Решение № 3А-688/2017 3А-688/2017~М-520/2017 М-520/2017 от 16 октября 2017 г. по делу № 3А-688/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2017 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Старцевой Т.Г.,

при секретаре Пономаревой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-688/2017 по административному исковому заявлению гаражно-строительного кооператива № 32 Привокзального района г. Тулы к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Гаражно-строительный кооператив № 32 Привокзального района г. Тулы обратился в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м, категория земель: <...>, вид разрешенного использования: <...>, расположенного по адресу: <...>

Полагает, что утвержденная актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области от <...> года кадастровая стоимость земельного участка в размере 51 982 420,83 рублей по состоянию на 30.05.2017 года, внесенная в государственный кадастр недвижимости, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.

В соответствии с отчетом ООО «<...>» от <...> года № <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 30.05.2017 года составляет 15 887 000 рублей.

На основании изложенного административный истец гаражно-строительный кооператив № 32 Привокзального района г. Тулы просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости в размере 15 887 000 рублей.

В судебное заседание представитель административного истца гаражно-строительного кооператива № 32 Привокзального района г. Тулы по доверенности ФИО1 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные административным истцом требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, просил удовлетворить требования и установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве просил о рассмотрении данного дела в отсутствие представителя Учреждения и принятии решения на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда в отсутствие представителя Управления. Возражений по существу заявленных требований и заключения судебной экспертизы не представлено.

Представитель заинтересованного лица - правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве указал, что правительство Тульской области не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя правительства.

Представитель заинтересованного лица – администрации города Тулы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие в соответствии с действующим законодательством.

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, гаражно-строительный кооператив № 32 Привокзального района г. Тулы является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м, категория земель: <...>, вид разрешенного использования: <...>, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается договором аренды земельного участка от <...> года № <...>, соглашением от <...> года о внесении изменений в договор аренды земельного участка № <...> от <...> года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...> года № <...>

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 6.2 договора аренды земельного участка от 14.11.1997 года № 1492, а также соглашению о внесении в него изменений от 20.12.2016 года размер арендной платы определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 года № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением Правительства Тульской области от 20.12.2011 года № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера».

В силу положений статей 1, 2 Закона Тульской области от 29.06.2011 года № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», арендная плата за пользование земельными участками определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области от <...> года определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 51 982 420,83 рублей по состоянию на 30.05.2017 года.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка внесена 30.05.2017 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости, что следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...> года № <...>

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к оценщику ООО «<...>» - <...>

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от <...> года № <...>, выполненным данной организацией, рыночная стоимость названного земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 30.05.2017 года составляет 15 887 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> года № <...> заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу положений статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ в отношении отчета об определении кадастровой (рыночной) стоимости может быть проведена экспертная оценка саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а также подтверждения определенной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеупомянутого отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «<...>» <...>

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении названного эксперта от <...> года № <...>, отчет ООО «<...>» от <...> года № <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается и по состоянию на 30.05.2017 года составляет 17 732 000 рублей.

Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО «<...>» от <...> года № <...>, то, учитывая, что он, согласно заключению вышеуказанной судебной оценочной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, данный отчет к числу надлежащих доказательств, подтверждающих достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, отнести нельзя.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 24.19 того же Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 30.05.2017 года.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в экспертном заключении эксперта ООО «<...>» <...> от <...> года № <...>

Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка – 30.05.2017 года, рыночная стоимость спорного земельного участка являлась иной, чем отражено в исследованном судом экспертном заключении эксперта ООО «<...>» <...> от <...> года № <...> в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в экспертном заключении эксперта ООО «<...>» <...> от <...> года № <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 30.05.2017 года в размере 17 732 000 рублей значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 51 982 420,83 рублей, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.

То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности названного документа, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Как следует из письменных пояснений ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тульской области от <...> года № <...>, 14.08.2017 года в отношении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 14.08.2017 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 11.08.2017 года в размере 51 615 666,53 рублей и внесена в государственный реестр недвижимости 14.08.2017 года.

Исходя из положений абзацев третьего и пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и разъяснений, содержащихся в пунктах 14, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного в целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи гаражно-строительным кооперативом № 32 Привокзального района г. Тулы заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 02.06.2017 года, а установленная судом кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, за период с 01.01.2017 года до 14.08.2017 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление гаражно-строительного кооператива № 32 Привокзального района г. Тулы к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м, категория земель: <...>, вид разрешенного использования: <...>, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 17 732 000 рублей.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи гаражно-строительным кооперативом № 32 Привокзального района г. Тулы заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 02.06.2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, за период с 01.01.2017 года до 14.08.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий