Решение № 2-4192/2018 2-4192/2018~М-3563/2018 М-3563/2018 от 28 ноября 2018 г. по делу № 2-4192/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2018 г. г.о.Самара

Кировский районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Головиной Е.А.

при секретаре Киселевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4192/2018 по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с указанным иском к ответчикам ФИО1, ФИО3, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 и ФИО3 КБ «ЮНИСТРУМ БАНК» (Общество с ограниченной ответственностью) предоставил кредит в размере 1350000 рублей сроком на 240 месяцев с взиманием за пользование кредитом 14% годовых для целевого использования, а именно, для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Государственная регистрация права общей долевой собственности (ФИО1 ? доля; ФИО3 ? доля) по договору купли-продажи квартиры от 01.03.2007 года произведена 09.03.2007 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области за №. 24.06.2009 года между ФИО1, ФИО3 и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» был заключён договор стабилизационного займа №. В соответствии с условиями указанного договора, заёмщику займодавцем был предоставлен стабилизационный заём в размере 295570,69 рублей сроком по 28.02.2027 года под 14% годовых, для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов), для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, пеней и штрафов (при наличии), уплаты суммы страхового взноса по первичному кредитному договору от 01.03.2007 года № (приобретение в общую долевую собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер № Стабилизационный заём предоставляется заёмщику траншами, размеры которых указаны в графике платежей. Период выборки траншей – 12 месяцев с даты предоставления первого транша. В соответствии с условиями заключённого договора стабилизационного займа заёмщику устанавливается период помощи, в течение которого заёмщик производит уплату платежей в пониженном размере и в сроки, установленные графиком платежей. В течение оставшегося срока ежемесячный платёж (кроме последнего платежа) определяется по формуле, зафиксированной в п.3.6 договора стабилизационного фонда. Обеспечением исполнения обязательств заёмщика, в соответствии с п.1.7. договора стабилизационного займа является последующий залог (ипотека) недвижимого имущества, а именно: жилого помещения/ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. 04.03.2011 года в соответствии со ст.414 ГК РФ прежние обязательства, вытекающие из кредитного договора и договора займа, были заменены другим новым обязательством, о чём свидетельствует заключённое между ОАО «АРИЖК» и ФИО1, ФИО3 соглашение о новации №. По условиям данного соглашения прежние обязательства прекращаются. Новое заёмное обязательство состоит в обязанности заёмщика вернуть кредитору денежную сумму в размере 1621488,60 рублей в срок по 31.03.2041 года включительно и уплатить проценты на неё в порядке, установленном соглашением (п.2.2. соглашения). В соответствии с условиями заключённого соглашения платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются заёмщиком не позднее даты ежемесячного платежа – последнее число каждого календарного месяца (п.3.4.6.), путём уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формуле, зафиксированной в п.3.4.14. кредитного договора (за исключением периода помощи заёмщику с 05.03.2011 года по 31.03.2013 года, (п.3.1) в течение которого заёмщику предоставляется время на восстановление совей платёжеспособности, с установлением платежей в пониженном размере п.3.4.9. соглашения). Обеспечением исполнения кредитных обязательств заёмщика, в соответствии с п.2.2.4. соглашения, является залог (ипотека) квартиры на основании договора об ипотеке. Права залогодержателя по кредитному соглашению, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной (п.2.3. соглашения), составленной ответчиками как должниками и залогодателями и выданной Управлением Росреестра по Самарской области первоначальному залогодержателю – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В настоящее время права (требования) по закладной были переданы АО «ДОМ.РФ», являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается справкой от 13.08.2018 года о наличии закладной на счёте ДЕПО, выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», ведущем депозитарный учёт закладных, согласно которой владельцем счёта ДЕПО является АО «ДОМ.РФ». Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий кредитного соглашения производили с нарушением условий соглашения, производя платежи с задержкой и в неполном объёме. В соответствии с условиями п.5.2., 5.3. кредитного соглашения в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% за каждый день просрочки. В связи с неисполнением заёмщиками обязательств по возврату кредитных денежных средств и уплате процентов за пользование ими, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным соглашением. Истцом в соответствии с п.4.4.1. кредитного соглашения предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 16.08.2018 года. Указанные требования ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена. Изложенные выше обстоятельства являются основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество. Задолженность ответчиков по состоянию на 14.08.2018 года составляет 1812216 рублей 82 копейки, в том числе: 1441656,16 рублей – задолженность по основному долгу; 359454,19 рублей – задолженность по процентам; 11106,47 рублей – задолженность по пени. Согласно ст.50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. По состоянию на 17.08.2018 года предмет ипотеки был оценен в 1434000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика. На основании указанного отчёта полагают, что начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости необходимо установить в размере 1147200 рублей (80% от рыночной цены). Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае, если предмет ипотеки является единственным помещением, пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей допускается в силу закона. Ссылаясь на изложенного и руководствуясь ст.ст. 309, 310, 342, 348-350 ГК РФ, просили взыскать солидарно с ФИО1, ФИО3 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» сумму задолженности по соглашению о новации № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1812216 рублей 82 копейки, в том числе: 1441656,16 рублей – задолженность по основному долгу; 359454,19 рублей – задолженность по процентам; 11106,47 рублей – задолженность по пени; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, назначение: жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1147200 рублей (80% рыночной цены); взыскать с ФИО5, ФИО3 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по оплате госпошлины в размере 17261 рубль 08 копеек.

