Решение № 3А-116/2024 3А-116/2024~М-84/2024 А-116/2024 М-84/2024 от 30 августа 2024 г. по делу № 3А-116/2024

Дело №OS0№-32

Производство №а-116/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2024 г. г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Бондюковой А.В.,

с участием:

законного представителя административного истца Гаражно-строительного кооператива «Гавань» – ФИО1,

представителя административного истца Гаражно-строительного кооператива «Гавань» – ФИО2,

представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО3,

представителя заинтересованного лица Правительства Севастополя – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Гаражно-строительного кооператива «Гавань» к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица – Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительство Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании незаконным решения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Гаражно-строительный кооператив «Гавань» (далее – ГСК «Гавань») обратился в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в перерасчете кадастровой стоимости; возложить на Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки») обязанность в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ГСК «Гавань» от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым №, в части применения корректирующих коэффициентов, предусмотренных отчетом от ДД.ММ.ГГГГ № «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ»

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что в 2022 году ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» провело на территории города Севастополя государственную кадастровую оценку земельных участков на основании приказа Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №, о чем составлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ». Результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждены распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя», которым кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 124 377 651,28 руб. Исходя из площади земельного участка – 47204 кв.м удельный показатель кадастровой стоимости составил 2 634,90 руб./кв.м, однако ранее при проведении государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 49 325 479 руб. (1 044,94 руб./кв.м), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – в размере 55 984 418, 67 рублей (1 860,10 руб./кв.м). При проведении государственной кадастровой оценки ГСК «Гавань» подавало декларацию, с учетом данных которой и проекту отчета от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровая стоимость земельного участка ГСК «Гавань» была установлена в размере 54 109 344,23 руб. (1 146,29 руб./кв.м). Однако согласно опубликованному проекту отчета от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка уже составляла 124 377 651,28 руб. (2 634,90 руб./кв.м), которая и была утверждена вышеуказанным распоряжением Департамента.

Руководствуясь частью 2 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ГСК «Гавань» дважды подавало в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» заявления об исправлении ошибок, так как имелось несоответствие определения кадастровой стоимости положениям Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336, а именно: не применение соответствующих корректировок; неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, ценообразующих факторов – площадь земельного участка, наличие обременений (ограничений) земельного участка (охранные зоны), характеристика застройки земельного участка, сведения о местоположении объекта недвижимости, расстояние до локального центра), однако ДД.ММ.ГГГГ ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» принято решение № об отказе в перерасчете кадастровой стоимости, согласно которому ошибок не выявлено.

Административный истец полает, что вышеуказанное решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в перерасчете кадастровой стоимости является незаконным и необоснованным, нарушает его право на установление справедливой кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем просит признать его незаконным и возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть его заявление от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценке земельного участка с кадастровым №, в части применения корректирующих коэффициентов, предусмотренных отчетом от ДД.ММ.ГГГГ № «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ».

В судебном заседании законный представитель ГСК «Гавань» и представитель, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.

В письменных возражениях на административное исковое заявление и в судебных заседаниях представители административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», а также представитель заинтересованного лица – Правительства Севастополя просили в удовлетворении административного иска отказать.

Заинтересованные лица – Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание обеспечили.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, изучив доводы иска, возражений на него, суд приходит к следующему.

В соответствии статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (пункт 1 статьи 388 НК РФ).

В силу пункта 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд, в том числе с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, среди прочего, является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу частей 1 и 14 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и принимают по итогам рассмотрения таких заявлений либо решение об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

В силу частей 2 и 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены. Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (части 22 и 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ГСК «Гавань» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым №, расположенный в <адрес>, с видом разрешенного использования «для обслуживания гаражей», категория земель – земли населенных пунктов (т. 1 л.д. 22-23).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на основании отчета Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ» (далее – Отчет №) и утверждена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя» в размере 124 377 651,28 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 21).

Из разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что земельный участок с кадастровым №, находящийся в пользовании у ГСК «Гавань», отнесен к сегменту рынка «Транспорт» (подгруппа 7.1.2 – «Транспорт/ГСК») и оценен в составе функциональной подгруппы 02:071 «Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке)», вид использования земельного участка – «Для обслуживания гаражей», площадь – 47204 кв.м, доля охранной зоны в границах земельного участка – 0,02 %, расстояние до локального центра ГСК 2022 – 1265 м (т. 1 л.д. 92-95).

ДД.ММ.ГГГГ Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществила проверку проекта отчета на соответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке по критериям, установленным приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №, а также проверку проекта отчета на соответствие требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденным приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №, по результатам которых составлены акты проверки №/М2 и №, о чем направила в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» уведомление о соответствии проекта отчета методическим указаниям о государственной кадастровой оценке № и уведомление о соответствии проекта отчета требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки № (т. 1 л.д. 97-98, 99-104).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка определена неверно, административный истец обратился в Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ), в котором, ссылаясь на стр. 151-152, табл. 42, стр. 204-206, стр. 211-213 Отчета №, указал, что определенная кадастровая стоимость не соответствует положениям Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №, неправильно определены условия, влияющие на стоимость объекта недвижимости, ценообразующие факторы (местоположение объекта недвижимости, поправки на площадь), использованы недостоверные сведения о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости. В качестве обоснования отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете к ошибочным, истец указал, что не применены соответствующие корректировки, занижено значение показателя F-1 расстояние до локального центра с 2634,9 метров до 1265,95 метров (т. 1 л.д. 66-67).

В обоснование своих требований административным истцом к заявлению была приложена выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым №

По результатам рассмотрения указанного обращения административный ответчик ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка, не выявил, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ им было принято решение № об отказе в перерасчете кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 80-83), с которым административный истец не согласился, обратившись в суд с настоящим административным иском.

Учитывая, что ГСК «Гавань», как пользователь земельного участка с кадастровым №, в отношении которого административным ответчиком установлена кадастровая стоимость, оспаривает решение об отказе в перерасчете кадастровой стоимости указанного земельного участка, затрагивающее его права и обязанности, как плательщика земельного налога, он вправе обращаться в суд с настоящим административным иском.

Проверив в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 части 9 статьи 226, частью 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полномочия Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (далее, в том числе – Учреждение), созданного в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 17 августа 2017 г. № 601-ПП с целью определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории города Севастополя, для осуществления которой Учреждение, среди прочего, осуществляет рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (пункты 2.1, подпункт 12 пункта 2.3.1 Устава Учреждения, части 1 и 14 Федерального закона № 237-ФЗ) на принятие оспариваемого решения, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом.

С учетом предусмотренного статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ, а также административным регламентом по предоставлению государственной услуги «Рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости», утвержденного приказом Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 5 августа 2021 г. № 4-АР (далее – Административный регламент), регулирования рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в том числе установленного частью 16 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневного срока рассмотрения указанных заявлений, суд приходит к выводу о том, что порядок принятия оспариваемого решения, а также срок его принятия были соблюдены Учреждением, что не оспаривалось административным истцом.

Статьей 4 Федерального закона № 237-ФЗ определены принципы проведения государственной кадастровой оценки, согласно которым государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 237-ФЗ перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – перечень), формируется и предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации публично-правовой компанией бесплатно на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки в течение двадцати рабочих дней с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, указанного в решении о проведении государственной кадастровой оценки, размещенном в фонде данных государственной кадастровой оценки. В перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня (части 1 и 5).

Согласно пунктам 15, 21 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 (далее – Методические указания) определение кадастровой стоимости включает в себя в том числе определение ценообразующих факторов объектов недвижимости и сбор сведений о значениях ценообразующих факторов. Материалы, формируемые в ходе подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, актуализируются после 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

- информации о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических (далее – информация о внешней среде объектов недвижимости);

- информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

- информации, необходимой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке (пункт 26 Методических указаний).

В соответствии с пунктом 5.2 Методических указаний источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить, в том числе:

- данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований;

- данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизированной информационной системы мониторинга рынка недвижимости), дежурных кадастровых карт государственного фонда данных, сформированного в результате проведения землеустройства;

- адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

- архивы органов и организаций технической инвентаризации;

- иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых для целей Методических указаний приведен в приложении № 5 к Методическим указаниям.

Согласно пункту 28 Методических указаний источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить, в том числе цифровые топографические планы и цифровые тематические карты.

На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяется ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости, его непосредственное окружение и сегмент рынка. При этом к ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках (пункт 26.3 Методических указаний).

Кроме того, согласно пункту 26.3 Методических указаний для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением № 3 к Методическим указаниям.

Приложение № 3 содержит примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков и зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест для целей определения кадастровой стоимости.

