встречных исковых требований. В настоящем и предыдущих судебных заседаниях ФИО1 пояснила, что намеревались купить дом в с. Романово для сына; знакомый её супруга - ФИО4 и его отец ФИО8 сказал, что у него есть дом, в котором никто не проживает, и он требует ремонта, а раньше он там жил с бывшей гражданской супругой и её дочерьми, объяснил, какой дом, где он находится, назвал стоимость. Они с супругом поняли, что это за дом, так как видели его снаружи, он находится напротив районной поликлиники, условия их устроили, и они решили его купить; внутри дом не осматривали. Оформлением сделки занимался Крикун, они содержание документов не смотрели; в подтверждение его права собственности документы не проверяли, видели, что какие-то документы есть, но что это за документы, не смотрели, не читали их, поверили на слово, так как доверяли Крикуну, как знакомому супруга. Перед заключением договора им, действительно, звонила Солод, говорила, что квартира проблемная, что могут быть ещё собственники, но Крикун их заверил, что квартира принадлежит только ему и в ней никто не проживает и не зарегистрирован, и никто на неё права не имеет. Договор купли-продажи подписывали в г. Барнауле в Росреестре перед сдачей его на регистрацию, деньги в размере 300 000 рублей в счет оплаты за квартиру и земельный участок передали Крикуну тогда же там же; ключи от квартиры он при этом не передал. Потом уже после того, как договор и переход права были зарегистрированы, Крикун привез им все документы, и они поехали на квартиру, он сказал, что она теперь собственница и отдал документы; ключа от квартиры у него не было, сказал, что они у Солод. Затем Крикун поехал к ней за ними, но Солод их не отдала, тогда они обратились в полицию и в присутствии участкового взломали замок на двери, после чего закрыли квартиру на свой замок. С тех пор квартира находится в их владении, они там заменили окна на пластиковые, закупили топливо, следят за квартирой.

Кроме того, к материалам дела приобщено в качестве возражений против встречных исковых требований исковое заявление ФИО1, возвращенное ей определением суда от 28 января 2020 года. В заявлении ФИО1 указывает, что договор купли-продажи от 26.08.2019, заключенный ею с ФИО4, прошел государственную регистрацию, в установленном законом порядке зарегистрирован и переход права собственности, по которому она является единственным собственником спорной квартиры. Считает, что на её стороне имеются все признаки добросовестности приобретения: сделка была возмездной, цена, которую она заплатила, соответствует рыночной стоимости имущества; квартира поступила в её полное и исключительное владение и распоряжение; на момент совершения сделки она не знала, не могла и не должна была знать, что ФИО4 неуправомочен на отчуждение всего имущества; на момент заключения сделки ни Солод, ни ФИО3 в квартире не проживали длительное время. Просит признать её добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 о признании недействительной сделки договора купли-продажи квартиры от 26.08.2019, о прекращении права собственности на квартиру за ФИО1, о признании права собственности на квартиру за ФИО2 и ФИО3.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2, которая является так же представителем по доверенности ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, возражала против удовлетворения первоначального иска и настаивала на удовлетворении уточненного встречного искового заявления. В настоящем и предыдущих судебных заседаниях ФИО2 поясняла, что в спорной квартире она проживала с матерью, сестрой и ФИО4 с января 1999 года, жил ли ранее Крикун в ней, ей не известно. В мае 1999 года квартира была передана в порядке приватизации на четверых человек: Крикуна, их мать и на неё с сестрой ФИО3. О том, что имеется договор передачи жилья в собственность в порядке приватизации, заключенный только с одним Крикуном 01 октября 1992 года они не знали, Крикун никогда о нем не сообщал, наоборот, впоследствии подписывал документы по передачи квартиры в собственность их четверых; узнала об этом договоре только тогда, когда получила копию искового заявления по настоящему делу. Земельный участок, на котором расположена квартира, передан был в собственность Крикуну. После смерти их матери ФИО9 они не смогли оформить право наследства на долю матери и право собственности на свои доли, так как им сказали, что нужно сначала оформить землю, а Крикун отказывался это делать. В последнее время они в квартире не проживали, но владела ею она, у неё имелись ключи от замка, она сдавала её в аренду, смотрела за квартирой. В 2019 году ей стало известно, что Крикун собирается продавать квартиру ФИО1. Они позвонили супругу ФИО1 и сказали, что квартира проблемная, так как кроме Крикуна имеются и другие собственники, то есть, предупредили истицу. Но та не приехала к ним и не стала интересоваться, спрашивать документы. Считает договор приватизации от 01.10.1992 г., заключенный с ФИО4, недействительным, так как он отсутствует в архиве Администрации, в Журнале регистрации договоров, отсутствует и сам оригинал договора, на договоре отсутствует печать организации, передающей квартиру. А договор приватизации от 19.03.1999 г., наоборот, является действительным, так как он зарегистрирован в Администрации сельсовета; по нему квартира перешла в собственность не только Крикуна, поэтому он не имел права распоряжаться ею один. В связи с чем, договор купли-продажи от 26.08.2019 так же является недействительным. Просит признать право общей долевой собственности на квартиру за ней и ФИО3 в размере 3/4 долей, а оставшуюся 1/4 долю - за Крикуном.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой, просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием её представителя по доверенности - ФИО2.

Третье лицо по первоначальному иску (ответчик по встречному исковому заявлению) ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о чем свидетельствуют сведения с сайта Почты России о получении им судебной повестки 26 января 2020 года, в заявлении от 24 января 2020 года просил рассмотреть дело в его отсутствие; просил первоначальные исковые требования ФИО1 удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3 - отказать.

Представитель ФИО4 - адвокат Лазарев О.В. в судебном заседании так же просил первоначальные исковые требования ФИО1 удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3 - отказать. Ссылался на то, что ФИО1 является добросовестным приобретателем по договору купли-продажи от 26.08.2019, право собственности ФИО4 на квартиру подтверждалось оригиналом договора передачи жилья в собственность в порядке приватизации от 01.10.1992 г., оснований признавать его недействительным не имеется, ограничений и правопритязаний на квартиру в Росреестре зарегистрировано не было. Договор передачи жилья в собственность от 19.03.1999 года и соглашение к нему не прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости, поэтому являются ничтожными, не влекущими юридических последствий. Единственным юридически действительным договором в отношении спорной квартиры является договор купли-продажи от 26.08.2019, и единственным правомерным собственником является ФИО1. Кроме того, от него поступили письменные возражения, в которых содержатся аналогичные доводы.

Ответчик по встречным исковым требованиям ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель третьего лица по встречным исковым требованиям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещены о судебном заседании надлежащим образом, что следует из сведений с сайта Почты России, согласно которому судебную повестку получили 28 января 2019 года, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Ранее Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю предоставили отзыв на встречное исковое заявление, в котором указано, что согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с 04 сентября 2019 г. зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 26 августа 2019 г., заключенного с ФИО4. Поскольку требования ФИО1 к ФИО2, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО3 об утрате права пользования жилым помещением интересов Управления не затрагивают, и удовлетворение указанных требований судом не повлечет внесение изменений в сведения ЕГРН, то вопрос об удовлетворении заявленных требований оставляют на усмотрение суда. Относительно требований встречного искового заявления поясняют, что, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Кроме того, в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право путем признания недействительным правоустанавливающего документа, на основании которого произведена государственная регистрация права, и применения последствий его недействительности либо непосредственно самого зарегистрированного права. Указывали, что в просительной части встречного искового заявления о недействительности сделки отсутствуют требования, связанные с применением последствий недействительности сделки, определение актуального собственника спорного помещения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о судебном заседании.

Выслушав пояснения сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании из Выписки из ЕГРН от 16.10.2019 установлено, что квартира по адресу: <адрес> с 04 сентября 2019 года принадлежит на праве собственности истцу ФИО1, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости за № 22:38:020813:93-22/001/2019-3 от 04.09.2019. Переход права собственности от ФИО4 зарегистрирован на основании договора купли-продажи от 26 августа 2019 года.

В настоящее время квартирой фактически владеет истец ФИО1, у неё имеются ключи от запорного устройства на двери квартиры, она производит в ней ремонтные работы, следит за её содержанием. В квартире зарегистрированы, но фактически не проживают ответчики ФИО2, её несовершеннолетние дети <данные изъяты>, а так же ФИО3. До начала сентября 2019 года, в том числе и на момент заключения договора купли-продажи между ФИО4 и ФИО1 26 августа 2019 года, квартирой фактически владела ответчик ФИО2, она следила за её содержанием, сдавала в аренду, только у неё имелись ключи от запорного устройства на двери квартиры. У ФИО4 ключей от квартиры ни на момент заключения договора купли-продажи от 26 августа 2019 года, ни на момент передачи квартиры в фактическое владение ФИО1 не было. Из владения ФИО2 квартира выбыла против её воли, так как на просьбу ФИО4 отдать ключи она ответила отказом. Квартира перешла во владение ФИО1 путем взламывания замков на дверях. Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями ФИО1, ФИО2, показаниями свидетеля ФИО13 и не оспариваются иными участниками дела.

