Решение № 2-3/2019 2-3/2019(2-322/2018;)~М-318/2018 2-322/2018 М-318/2018 от 14 января 2019 г. по делу № 2-3/2019

Дело №2-3/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2019 года с.Шипуново

Шипуновский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Зинковой Е.Г.,

при секретаре Анкудиновой М.В.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителей ответчика ФИО4, ФИО5 с использованием видеоконференцсвязи,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО6 к ФИО3 о взыскании расходов на устранение выявленных недостатков в квартире, приобретенной по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд требованиями к ответчику о взыскании расходов на устранение выявленных недостатков в <адрес>.

В обоснование своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры за <данные изъяты>.

Лишь, ДД.ММ.ГГГГ покупателем составлены акты осмотра жилого помещения и приема-передачи ключей, в которых зафиксированы скрытые дефекты, а именно закрыты краны внутри помещения систем газоснабжения, водоснабжения горячей и холодной воды, закрыты краны радиаторов отопления в количестве 3 шт. Напольное покрытие в виде линолеума имеет повреждения до 20 см в длину в трёх местах гостиной комнаты, в ванной комнате душевая кабина имеет повреждения и нарушение герметичности в нижней части, в ванной комнате имеется неисправность слива раковины в виде подтеков и душевой кабины. Ремонт слива выполнен подмоткой изолентой синего цвета, в ванной комнате неисправна запорная арматура бачка унитаза, что создаем постоянную течь воды, на кухне имеются подтеки и разводы желтого цвета до 2-х метров со следами чёрной плесени в районе мойки на смежной стене с ванной комнаты, по периметру ванной с натужней части стен имеются множественные подтеки и разводы до 1 метра со следами чёрной плесени, на стене между кладовкой и ванной под обоями имеется сплошная плесень чёрного цвета, в кладовке установлен водонагреватель, характеристики и техническое состояние которого установить не удалось.

Покупатель не знал и не мог видеть на момент подписания договора купли-продажи скрытые дефекты, так как в жилом помещении находилась мебель и вещи продавца, препятствующие осмотру квартиры.

Стоимость ремонта с целью устранения дефектов в объекте недвижимости расположенного по адресу: <адрес> учётом стоимости материалов и естественного физического износа в ценах 2 кв. 2018 г. составляет <данные изъяты>

На основании изложенного, истцы просят суд взыскать в их пользу с ФИО3 <данные изъяты>, а также судебные расходы на проведение экспертизы в размере <данные изъяты>, почтовые расходы в размере <данные изъяты>, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>, государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

В судебном заседании истцы ФИО6, ФИО1 исковые требования поддержали в полном объеме, по доводам, изложенным в иске. ФИО1 пояснил, что в заключении эксперта, назначенной судом имеется ряд противоречий, эксперт делает упор на «заплаточный ремонт», эксперт конкретно так и не сказал, какие скрытые, какие явные дефекты, он определял их визуально. Все дефекты выявили когда освободили квартиру от мебели. Истец ФИО6 пояснила, что квартира покупалась для престарелых родных, которых не могут перевезти для проживания из-за отсутствия возможности сделать ремонт в купленной квартире. Просили иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО2, заключение эксперта ФИО7 не содержит ссылок на методики и нормативную базу, на основании которых он пришёл к таким выводам. Просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 и ее представители ФИО5, ФИО4, с иском согласились частично, в размере стоимости затрат по устранению скрытых недостатков, указанных в заключении экспертизы, назначенной судом, ссылаясь на то, что цена за квартиру была уменьшена на <данные изъяты>. Кроме того, истцам никто и никогда не препятствовал осмотреть квартиру более внимательно, в договоре купли-продажи отражено, что покупатель не имеет претензий к качеству квартиры. Обращаясь с иском с такой ценой истцы хотят неосновательно обогатиться за счет ответчика и злоупотребляют своим правом. Кроме того, при получении ипотеки истцы должны были представить банку отчет об оценке квартиры, и при производстве такого отчета не могли не знать о реальной рыночной стоимости квартиры и установить наличие каких-либо, по их мнению дефектов.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, экспертов, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (далее договор). Согласно условиям данного договора продавец обязуется передать в общую совместную собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора квартиру по адресу: <адрес>. Цена объекта недвижимости составила <данные изъяты>.

Согласно п. 3.1 договора покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта, не имеет. Согласно п. 4.1.2 договора продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости. Согласно п 4.1.6 продавец обязуется передать объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания договора.

Согласно актам приема-передачи ключей, осмотра жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ключи от входной двери переданы ФИО5 ФИО1 в присутствии свидетелей. Во время осмотра ДД.ММ.ГГГГ выявлено следующее. Закрыты краны внутри помещения систем газоснабжения, водоснабжения горячей и холодной воды, закрыты краны радиаторов отопления в количестве 3 шт. Напольное покрытие в виде линолеума имеет повреждения до 20 см в длину в трёх местах гостиной комнаты, в ванной комнате душевая кабина имеет повреждения и нарушение герметичности в нижней части, в ванной комнате имеется неисправность слива раковины в виде подтеков и душевой кабины. Ремонт слива выполнен подмоткой изолентой синего цвета, в ванной комнате неисправна запорная арматура бачка унитаза, что создаем постоянную течь воды, на кухне имеются подтеки и разводы желтого цвета до 2-х метров со следами чёрной плесени в районе мойки на смежной стене с ванной комнаты, по периметру ванной с натужней части стен имеются множественные подтеки и разводы до 1 метра со следами чёрной плесени, на стене между кладовкой и ванной под обоями имеется сплошная плесень чёрного цвета, в кладовке установлен водонагреватель, характеристики и техническое состояние которого установить не удалось.

Истцами представлено заключение эксперта ООО «Алтайское бюро оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № согласно, которому в квартире расположенной по адресу: <адрес> имеются дефекты внутренней отделки: образование грибка черного цвета на стенах и перегородках кухни и санузла, гниение древесины пола кухни и дверного блока санузла, порыв линолеума пола в зале, протечки радиаторов кухни и зала. Стоимость ремонта с целью устранения дефектов квартиры по адресу: <адрес> с учётом стоимости материалов и естественного физического износа в ценах 2 кв. 2018 г. составляет <данные изъяты>. Указанные дефекты эксперт отнес к скрытым дефектам.

Вместе с тем, при опросе эксперта, проводившего экспертизу ФИО8 в судебном заседании, он пояснил, что такие дефекты как гниение древесины пола кухни и дверного блока санузла, порыв линолеума пола в зале, протечки радиаторов кухни и зала он считает явными, в своем заключении отнес их к скрытым в качестве перестраховки. Дефекты образование грибка черного цвета на стенах и перегородках кухни и санузла, гниение древесины пола кухни являются скрытыми, поскольку дефекты, связанные с грибком всегда относятся к скрытым. Если отодвинуть мебель, то теоретически можно увидеть дефекты при визуальном осмотре без технических средств и дополнительных исследований.

В связи с оспариванием ответчиком результатов указанного выше заключения судом была назначена судебная строительная техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № недостатки (дефекты) внутренней отделки квартиры, указанные истцом в тексте искового заявления, и существующие на дату проведения экспертного осмотра, исходя из характера их возникновения, классифицированы следующим образом: повреждения до 20 см. в длину в трех местах напольного покрытия из линолеума гостиной комнаты являются явным дефектом, так как установить данный факт возможно путем проведения визуального осмотра без специальных технических средств; повреждения и нарушения герметичности в нижней части душевой кабины, неисправность слива в виде подтеков душевой кабины в ванной комнате являются явным дефектом, так как установить данный факт возможно путем проведения визуального осмотра, включив кран водоснабжения душевой кабины для проверки герметичности (появление капельных течей, потеков воды на полу будет свидетельствовать об отсутствии герметичности) без специальных технических средств; подтеки и разводы желтого цвета до 2-х метров со следами черной плесени в районе мойки в помещении кухни на смежной стене с ванной комнатой являются явным дефектом, так как установить данный факт возможно путем визуального осмотра без специальных технических средств.