Как следует из заявления и административного иска административный истец, обосновывая свою правовую позицию, ссылается, в том числе на то, что административным ответчиком неправильно определены условия, влияющие на стоимость объекта недвижимости и ценообразующие факторы (местоположение), а именно не применены соответствующие корректировки, поскольку занижено значение показателя F-1 – расстояние до локального центра с 2634,9 метров до 1265,95 метров.

С указанным доводом административного истца согласиться нельзя по следующим основаниям.

Как установлено судом, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках земельного участка с кадастровым №, поступивших в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» в составе перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 237-ФЗ и Порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утвержденным приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь земельного участка с кадастровым № составляла 47204 кв.м. При определении кадастровой стоимости ГБУ «ЦГКО» применен способ определения кадастровой стоимости массовый, подход сравнительный, метод определения кадастровой стоимости: статистическое моделирование.

В таблице 30 Отчета № приведен примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков с обоснованием применения или отказа в расчетах.

Строка 8 таблицы 30 «Сведения о местоположении» содержит подтверждение, что фактор применяется для каждого участка с целью определения значений качественных и количественных ГИС-факторов.

Из содержания строки 27 таблицы 30 Отчета № «Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров) положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости» следует, что ценообразующими факторами являются: «расстояние до локального центра 2022», «расстояние до локального центра коммерции 2022», «расстояние до локального центра отдыха 2022», «расстояние до локального центра производство 2022». В качестве вышеперечисленных факторов были выбраны территории, обладающие положительным влиянием на стоимость объектов – рынки, крупные торговые центры и прочие места повышенного интереса горожан.

В частности, согласно выводу, приведенному на стр. 208 Отчета №, для подгруппы 7.1.2. «ГСК» состав перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости, ограничивается одним элементом – Расстояние до локального центра 2022 (т. 1 л.д. 124).

Значение данного фактора определяется при помощи ГИС-модуля специального программного обеспечения деятельности ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с использованием слоя «Локальные центры» (центры деловой активности), которые представляют собой точки-центры максимальной концентрации объектов социальной и коммерческой торгово-деловой деятельности (объекты внесены в список с Яндекс-карт, OSM и 2-gis). Слой построен по теплокарте анализа близости расположения таких объектов. Всего выделено 27 локальных центров в пределах городской черты и 15 – в сельских поселениях (стр. 103 Отчета №).

Факторы расстояния рассчитываются по прямой от ближайшей границы объекта оценки до ближайшей границы объекта-фактора.

Географические координаты точек всех локальных центров деловой активности, определенные в рамках проведения государственной кадастровой оценки, приведены в цифровом тематическом слое «Локальные центры (центры деловой активности)» в Приложении 1 к Отчету №: Исходные данные/1.5. Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ/Тематические слои определения ФС.

Так, в строке 24 таблицы «Координаты точек слоя «Локальные центры (центры деловой активности)» указан локальный центр деловой активности «Камыши» с координатами: долгота 33.4408183799094, широта 44.5857554916073.

Таким образом, вопреки доводам искового заявления, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» на дату проведения государственной кадастровой оценки обосновано определило значение ценообразующего фактора «Расстояние до локальных центров 2022», которое от ГСК «Гавань» до центра деловой активности «Камыши» составило 1265,95 м.

Доводы законного представителя административного истца о том, что при определении кадастровой стоимости административным ответчиком существенно занижено значение показателя F-1 (расстояние до локального центра) по сравнению с предыдущей кадастровой оценкой, не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно пункту 26 Методических указаний определение кадастровой стоимости включает в себя определение ценообразующих факторов объектов недвижимости на основе анализа информации о внешней среде объектов недвижимости. Отличие в значениях факторов расстояния, в том числе до локальных центров в различных Отчетах о результатах государственной кадастровой оценки, а также между версиями проектов Отчетов о результатах государственной кадастровой оценки обоснованно уточнением в результате проведенного анализа состава точек-центров, а также их местоположения.

При этом, строка 28 таблицы 30 Отчета № «Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов) отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости» содержит указания, что фактор не применяется, так как таких локальных центров, существенно влияющих на стоимость (в том числе очистные сооружения), не выявлено (т. 1 л.д. 111), в связи с чем ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» обоснованно не применило корректировку на расположение ГСК «Гавань» в районе размещения канализационно-очистных сооружений.

Кроме того, обосновывая свою правовую позицию, административный истец в иске ссылается на то, что административным ответчиком не обоснованно не применена корректировка 0,4786300092 на площадь земельного участка, составляющего более 10000 кв.м.