Кроме того, из этой же выписки из ЕГРН усматривается, что право собственности ФИО4 на названную квартиру было зарегистрировано так же 04 сентября 2009 года номер регистрации права <данные изъяты>

Согласно ответу на запрос суда из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 22.10.2019 право собственности на указанную квартиру за ФИО4 было зарегистрировано на основании правоустанавливающего документа - договора о передаче жилья в собственность от 01.10.1992 г.

Оригинал данного договора суду ФИО4 представлен не был. В ответ на запрос суда из реестрового дела на объект недвижимости, квартиру по адресу: <адрес>, представлена копия, снятая с имеющейся в реестровом деле копии договора передачи жилья в собственность от 01.10.1992 г. (л.д. 241 т.1). На ней имеется отметка о её верности с подлинным договором, проставленная 26.08.2019 ведущим специалистом МФЦ Алтайского края, Центрального филиала - ФИО14. В связи с чем, суд приходит к выводу, что в МФЦ ФИО4 был представлен оригинал данного договора. Что так же усматривается из описи документов, принятых у него для оказания государственных услуг (л.д. 240 т.1).

Оспаривая договор передачи жилья в собственность от 01.10.1992 г., заключенный с ФИО4 в отношении квартиры по адресу: <адрес>, истцы по встречному иску ФИО2 и ФИО3 ссылаются на его отсутствие в Архиве Администрации Романовского района Алтайского края, а именно в журнале регистрации договоров, на отсутствие на нем печати передающей организации, как стороны сделки, а так же на то, что ФИО4 не мог быть зарегистрированным в данной квартиры на момент заключения договора.

Из представленной ФИО2 имеющейся у неё домой книги для регистрации граждан, проживающих в доме <адрес> усматривается, что под номером 1 имеются сведения о регистрации по данному адресу ФИО4 с 23 декабря 1998 года; снят с регистрационного учета 03 октября 2000 года. В связи с чем, суд не принимает во внимание ответ на запрос суда из МО МВД Росси «Мамонтовский» от 29.10.2019 № 103/2301 о том, что ФИО4 по состоянию на 01 октября 1992 года и по настоящее время зарегистрированным на территории Романовского района не значится и не значился.

Вместе с тем, согласно ответу на запрос суда из Администрации Романовского сельсовета Романовского района Алтайского края от 16.10.2019 № 136 по данным похозяйственных книг №№ 25 и 26, по состоянию на 01 октября 1992 года в спорной квартире был зарегистрирован и проживал ФИО4.

Таким образом, довод истцов по встречному иску об отсутствии регистрации ФИО4 в квартире по адресу: <адрес> на момент заключения оспариваемого договора 01.10.1992 г. не нашел своего подтверждения в судебном заседании.

Согласно тексту оспариваемого договора передачи жилья в собственность от 01.10.1992 г. Романовское ХПП, действуя на основании Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», передал в собственность ФИО4 квартиру по адресу: <адрес>. В п. 5 договора указано, что покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента регистрации договора в Администрации с. Романово. В п. 9 договора имеются подписи продавца в лице директора Романовского ХПП ФИО15 и покупателя. Так же имеется отметка о регистрации договора в Администрации с. Романово Романовского сельского Совета народных депутатов 01 октября 1992 года за № 637, что скреплено печатью Администрации Романовского сельсовета Романовского района Алтайского края.

Вместе с тем, из Архивной справки Администрации Романовского района Алтайского края от 21.10.2019 № 80 усматривается, что в «Журнале регистрации договоров на передачу жилья в собственность гражданам с. Романово» за период с 08 мая 1992 года по 05 июля 2005 года под номером № 637 27 декабря 1992 года зарегистрирован договор в отношении жилого помещения по адресу: <адрес> на имя <данные изъяты>; а договор на имя <данные изъяты> был зарегистрирован 19.03.1999 года под номером № 4 в отношении этой же квартиры. Указанное подтверждается представленными суду и исследованными в судебном заседании архивными копиями соответствующих страниц данного Журнала (л.д. 82 - 83, 146 - 149 т. 1), а так же Архивной копией договора о передаче жилья в собственность от 16.09.1992, заключенного с <данные изъяты>, и зарегистрированного в Администрации с. Романово 27.12.1992 за № 637.