Постоянная течь воды вследствие неисправности запорной арматуры бачка унитаза в ванной комнате является явным дефектом, так как установить данный факт возможно путем проведения визуального осмотра без специальных технических средств (на дату проведения экспертного осмотра на шланге гибкой подводки унитаза установлена заглушка, его водоснабжение не осуществляется);множественные подтеки и разводы до 1 метра со следами черной плесени по периметру ванной комнаты с наружной части стен относятся к явным дефектам, так как установить данный факт возможно путем проведения визуального осмотра без специальных технических средств; выполнение ремонта слива душевой кабины в ванной комнате изолентой синего цвета относятся к скрытым дефектам, так как установить данный факт возможно только путем демонтажа элементов отделки поддона душевой кабины; сплошная плесень черного цвета на стене между кладовкой и ванной под обоями относятся к скрытым дефектам, так как установить данный факт возможно только путем демонтажа элементов отделки помещения кладовки.

Положение запорной арматуры систем газоснабжения, водоснабжения, отопления в положении «открыто», либо «закрыто» в помещениях квартиры не может свидетельствовать об их работоспособности, либо неработоспособности, и не является дефектом.

На установленном в помещении кладовки водонагревателе Thermex со стороны перегородки с ванной комнатой выявлено наличие шильдика (информационной таблички) с характеристиками водонагревателя, не является дефектом.

Скрытые дефекты - это дефекты в конструкциях, которые скрыты выполнением последующих работ или монтажом конструкций, и качество и точность которых невозможно определить после выполнения этих последующих работ и монтажа конструкций. По мнению эксперта, к скрытым дефектам относятся дефекты, которые невозможно обнаружить простым визуальным осмотром без специальных познаний в области строительства, к явным дефектам относятся дефекты, которые возможно обнаружить простым визуальным осмотром и обнаружение которых не требует специальных познаний.

Стоимость затрат по устранению скрытых недостатков - повреждений элементов внутренней отделки исследуемой <адрес>, в ценах на дату производства экспертизы с учетом износ аи с учетом НДС составляет дефектов (недостатков), указанных в исковом заявлении - <данные изъяты>; дефектов (недостатков) выявленных экспертом - <данные изъяты>. Конкретные виды, объемы работ и их стоимость приведены в приложениях №2 и №3 к заключению.

Кроме того, экспертом в заключении указано, что сведения о том, что экспертным осмотром выявлены дефекты внутренней отделки пола, перегородок между ванной комнатой и кухней, между ванной комнатой и коридором под обоями, не указанные в исковом заявлении, а именно - повреждения подложки линолеума из листов ДВП в помещениях кухни, кладовой, коридора в виде их деформаций вследствие воздействия влаги, наличия следов потеков, наличие плесени черного цвета на поверхности перегородок со стороны помещений кухни и коридора, которые относятся к скрытым дефектам, так как установить данный факт возможно только путем демонтажа элементов отделки помещений кухни, кладовки, коридора.

В связи с тем, что по причине отсутствия надлежащих методик определить конкретный период образования выявленных экспертом повреждений подложки линолеума из листов ДВП в помещениях кухни, кладовой, коридора в виде их деформаций от замачивания, повреждений перегородок между ванной комнатой и кухней, между ванной комнатой и коридором под обоями в виде наличия плесени черного цвета на поверхности перегородок со стороны помещений кухни и коридора, не представляется возможным, стоимость затрат по устранению данных дефектов, на усмотрение суда, рассчитана отдельно.

Экспертом, на усмотрение суда, приводится ряд замечаний по представленному в материалах гражданского дела заключению эксперта ООО «Алтайское Бюро Оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ в котором стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению повреждений в <адрес> определена в размере <данные изъяты>

Так, например, экспертом необоснованно отнесены к скрытым такие дефекты, как образование грибка черного цвета на стенах, перегородке санузла, гниение участка дверного блока санузла, порывы линолеума, наличие протечек радиаторов, так как указанные дефекты относятся к явным - установить их наличие возможно путем проведения визуального осмотра без специальных технических средств; в расчетах при замене существующих перегородок санузла из ГКЛ на новые экспертом необоснованно применяются влагостойкие листы для монтажа перегородок, что ведет к улучшению имущества.

