Апелляционное определение № 33-12913/2025 от 10 декабря 2025 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0009-01-2024-005038-49

Рег. № 33-12913/2025 Судья: Салоухин Р.И.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Исаковой А.С.,

судей

ФИО1,ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 декабря 2025 года апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2025 года по гражданскому делу №2-1251/2025 (2-7102/2024;) по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО4 о взыскании задолженности, обязании совершить определенные действия.

Заслушав доклад судьи Исаковой А.С., выслушав объяснения представителя истца Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО5, ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО4 – ФИО6 судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

У С Т А Н О В И Л А:

Первоначально Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Красносельский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к ФИО4, в котором просил суд взыскать с ответчика в свою пользу штраф за нарушение п. 2.2.6 договора аренды от 01.04.2009 № 05-А-005210 в размере 4 063,65 рублей, а также обязать ответчика устранить выявленные нарушения путем приведения объекта нежилого фонда – нежилого помещения 44-Н с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> к первоначальному состоянию.

В обоснование заявленного требования истец указал, что истец наделен полномочиями собственника по управлению и распоряжению государственным имуществом Санкт-Петербурга. Между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 01.04.2009 года № 05-А-005210 на объект нежилого фонда – нежилое помещение 44-Н, площадью 13,7 кв.м., кадастровый №..., расположенное по адресу: <адрес> Пунктом 2.2.6 Договора предусмотрена обязанность Арендатора не производить на объекте без письменного разрешения Арендодателя и Организации прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера, не устанавливать инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания иных, помимо объекта, помещений, находящихся в здании, и письменно уведомлять Арендодателя в случае установки указанного оборудования обслуживающей организацией. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя. Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 28.02.2022 проведено обследование объекта. Как следует из акта обследования объекта нежилого фонда от 28.02.2022 года Комитетом выявлено несоответствие планировки объект документам технического и кадастрового учета, а именно то обстоятельство, что в ч.п. 2 объекта образован оконный проем. Арендодателем не предоставлялось Арендатору письменное разрешение на осуществление перепланировки объекта. Факт оборудования в объекте, в наружной капитальной стене, оконного проема свидетельствует об осуществлении перепланировки капитального характера. Сведения о перепланировке не внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Таким образом, по результатам обследования установлено, что Арендатором нарушены условия п. 2.2.6 Договора. По факту нарушения условий Договора в адрес ответчика направлено предписание от 15.03.2022 № 04-19-4401/22-0-0 о приведении планировки объекта в первоначальный вид в срок до 28.04.2022 года. 23.05.2022 года Комитетом проведено повторное обследование объекта. Как следует из акта обследования объекта нежилого фонда от 23.05.2022 года Комитетом установлено, что требования предписания Учреждения от 15.03.2022 г. не исполнены. Согласно п. 4.8. Договора в случае нарушения условий Договора, кроме п. 2.2.2, п. 2.2.19 Договора, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере 30 % от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины. Размер штрафа составляет 4 063,65 рублей.

Определением Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 19.08.2024 года гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО4 о взыскании задолженности, обязании совершить определенные действия передано для рассмотрения по подсудности в Кировский районный суд г. Санкт-Петербурга.

Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2025 года Исковые требования Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением суда, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, указывает, что суд первой инстанции основывал решение на недостоверных доказательствах.

Представитель истца Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО5 в судебное заседание суда апелляционной инстанции явились, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик ФИО4, представитель ответчика ФИО4 – ФИО6 в судебное заседание суда апелляционной инстанции явились, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третьи лица - Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, Администрация Кировского района Санкт-Петербурга, АО «Строитель» в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Как указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного п. 6 ст. 26 настоящего кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего кодекса (п. 1).

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

При этом п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 01.04.2009 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды №...-А-005210 на объект нежилого фонда – нежилое помещение 130-С, площадью 13,7 кв.м., кадастровый №..., расположенное по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 6-15).

Дополнительным соглашением № 2 от 05.03.2015 г. к Договору аренды № 05-А-005210 от 01.04.2009 г. п. 1.1. Договора изложен в следующей редакции: Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение (здание, сооружение, помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения) именуемый далее Объектом, расположенный по адресу: <адрес>, помещение 44-Н, площадью 13,7 кв.м., 2 этаж, кадастровый №... на основании распоряжения Администрации Кировского района от 11.03.2009 № 423-р для использования под юридическую консультацию (т. 1, л.д. 32-35).

Пунктом 2.2.6 Договора предусмотрена обязанность Арендатора не производить на объекте без письменного разрешения Арендодателя и Организации прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера, не устанавливать инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания иных, помимо объекта, помещений, находящихся в здании, и письменно уведомлять Арендодателя в случае установки указанного оборудования обслуживающей организацией. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.

Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 28.02.2022 года проведено обследование помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно акту обследования объекта нежилого фонда от 28.02.2022 года Комитетом выявлено несоответствие планировки объекта документам технического и кадастрового учета, а именно то обстоятельство, что в ч.п. 2 объекта образован оконный проем (т. 1, л.д. 53-54).