Оценивая данный договор, суд принимает во внимание Решение Романовского районного суда Алтайского края по делу № 2-54/2007 от 18 апреля 2007 года, которым установлено, что по договору о передачи жилья в собственность, заключенному 16 сентября 1992 года с <данные изъяты>, в собственность ему и членам его семьи была передана квартира по адресу: <адрес>, а не спорная квартира по настоящему делу. Поэтому приходит к выводу, что в Администрации с. Романово в «Журнале регистрации договоров на передачу жилья в собственность гражданам с. Романово» под номером № 637 в 1992 году был зарегистрирован договор в отношении не спорной квартиры, а квартиры <данные изъяты>. Сведений о регистрации договора, заключенного с ФИО4 01 октября 1992 года, в Администрации с. Романово под другим номером не имеется, и судом данное обстоятельство не установлено.

Оно подтверждается так же ответом на запрос суда из Администрации Романовского сельсовета Романовского района Алтайского края от 16.10.2019 № 136 (л.д. 73 т. 1), согласно которому по данным похозяйственной книги № 25 за 1991 - 1996 г.г. информации о договоре приватизации квартиры по адресу: <данные изъяты> от 01 октября 1992 года не имеется; в похозяйственной книге № 26 за 1997 - 2001 г.г. имеется отметка о приватизации этой квартиры по договору № 4 от 19.03.1999 года.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в редакции на дату заключения договора 01.10.1992), передача и продажа жилья в собственность граждан оформляется соответствующим договором, заключаемым Советом народных депутатов, предприятием, учреждением с гражданином, приобретающим жилое помещение в собственность в порядке и на условиях, установленных нормами Гражданского кодекса РСФСР.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" разъяснено, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. В п. 8 (в первоначальной редакции, действовавшей до 06.02.2007) - необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7,8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации местной администрацией, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Согласно положениям ст. 48 действующего в то время Гражданского кодекса РСФСР предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона, является недействительной.

Действующей в настоящее время частью первой статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Поскольку в судебном заседании установлено, что договор передачи жилья в собственность от 01.10.1992 г., заключенный с ФИО4 в отношении квартиры по адресу: <адрес>, не был зарегистрирован в Администрации с. Романово, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания данного договора недействительным.

В судебном заседании установлено так же, что 19 марта 1999 года ОАО Романовское зерноперерабатывающее предприятие на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» заключило договор передачи жилья в собственность в отношении спорной квартиры с ФИО4, ФИО6, а так же несовершеннолетними на то время Солод (на момент заключения договора ФИО3) Н.А. и ФИО3. Договор зарегистрирован в Администрации с. Романово 19 марта 1999 года под номером № 4. Из исследованного в судебном заседании текста договора, оригинал которого был предъявлен суду на обозрение, (л.д. 176 т.1) в нем от имени приобретателей имеется подпись ФИО4, печать организации, передавшей квартиру, и подпись её руководителя, подпись зам.главы сельсовета и печать Администрации Романовского сельсовета Романовского района Алтайского края, с отметкой о регистрации договора.

Согласно исследованному в судебном заседании заявлению о передачи квартиры в собственность на имя директора ОАО Романовское зерноперерабатывающее предприятие ФИО15 (л.д. 174 т.1) оно было подано и подписано ФИО4 и ФИО6.

Из исследованных в судебном заседании Архивных копий страниц «Журнала регистрации договоров на передачу жилья в собственность гражданам с. Романово» (л.д. 83 т. 1) усматривается, что под номером 4, действительно, зарегистрирован данный договор за ФИО4 с подписью от его имени.

ФИО4 в судебном заседании не оспорил ни данный договор, ни подписи в указанных документах от его имени. Согласно домовой книги на квартиру по адресу: <адрес>, по состоянию на 19 марта 1999 года в ней были зарегистрированы ФИО4, ФИО6, ФИО3 (в настоящее время Солод) Н.А. и ФИО3. Это обстоятельство подтверждается так же и ответом на запрос суда Администрации Романовского сельсовета Романовского района Алтайского края от 01.11.2019 № 149 (л.д. 151 т. 1).

