Решение № 2-1136/2019 2-1136/2019~М-979/2019 М-979/2019 от 27 августа 2019 г. по делу № 2-1136/2019

Дело № 2-1136/2019

УИД 35RS0009-01-2019-001321-70


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2019 года г. Вологда

Вологодский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Беловой А.А.,

при секретаре Максимовой Е.И.,

с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4, третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО6, ФИО3 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

у с т а н о в и л:

02.11.2016 ФИО1 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключили договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 34,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего продавцу на праве собственности, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил указанную квартиру за 860 000 рублей. (л.д. 34).

14.11.2016 право собственности ФИО1 на названную квартиру прекращено и осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО6 (л.д. 46).

По договору купли-продажи от 27.12.2018, заключенного между ФИО6 и ФИО3, вышеуказанная квартира перешла в собственность ФИО3 за 860 000 рублей (л.д. 40), право собственности ФИО3 зарегистрировано 18.01.2019 (л.д. 46).

ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности сделки на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование исковых требований указала, что оспариваемый договор является притворной сделкой, совершенной с целью прикрытия иных сделок. Так, 02.11.2016 между нею, выступающей заемщиком, и ответчиком был заключен договор займа на сумму 400 000 рублей, в тот же день заключен договор залога указанной квартиры. По требованию ответчика в качестве дополнительной гарантии возврата займа 02.11.2016 был оформлен договор купли продажи квартиры. При этом ФИО6 убежал ее, что юридические последствия для нее в виде потери права собственности на заложенное имущество не наступят при исполнении условий договора займа от 02.11.2016. Из рукописных пометок на договоре займа от 02.11.2016 следует, что она регулярно производила платежи в сумме 20 000 рублей - 02.12.2016, 03.01.2017, 02.02.2017, 02.03.2017, 01.04.2017, 02.05.2017, 02.06.2017 на общую сумму 140 000 рублей. В июле-августе 2017 узнала, что ФИО6 продает ее квартиру, на что ответчик пояснил, что это неправда и предложил ей оформить договор займа на 500 000 рублей и договор залога на квартиру. По договору займа от 03.07.2017 на сумму 500 000 рублей она получила только 100 000 рублей, в которых нуждалась для лечения сына. Оставшуюся сумму ответчик ей не передавал. В конце июля 2017 году из-за финансовых затруднений она предложила ФИО6 продать принадлежащую ей квартиру для погашения задолженности по договорам займа от 02.11.2016 и 03.07.2017, с ответчиком была достигнута договоренность, что цена продажи будет согласована с истцом, разница между согласованной ценой квартиры и задолженностью по договорам займа будет передана ФИО1 ФИО6, в свою очередь, предложил проценты по договорам займа не выплачивать. После достигнутой договоренность истец с ответчиком длительное время не встречались. 11.04.2019 ФИО6 привел ФИО3, представив его новым собственником квартиры. Договор залога квартиры от 03.07.2017, исполнение истцом обязательств по договору займа от 02.11.2016 и принятие займодавцем от заёмщика результатов исполнения договора от 02.11.2016, отсутствие оплаты по договору купли-продажи от 02.11.2016 в совокупности свидетельствуют о притворном характере сделки, ее совершение с целью прикрыть иные сделки – договор займа и договор залога от 02.11.2016.

Определением Вологодского районного суда от 10.07.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО5, администрация сельского поселения Сосновское Вологодского муниципального района, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Протокольным определением Вологодского районного суда от 07.08.2019 приняты увеличенные исковые требования, согласно которым ФИО1 просила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенные 02.11.2016 между ФИО1 и ФИО6, и 27.12.2018 между ФИО6 и ФИО3, а также применить последствия недействительности сделок в виде прекращения права собственности ФИО3 и восстановления права собственности ФИО1 на спорную квартиру; к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала увеличенные исковые требования в полном объеме. Пояснила, что в 2016 году нуждалась в денежных средствах для оплаты долгов, взятых ранее на лечение сына и супруга, по объявлению в газете нашла ответчика ФИО6, который по договору займа от 02.11.2016 предоставил ей денежные средства в размере 400 000 рублей, в тот же день был заключен договор залога принадлежащей ей квартиры. Как оказалось, также она подписала договор купли-продажи квартиры, однако, не осознавала, что продает квартиру, поскольку намерение на продажу квартиры у нее отсутствовало, денежных средств за квартиру от ФИО6 она не получала, ключи от квартиры ему не передавала, в квартире он не был. В счет исполнения договора займа ею ФИО6 передавались денежные средства, о чем свидетельствуют отметки в договоре. Однако, в 2017 году в связи с тяжелым материальным положением она перестала погашать задолженность по договору займа от 02.11.2016, в связи с чем они с ФИО6 договорились, что она продаст квартиру, частью денежных средств, вырученных от продажи квартиры, погасит долг, а ФИО6 перестает начислять ей проценты по договору займа. В 2017 году ФИО6 один раз был в ее квартире, делал фотографии для выставления квартиры на продажу. Поскольку в квартире был сделан дорогостоящий ремонт, она выставила ее на продажу за 1 200 000 рублей, однако, покупателя на такую сумму не нашлось. В 2017 году ФИО6 по договору займа от 03.07.2017 передал ей еще 100 000 рублей, был оформлен договор займа на 500 000 рублей взамен ранее заключенного 02.11.2016, вновь заключен договор залога на ее квартиру. С требованиями о взыскании долга по договорам займа ФИО6 к ней не обращался. В спорной квартире с момента ее приобретения по настоящее время проживает ее сын Т.В.В,. и его сожительница ФИО5, которая в указанной квартире зарегистрирована. В апреле 2019 года со слов ФИО5 узнала, что к ней приезжал ФИО3, представившийся новым собственником квартиры. Коммунальные услуги за квартиру не оплачивала, поскольку полагала, что их оплачивает ФИО5 ФИО3, как и ФИО6, в квартиру не вселялся, ключей от квартиры у него нет.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал увеличенные исковые требования.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом. Ранее в судебном заседании правовую позицию по поводу заявленных требований выразить отказалась.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что в связи с наличием свободных денежных средств решил вложить их в приобретение квартиры. Нашел объявление о продаже спорной квартиры на сайте «Авито» в сети «Интернет», до заключения договора купли-продажи с ФИО6 знаком не был. В конце ноября 2018 года ФИО6 ему показал квартиру, на дату осмотра жильцов в квартире не было, после покупки ФИО6 передал ему ключи от квартиры. Со слов ФИО6 знал, что в квартире кто-то живет, однако, данное обстоятельство его не смутило, поскольку наличие зарегистрированных в квартире лиц не является препятствием для приобретения квартиры. Информацию о том, зарегистрирован ли кто-либо в квартире, не запрашивал, условие о том, что зарегистрированные лица обязуются сняться с регистрационного учета, в договор купли-продажи включено не было. Он намерен был брать с проживающих в квартире лиц оплату за найм квратиры, поскольку сам квартиру для проживания использовать не планировал. Денежные средства в счет стоимости квартиры в размере 860 000 рублей передал ФИО6 при заключении сделки в МФЦ на <адрес>. Перед приобретением квартиры проверил, что продавец не является банкротом, а также, что продавец является собственником квартиры. Обратился с иском о выселении ФИО5 из квартиры лишь в мае 2019 года, поскольку у него было много работы.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что ФИО3 нашел объявление о продаже спорной квартиры на сайте «Авито» в сети «Интернет», до заключения договора купли-продажи с ФИО6 знаком не был. ФИО6 показал ему фотографии квартиру, квартиру ФИО3 до заключения договора осматривал, ключи от квартиры у ФИО3 имеются. Обратился в суд с иском о выселении ФИО5 из квартиры лишь в мае 2019 года, поскольку планировал решить вопрос мирным путем. ФИО3 является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку до заключения сделки он убедился, что квартиру принадлежит продавцу путем получения выписки из ЕГРН, денежные средства за квартиру переданы продавцу, о чем свидетельствует расписка.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования. Пояснила, что на протяжении 18 лет проживает с сыном истца. В мае 2016 года заселились в спорную квартиру, где и проживают по настоящее время. Узнала о том, что ФИО1 заняла у ФИО6 деньги, в 2017 году, когда ФИО1 решила продать квартиру, чтобы рассчитаться с долгами. В 2017 году ФИО6 приходил к ней домой один раз, фотографировал квартиру. Ничьих вещей, кроме ее и ее сожителя Т.В,В,., в квартире нет, в квартиру какие-либо лица не вселялись, ключи от квартиры она никому не передавала. Коммунальные услуги за квартиру оплачивала по 2017 год, затем перестала, поскольку истец решила ее продать. 11.04.2019 вечером к ней пришли ФИО6 и ФИО3, который представился новым хозяином квартиры, но в квартиру она их не пустила. Затем несколько раз ФИО3 ей звонил, требовал освободить квартиру, затем обратился в суд с иском о выселении, но в квартиру не вселялся, своих вещей не завозил, ключи о квартиры она ему не передавала. Один раз в апреле 2019 года ФИО3 был в квартире вместе с риэлтором, делал фотографии.