По факту нарушения условий Договора Агентством имущественных отношений южного направления СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в адрес ответчика направлено предписание от 15.03.2022 № 04-19-4401/22-0-0 о приведении объекта в первоначальное состояние (т. 1, л.д. 63-64).

Материалами дела подтверждается, что 23.05.2022 года Комитетом проведено повторное обследование вышеуказанного помещения. Как следует из акта обследования объекта нежилого фонда от 23.05.2022 года Комитетом также выявлено несоответствие планировки объекта документам, в ч.п. 2 объекта образован оконный проем (т. 1, л.д. 65-66).

Согласно п. 4.8. договора аренды № 05-А-005210 от 01.04.2009 года, в случае нарушения условий Договора, кроме п. 2.2.2, п. 2.2.19 Договора, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере 30 % от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.

Согласно представленному заключению, выполненному ФИО7, имеющим диплом по специальности строительство и эксплуатация зданий и сооружений, возможный период монтажа (размещения) оконного проема в помещении 44-Н многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, соответствует моменту строительства дома, поскольку расположение оконного проема симметрично и аналогично размерам окон, расположенных в арке <адрес>, что подтверждает изначальное расположение проема на момент окончания строительства и гармонично вписывается в архитектурный ансамбль здания, с высокой вероятностью являясь конструктивной особенностью части внутреннего фасада арки данного здания. Осмотр кирпичной кладки дает основания полагать, что оконный проем был изначально предусмотрен и выполнен в процессе кладки кирпича при строительстве дома. Изготовление оконного блока соответствует ГОСТам СССР периода до 1958 года, фурнитура окна помещения 44-Н идентична фурнитуре, частично сохранившейся на окнах 6-го подъезда, установленной при строительстве <адрес> года (т. 2, л.д. 26).

Свидетель ФИО8, опрошенная судом в судебном заседании 30.01.2025 года, пояснила суду, что проживает в <адрес> по проспекту Стачек в <адрес> с 1987 года. Указала, что на фасаде арки внутреннего двора было 2 окна с правой стороны и 2 окна с левой стороны.

Свидетель ФИО9, опрошенная судом в судебном заседании 30.01.2025 года, пояснила суду, что работала в этом <адрес> 1982 года по 2020 год, видела арку дома, на втором этаже есть окна, они все симметричные. Пояснила также, что окна по бокам арки существовали в тот период, когда она работала по спорному адресу.

Свидетель ФИО10, опрошенная судом в судебном заседании 30.01.2025 года, указала, что живет в <адрес> самого рождения, окна по бокам арки существовали всегда.

Свидетель ФИО11, опрошенный судом в судебном заседании 30.01.2025 года, пояснил суду, что знает ответчика ФИО4, приходил к ней за услугами в <адрес>, арку там видел. Указал, что обращался к ответчику за юридической помощью с 2001 года, когда приходил к ответчику, окна по бокам арки присутствовали.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлены достоверные доказательства оборудования ответчиком оконного проема, судом неоднократно предлагалось стороне истца ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, однако, таких ходатайств стороной истца представлено не было. Представленные в ходе рассмотрения дела доказательства в их совокупности не дают оснований для вывода о том, что в спорном помещении произведено самовольное оборудование оконного проема, в связи с чем, суд пришел к выводу, что нарушений ответчиком требований договора аренды не допущено и оснований для возложения на него обязанности по совершению действий по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние, а также для взыскания штрафа не имеется.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы истца относительно того, что суд первой инстанции основывал решение на недостоверных доказательствах, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.

С целью проверки доводов апелляционной жалобы, разрешения возникших сомнений и неясностей, требующих специальных познаний, судебной коллегией по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта ООО «ЭКСПЕРТНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ВЕКТОР» ФИО12 от 23.10.2025 в результате проведения судебной строительно-технической экспертизы, согласно выявленным характерным признакам и конструктивным параметрам, установлено, что окно, указанное в Акте от 28.02.2022 и фото (л.д. 53-56 т. 1), размещено в доме непосредственно на момент строительства. Признаков, указывающих на то, что окно размещено позже (устроено после проведения работ по строительству здания), в результате проведения судебной строительно-технической экспертизы не выявлено.

Экспертное заключение соответствует требованиям закона, выполнено на основании исследования материалов гражданского дела и осмотра объекта исследования, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, эксперт обладает соответствующей квалификацией, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, собранные по делу доказательства в своей совокупности не подтверждают обстоятельств, на которых истец основывает свои требования, каких-либо нарушений ответчиком требований договора аренды не допущено, доказательств произведения ответчиком самовольного оборудование оконного проема в материалы дела не представлено, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу повторяют правовую позицию истца, изложенную в исковом заявлении и в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными.

Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

При таком положении оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 января 2026 года.