И поскольку данный договор передачи жилья в собственность от 19.03.1999 года заключен в письменной форме, соответствующей положениям ст.ст. 6, 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в редакции на дату заключения договора 19.03.1999), зарегистрирован в исполнительном органе Администрации Романовского сельсовета Романовского района Алтайского края, суд признает его действительным, порождающим правовые последствия. Довод представителя ФИО4 - адвоката Лазарева О.В. о том, что он не может порождать правовых последствий в связи с отсутствием его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, суд не принимает во внимание, поскольку положениями ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

А в ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» устанавливался порядок, что право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с момента регистрации договора от 19.03.1999 года в Администрации с. Романово у ФИО4, ФИО6, ФИО2 и ФИО3 возникло право общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>

В соответствии со ст. 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не было предусмотрено образование общей совместной собственности на передаваемое в порядке приватизации жилое помещение общей совместной собственности, поэтому спорная квартира с 19 марта 1999 года поступила в общую долевую собственность с равными долями, то есть, по 1/4 доли в праве общей собственности у ФИО4, ФИО6, ФИО2 и ФИО3.

Установлено, что ФИО6 умерла 11 января 2012 года (свидетельство о смерти от 13.01.2012 л.д. 181 т. 1). Из ответа нотариуса Романовского нотариального округа Алтайского края от 15.10.2019 № 606 (л.д. 72 т.1) следует, что наследниками к её имуществу, принявшими наследство, являются: ФИО3, Солод (ранее ФИО3) Н.А., ФИО7 и ФИО16, которые приняли наследство в размере долей по 1/4 у каждого.

В силе ч.ч. 2, 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Поскольку ФИО3, ФИО2, ФИО7 и ФИО16 приняли наследство ФИО6, о чем подали заявление нотариусу, постольку с момента открытия наследства, то есть, с 11 января 2012 года к ним перешло в порядке наследства и право собственности ФИО6 на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, то есть, в размере по 1/16 каждому.

24 ноября 2018 года умер ФИО16. Из ответа нотариуса Романовского нотариального округа Алтайского края от 22.11.2019 № 674 (л.д. 205 т. 1) следует, что наследником к его имуществу, принявшим наследство, является ФИО7, которой 07.10.2019 г. было выдано свидетельство о праве на наследство.

В соответствии с ч. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ч. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, в силу положений ч.ч. 2, 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что ФИО7 с момента открытия наследства к имуществу <данные изъяты>, то есть, с 24 ноября 2018 года приобрела в порядке наследства и принадлежавшее ему с 11 января 2012 года право собственности на 1/16 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Таким образом, в силу изложенного суд считает, что с 24 ноября 2018 года квартира по адресу: <адрес>, находилась в общей долевой собственности ФИО4 в размере 4/16 долей (1/4), ФИО2 в размере 5/16 долей (1/4 + 1/16), ФИО3 в размере 5/16 долей (1/4 + 1/16) и ФИО7 в размере 2/16 долей (1/16+ 1/16).

Поэтому подлежит прекращению право единоличной собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО4, зарегистрированное за ним в Едином государственном реестре недвижимости 04 сентября 2019 года номер регистрации права 22638:020813:93-22/001/2019-1.

И поэтому же подлежат частичному удовлетворению исковые требования ФИО2 и ФИО3 о признании за ними права собственности на спорную квартиру. В силу указанных выше положений закона суд приходит к выводу, что следует признать право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО4 в размере 4/16 долей, за ФИО2 в размере 5/16 долей, за ФИО3 в размере 5/16 долей и за ФИО7 в размере 2/16 долей.

В соответствии с положениями ч.ч. 1, 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно оспариваемому договору купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенному 26 августа 2019 года истцом ФИО1, вся квартира была продана только ФИО4. Иные участники общей долевой собственности в данной сделки не участвовали. Таким образом, суд приходит к выводу, что распоряжение данной квартирой, находящейся в общей долевой собственности, как ФИО4, так и ФИО2, ФИО3 и ФИО7, было совершено в нарушение положений ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано ранее, в соответствии с ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Поскольку договор купли-продажи квартиры и жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный 26 августа 2019 года между ФИО4 и ФИО1, и зарегистрированный 04 сентября 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости, нарушает требования ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка по его заключению повлекла неблагоприятные последствия для оспаривающих её истцов - ФИО2 и ФИО3, имеются основания для признания его недействительным и удовлетворения в этой части встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3.

Довод ответчиков по встречным исковым требованиям ФИО1 и ФИО4 о том, что договор купли-продажи не может быть признан недействительным, так как ФИО1 является добросовестным приобретателем, - не принимается судом во внимание по следующим основаниям.

Из договора купли-продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес> от 26.08.2019 г. усматривается и не оспаривается сторонами, что за приобретение указанного имущества ФИО1, действительно, заплатила ФИО4 300 000 рублей, в том числе, 150 000 рублей за квартиру и 150 000 рублей за земельный участок; право собственности ФИО1 на основании данного договора зарегистрировано в ЕГРП.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Частью первой статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Обращаясь с встречными исковыми требованиями о признании недействительным договора от 26.08.2019 купли-продажи спорной квартиры, истцы ФИО2 и ФИО3 одновременно заявили требования о признании права собственности на эту квартиру за ними, что фактически соответсвует требованиям об истребовании имущества.

В п.п. 35, 37, 38, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Суд принимает во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи от 26 августа 2019 года право собственности ФИО4 на отчуждаемую квартиру по адресу: <адрес> в ЕГРП зарегистрировано не было; ключей от квартиры у него не было, квартира в его фактическом владении не находилась, о чем при должной осмотрительности ФИО1 должно было быть известно, поскольку, приобретая квартиру, она вправе была её осмотреть, проверить документы, подтверждающие право собственности продавца, запросить сведения из ЕГРП, что ею сделано не было. Кроме того, согласно её пояснениям до заключения договора ФИО2 сообщала о наличии иных собственников данной квартиры, то есть, фактически заявляла о наличии спора относительно права собственности на неё.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при совершении сделки купли-продажи 26 августа 2019 года ФИО1 должна была усомниться в праве единоличной собственности ФИО4 на отчуждаемую им квартиру. При этом суд принимает во внимание так же, что квартира выбыла из владения ФИО2 помимо её воли, поскольку согласно пояснениям ФИО1 ключи от квартиры у неё получены не были, и они смогли войти в неё, только взломав замки на входной двери.

В связи с изложенным, ФИО1 не может быть признана добросовестным приобретателем.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с признанием недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 26 августа 2019 года, на основании которого было зарегистрировано право собственности на них за ФИО1, это право подлежит прекращению.

В судебном заседании установлено, что собственником указанного земельного участка является ФИО4, что следует из Выписки из ЕГРН от 08.11.2019 (л.д. 152 т. 1), его право собственности ни кем не оспаривается, поэтому земельный участок подлежит передачи ему, как законному собственнику.

Поскольку установлено, что собственниками квартиры по адресу: <адрес>, являются ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО7, данная квартира подлежит передачи им, как законным собственникам.

Денежные средства в размере 300000 рублей, полученные ФИО4 от ФИО1 по договору купли-продажи от 26.08.2019, подлежат возврату им ФИО1.

На основании изложенного исковые требования ФИО1 к ФИО2, действующей за себя и несовершеннолетних детей <данные изъяты>, а так же к ФИО3 о признании утратившим право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: <адрес>, удовлетворению не подлежат, поскольку её право собственности на неё подлежит прекращению. Встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и ФИО1 подлежат частичному удовлетворению в указанной выше части. Требования о признании недействительными государственных регистраций прав собственности за ФИО4 и ФИО1 от 04.09.2019 удовлетворению не подлежат, как излишне заявленные, поскольку удовлетворяются требования о признании недействительными договоров, на основании которых они были произведены.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, действующей за себя и несовершеннолетних детей <данные изъяты>, а так же к ФИО3 о признании утратившим право пользования жилым помещением, - оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о признании недействительными договоров, государственной регистрации права, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру, - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор о передачи жилья в собственность от 01 октября 1992 года, заключенный между Романовским ХПП и ФИО4 в отношении квартиры по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли - продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 26 августа 2019 года между ФИО4 и ФИО1.

Прекратить право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за ФИО1.

Прекратить право единоличной собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за ФИО4

Признать право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО4 в размере 4/16 долей, за ФИО2 в размере 5/16 долей, за ФИО3 в размере 5/16 долей и за ФИО17 в размере 2/16 долей.

Применить последствия признания недействительной сделки купли - продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенной 26 августа 2019 года между ФИО4 и ФИО1, обязав ФИО4 передать ФИО1 денежные средства в размере 300 000 рублей, обязав ФИО1 передать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, собственникам - ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО17, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, - передать собственнику ФИО4.

В остальной части исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО4, ФИО1, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Романовский районный суд Алтайского края.

Судья А.А. Блем

Решение в окончательной форме составлено 05 февраля 2020 года.