Представители третьих лиц администрации сельского поселения Сосновское Вологодского муниципального района, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения указанной нормы недостаточно.

Для установления истинной воли сторон в притворной сделке и определения той сделки, которая была прикрыта, имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что заключению оспариваемого договора купли-продажи квартиры 02.11.2016, принадлежащей ФИО1, предшествовала договоренность между сторонами о предоставлении ФИО6 ФИО1 займа в сумме 400 000 рублей и об обеспечении обязательств по договору займа в виде залога недвижимого имущества – квартиры, что подтверждается копиями договора займа и залога от 02.11.2016 (л.д. 6-8), заключение которых ответчиком ФИО6 не оспорено.

Кроме того, 03.07.2017 между ФИО1 и ФИО6 заключен договор займа на сумму 500 000 рублей, а также повторный договор залога на спорную квартиру, при этом договор залога от 03.07.2017 был подписан со стороны ФИО6, что им не оспорено, что также свидетельствует об отсутствии у сторон намерений на заключение договора купли-продажи квартиры.

Перед заключением договора купли-продажи ФИО6 квартиру не осматривал, ключи и техническую документацию от квартиры не получал, стороны фактических действий по передаче квартиры не произвели, воля ФИО6 и ФИО1 при соглашении о займе была направлена на заключение договора залога квартиры, принадлежащей ФИО1, поскольку фактически заключенные между сторонами договоры залога не были зарегистрированы в установленном порядке.

Характер действий сторон в целом свидетельствует о притворности сделки, так как ответчик ФИО6, сохраняя регистрацию по месту жительства и фактически проживая в ином жилом помещении, попыток к вселению в спорную квартиру не предпринимал, во владение ею не вступал, бремя расходов по содержанию жилого помещения не нес.

В силу пункта 8 договора купли-продажи от 02.11.2016 лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, отсутствуют. Однако, из объяснений сторон и материалов дела судом установлено, что с 14.06.2016 в квартире по адресу: <адрес>, зарегистрирована и по настоящее время проживает ФИО5, также проживает сын истца Т.В.В..

С требованиями о признании ФИО5 утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета ФИО6 в суд не обращался, коммунальные услуги не оплачивал.

Доказательства того, что ФИО6 получал от истца ключи от квартиры, ее осматривал, показывал следующему покупателю в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ); обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 3 договора от 02.11.2016, следует, что расчет между сторонами производен полностью до подписания настоящего договора.