Отмечено, что перед экспертом были поставлены вопросы о расчете стоимости устранения всех выявленных дефектов внутренней отделки <адрес>.

Своими пояснениями в судебном заседании эксперт ФИО7 полностью подтвердил свою позицию, изложенную в письменном заключении, указав, что для выявления и классификации дефектов не было необходимости применять все=крытие каких-либо участков.

С учетом последовательных пояснений эксперта в судебном заседании, данное заключение сомнений не вызывает, не содержит каких-либо неточностей и противоречий.

Указанное заключение суд кладет в основу данного решения как допустимое и достоверное доказательство, поскольку не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ, заключение содержит необходимые расчеты, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, заключение подготовлено специалистом в области строительства, имеющему больший опыт работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Тогда как, заключение эксперта ФИО8 при составлении которого он не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения имеет противоречия с его устными пояснениями в судебном заседании о согласии с явностью части дефектов и своей перестраховке при указании таких дефектов скрытыми в своем письменном заключении.

Вопреки доводам истцов и представителя ФИО2 в заключении эксперта ФИО7 имеются ссылки на нормативную базу, которую он применял при производстве экспертизы.

Доводы стороны истца о том, что покупатель не знал и не мог видеть на момент подписания договора купли-продажи скрытые дефекты, так как в жилом помещении находилась мебель и вещи продавца, препятствующие осмотру квартиры судом не принимаются, поскольку доказательств о чинении препятствий со стороны ответчика более тщательному осмотру квартиры, запрету двигать мебель и снимать паласы в квартире, не представлено. Покупатель вправе требовать от продавца не препятствовать в проведении осмотра приобретаемой вещи. Истцы имели возможность ознакомиться с техническими характеристиками дома, визуально осмотреть приобретаемые объекты, должны были проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки.

Кроме того, данный довод опровергаются условиями договора купли-продажи квартиры, а именно п. 3.1, и 4.1.6 (покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта, не имеет. Продавец обязуется передать объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания договора.), что свидетельствует о том, что истцы были согласны с таким качеством объекта.

Ответчиком представлен скрин-шот страницы с интернет сайта с размещенном на нем объявлении о продаже квартиры и ее стоимости <данные изъяты>, а согласно пояснениям сторон в судебном заседании и договору купли-продажи, квартира фактически продана за <данные изъяты> с учетом технических недостатков объекта.

В виду отсутствия уточнений исковых требований, суд принимает решение в рамках, имеющихся требований.

В данном конкретном случае, с учетом всех обстоятельств дела суд приходит к выводу о том, что восстановить права истцов возможно путем взыскания с ФИО3 в их пользу <данные изъяты> в счет затрат по устранению скрытых недостатков.

Согласно ч.1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Ст. 98 ГПК РФ установлено, что, по общему правилу, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В части взыскания судебных расходов суд в силу ст.98 ГПК РФ удовлетворяет заявление в части почтовых расходов <данные изъяты>, в разумных пределах расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям - <данные изъяты>. Несение указанных расходов подтверждается материалами дела (л.д. 19, 48, 51).

Поскольку заключение эксперта, представленное истцами не было положено в основу решения суда, как допустимое и достоверное доказательство, то у суда не имеется оснований для взыскания указанных судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО6 к ФИО3 о взыскании расходов на устранение выявленных недостатков в квартире, приобретенной по договору купли-продажи удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО6 в счет затрат по устранению скрытых недостатков <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО6 судебные расходы на отправку почты <данные изъяты>, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты>, всего <данные изъяты>.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Шипуновский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.Г. Зинкова

Мотивированное решение изготовлено 21 января 2019 года.