Вместе с тем, с такой позицией административного истца согласиться нельзя по следующим основаниям.

На стр. 199 Отчета № указано, что в связи с различиями в использовании и ценообразовании земельных участков группа 7.1. «Транспорт» была разделена на 2 подгруппы: 7.1.1. «Транспорт» и 7.1.2. «ГСК» (т. 1 л.д. 119).

В подгруппу 7.1.2. «ГСК» входят земельные участки, предназначенные непосредственно для строительства и обслуживания гаражных кооперативов (это юридическое лицо, которое строит гаражи, охраняет их и поставляет коммунальные ресурсы – электричество, а иногда воду и тепло), а к подгруппе 7.1.1. «Транспорт» относятся все остальные объекты сегмента 7 «Транспорт», включая земельные участки под отдельные гаражи, находящиеся в границах гаражных кооперативов.

На стр. 200 Отчета № указано, что для целей расчета стоимости вся ценовая информация об объектах недвижимости базовой выборки должна быть сопоставима по своим условиям. Для приведения данных к сопоставимому виду к объектам-аналогам были применены следующие корректировки:

- корректировка на торг (см. п. 3.5.6.1.1.);

- корректировка на вид права (см. п. 3.5.6.1.2.);

- корректировка на наличие улучшений (см. п. 3.5.6.1.3.);

- корректировка на год (см. п. 3.5.6.1.4.)

- корректировка на площадь ГСК (для объектов-аналогов подгруппы 7.1.2. «ГСК» (см. п. 0).

В ходе рассмотрения дела представитель административного ответчика подтвердил, что ввиду особенностей земельных участков ГСК по результатам анализа при проведении государственной кадастровой оценки ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» пришло к выводу, что с учетом индивидуальных особенностей подгруппы «ГСК» фактор масштаба не влияет на удельный показатель стоимости, поскольку земельные участки ГСК не принадлежат правообладателям и в силу своей природы не отчуждаются на открытом рынке. Все они сопоставимы по площади и предназначены для коллективного пользования. Каждый член кооператива не может реализовать свою долю, не выделив ее в качестве отдельного земельного участка по «гаражной амнистии». Таким образом, фактор масштаба не влияет на стоимость земельных участков подгруппы, ввиду чего корректировка к объектам оценки не применялась.

При этом, образованные путем выделения из общего участка ГСК земельные участки переходят из группы 7.2.1. «ГСК» в группу 7.1.1. «Транспорт», состоящую из подгрупп 7.1.1.1. «Площадь менее 50» и 7.1.1.2 «Площадь более 50». Для подгруппы 7.1.1.1. «Площадь менее 50» основным ценообразующим фактором, описывающим влияние местоположения объектов недвижимости, является «Расстояние до локального центра 2022». На стр. 209 Отчета № приведен исчерпывающий перечень корректировок, применяемых к объектам аналогам, подгруппа 7.1.2. «ГСК»:

- корректировка на угол наклона рельефа (см. п. 3.5.6.2.1.);

- корректировка на долю охранной зоны инженерных коммуникаций в границах участка (см. п. 3.5.6.2.2.).

Таким образом, корректировка на площадь (таблица 43) применима только к объектам группы 7.1.1.2 «Площадь более 50».

Наличие описки на стр. 145, 146, 200 Отчета № (т. 1 л.д. 117-119) при обосновании применения корректировки по фактору масштаба, а именно в кодовом выражении «7.1.2» вместо 7.1.1.2 подгруппы «Площадь более 50» не свидетельствует о наличии ошибки при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Таким образом, ГБУ «ЦГКО» обосновано не применило корректировку к подгруппе 7.1.2. «ГСК», значение которой составляет 0,4786300092, к объекту оценки по фактору «площадь».

При этом, корректировка на площадь применена к объектам-аналогам, используемым для построения модели определения кадастровой стоимости объектов подгруппы 7.1.2 «ГСК». В данном случае значение корректировки рассчитывалось как отношение среднего скорректированного УПРС объектов-аналогов с площадью более 300 кв.м к среднему скорректированному УПРС объектов-аналогов с площадью менее 300 кв.м. Значение корректировки представлено в таблице 38 Отчета №, полный расчет корректировки представлен в Приложении № 2 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/Расчет корректировок/Расчет корректировки на площадь ГСК.ods. (пункт 3.5.6.1.10 Отчета №).