Таким образом, обязательство покупателя уплатить цену договора, как оно изложено в договоре купли-продажи, не может считаться исполненным исключительно по мотиву подписания и регистрации договора. Названный договор обстоятельство передачи денежных средств не подтверждает и не может рассматриваться, как передаточный акт в части уплаты цены недвижимой вещи.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. При этом гражданский процесс строится на закреплённых в части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации состязательных началах, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из приведенных положений процессуального закона, бремя доказывания исполнения обязательства по оплате цены договора лежит на ФИО6

В силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

По общему правилу и исходя из положений статей 161, 162 ГК РФ факт передачи денежных средств в столь значительной сумме должен быть подтвержден определенными средствами доказывания – письменными доказательствами, к которым могут быть отнесены платежные документы, расписки либо иные подобные документы, из которых с очевидностью следовало бы, что ФИО6 исполнена обязанность по передаче 860 000 рублей.

Такого рода доказательства стороной ответчика ФИО6 суду не представлено.

Осуществление сторонами притворной сделки государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки, как ничтожной, на основании приведенных норм права.

Таким образом, требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от 02.11.2016 квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО6, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Последующая сделка купли-продажи спорной квартиры, заключенная 27.12.2018 между ФИО6 и ФИО3, также является недействительными в силу мнимости на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие сделкам правовые последствия.

Учитывая установленные обстоятельства совершения сделок по отчуждению квартиры, принадлежащей ФИО1, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 не является добросовестным приобретателем по договору купли-продажи жилого помещения.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В пунктах 37 и 38 названного Постановления Пленума разъяснено, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя; приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

В нарушение статьи 56 ГПК РФ доказательств того, что ФИО3 принял все разумные меры для выяснения правомочий ФИО6 на отчуждение имущества, ответчиком ФИО3 не представлено.

Спорная квартира из владения семьи истца не выбыла, сын истца Т.В.В.. и его сожительница ФИО5 проживают в квартире, ФИО5 зарегистрирована в ней по месту жительства.

ФИО3 в жилое помещение не вселялся, права и обязанности собственника не осуществлял, коммунальные услуги не оплачивал, с исковым заявлением в суд к ФИО5 о выселении обратился спустя полгода поле приобретения квартиры.

При этом квартиру от ФИО6 ФИО3 не принимал. ФИО3 проигнорировал факт нахождения приобретаемого имущества не во владении ФИО6

Доказательства того, что до приобретения квартиры ФИО8 ее осматривал, а также получил о ФИО6 ключи от квартиры, стороной ответчика не представлены.

Наличие расписки в получении ФИО6 от ФИО3 денежной суммы в размере 860 000 рублей за спорную квартиру правового значения для настоящего спора не имеет, поскольку совокупностью установленных судом обстоятельств подтверждается отсутствие намерения сторон договора купли-продажи от 27.12.2018 создать соответствующие сделке правовые последствия.

При этом на основании положений части 2 статьи 167 ГК РФ суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделок – прекратив право собственности ФИО3 на спорное имущество и восстановив право собственности истца ФИО1

На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчиков ФИО6 и ФИО3 в пользу истца ФИО1 в порядке возврата подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере по 5 900 рублей 00 копеек, уплаченные истцом, исходя из стоимости спорной квартиры, указанной в договорах купли-продажи, в размере 860 000 рублей.

Излишне оплаченная истцом ФИО1 государственная пошлина в размере 300 рублей 00 копеек подлежит возвращению истцу на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договоры купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенные 02 ноября 2016 года между продавцом ФИО1, и покупателем ФИО6, 27 декабря 2018 года между продавцом ФИО6, и покупателем ФИО3, недействительными.

Применить последствия недействительности сделок, прекратив право собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> восстановив право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО6 и ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в порядке возврата в размере по 5 900 (пять тысяч девятьсот рублей) 00 копеек с каждого.

Возвратить ФИО1, излишне оплаченную государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей 00 копеек по чеку-ордеру от 21.05.2019, операция №.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись)

Копия верна.

Судья А.А. Белова

Решение в окончательной форме изготовлено 28.08.2019.