Кроме того, в обоснование исковых требований, административный истец указывает, что административным ответчиком не учтен ценообразующий фактор «Характеристика застройки земельного участка», а именно площадь застройки – 23274 кв.м, площадь незастроенной территории 23930 кв.м.

Данный довод также не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

Так, в соответствии с пунктом 3 части 9 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, подпунктом «г» пункта 2.6 Административного регламента, заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно содержать указание на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

Вместе с тем, ГСК «Гавань», обращаясь в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не указывало о наличии ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в части неприменения ценообразующего фактора «Характеристика застройки земельного участка», в связи с чем данные обстоятельства не были предметом рассмотрения административным ответчиком и решение в данной части им не принималось.

При таких обстоятельствах данные доводы не могут быть проверены судом в рамках рассмотрения настоящего административного дела об оспаривании решения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости.

Кроме того, административный истец в иске ссылается на то, что административным ответчиком не обоснованно не применена корректировка на долю охранной зоны.

Как следует из пункта 3.5.6.2.2 Отчета № (т. 1 л.д. 113) на территории Севастополя установлены охранные зоны нескольких типов: водоохранная зона, охранная зона геодезического пункта, охранная зона инженерных коммуникаций, охранная зона особо охраняемого природного объекта, прибрежная защитная полоса, иная зона с особыми условиями использования территории. Из всех перечисленных типов охранных зон самые жесткие ограничения на размещение капитальных объектов накладывает только охранная зона инженерных коммуникаций. Данные ограничения, как правило, оказывают отрицательное влияние на стоимость земельного участка. Для каждого земельного участка из перечня объектов оценки был определен процент от общей площади земельного участка, занятый охранными зонами. Налагаемые ограничения на использование подразумевают запрет на возведение капитальных строений и обеспечение свободного и необременительного доступа для обслуживания объектов.

Как указано выше, на стр. 209 Отчета № (т. 1 л.д. 125) приведен исчерпывающий перечень корректировок, применяемых к объектам аналогам, подгруппа 7.1.2. «ГСК»:

- корректировка на угол наклона рельефа (см. п. 3.5.6.2.1.);

- корректировка на долю охранной зоны инженерных коммуникаций в границах участка (см. п. 3.5.6.2.2.).

Согласно таблице 40 на стр. 143 Отчета № (т. 1 л.д. 116) корректировка на долю охранной зоны применима для объектов подгруппы 7.1.2 «ГСК». Величина корректировки для интервалов долей площади охранной зоны установлена с шагом 10%.

Доля охранной зоны земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 0,02 %. Указанное значение относится к диапазону 0-10%, величина относительной корректировки к объектам оценки составляет 0,9682 (стр. 143 Отчета №).

При этом в заседании представитель административного ответчика настаивал, что применение корректировки на долю охранной зоны в установленном размере при столь малом значении приведет к необоснованному несоразмерному занижению величины кадастровой стоимости.

Вместе с тем, вопреки указанным доводам, при определении кадастровой стоимости ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» не обоснованно не учтен ценообразующий фактор «Наличие обременений (ограничений) земельного участка», а именно обременение в виде охранной зоны инженерных коммуникаций, которая составляет 0,02 % от площади земельного участка.

Таким образом, оспариваемое решение в данной части не может быть признано законным и обоснованным и нарушает права административного истца, в связи с чем исковые требования ГСК «Гавань» подлежат удовлетворению.

Поскольку, исходя из положений частей 1 и 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, рассматриваются бюджетным учреждением, которым и принимается соответствующее решение по результатам рассмотрения, исходя из дискреционных полномочий административного ответчика, суд полагает необходимым обязать ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» повторно рассмотреть заявление ГСК «Гавань» от ДД.ММ.ГГГГ (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, и обеспечить исправление ошибок в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 237-ФЗ, в части применения корректирующих коэффициентов на наличие обременений (долю охранной зоны).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Гаражно-строительного кооператива «Гавань» к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости – удовлетворить.

Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в перерасчете кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обязать Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» повторно рассмотреть заявление Гаражно-строительного кооператива «Гавань» от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, и обеспечить исправление ошибок в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в части применения корректирующих коэффициентов на наличие обременений (долю охранной зоны).

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу Гаражно-строительного кооператива «Гавань» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 (двух тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Севастопольский городской суд.

Председательствующий –

Решение принято в окончательной форме 13 сентября 2024 г.

Председательствующий –