Ответчики ФИО1 и ФИО3 обратились в суд со встречным иском к АО «ДОМ.РФ» о расторжении кредитного договора, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО4 и истцом был заключён кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого банк предоставил кредит в размере 1350000 рублей сроком на 240 месяцев с взиманием за пользование кредитом 14% годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 24.06.2009 года между ОАО «АРЖК» и ФИО1, ФИО3 заключён договор стабилизационного займа № сроком на 12 месяцев, размер первого транша был 93334,00 рублей, который был предоставлен для погашения просроченной задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АРИЖК» и ФИО1, ФИО3 заключён последующий договор об ипотеке квартиры № сроком до ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 295570,69 рублей. Они получили уведомление, что на основании договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённого между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и банком. С даты передачи прав по закладной ДД.ММ.ГГГГ правопреемником является АРИЖК. 04.03.2011 года между ОАО «АРИЖК» и ФИО1, ФИО3 заключён договор об ипотеке №, в котором установлен размер займа 1621488,60 рублей сроком до 31.03.2041 года с установленным периодом помощи с 01.04.2011 года по 31.03.2013 года. Далее согласно уведомлению они получили информации, что 01.04.2016 года АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с заключённым договором назначили агентом по сопровождению – Банк ВТБ 24 (ПАО). В 2011 году, когда ФИО1 и ФИО3 обращались с заявлением о помощи, им предложили реструктуризацию долга с продлением срока ипотеки до 31.03.2041 года. Полагают, что их, наоборот, «загнали в долги» и продлили срок погашения задолженности. Об условиях о возмещении 30% от остатка суммы кредита (займа) на момент заключения договора о реструктуризации им сотрудники АРИЖК (СОФЖИ) скрыли, что существует помощь в возмещении по каждому реструктурированному ипотечному жилищному кредиту (займу). При заключении кредитного договора ФИО3 не могла предвидеть, что будет уволена с работы по сокращению штата в ЗАО «Агродорстрой», онкологическое заболевание её отца ФИО1, а также нахождение её в декретном отпуске по уходу за ребёнком, болезнь супруга, что и привело к потере возможности исполнять свои обязательства по кредитному договору. ФИО1 и ФИО3 обращались также в банк с заявлением по программе помощи отдельным категориям заёмщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утверждённой Постановление Правительства РФ от 20.04.2015 года №373 (ред. от 10.02.2017 года). Также считают, что им было не обосновано отказано. Вместе с тем, ФИО3 находится в декретном отпуске, соответственно её доход понизился до 40% от заработной платы, а именно, она получает декретные пособия, которых едва хватает на содержание ребёнка. Пенсия заёмщика ФИО1 по инвалидности минимальная, которая уходит на продукты и лекарства. Супруг ФИО6 работает, но так как на данный период времени он проходит реабилитацию позвоночника (по медицинским показаниям ему строго запрещена нагрузка на позвоночник), его заработная плата тоже очень маленькая. В силу ст.451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора. Изменением обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. Ссылаясь на изложенное и ст.451 Г РФ, ФИО1 и ФИО3 просили суд расторгнуть кредитный договор №137-САФ/07-И от 01.03.2007 года на дату предоставления расчёта, а именно с даты 14.08.2018 года.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску АО «ДОМ.РФ» в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть иск без участия представителя с учётом настаивания истца на удовлетворении исковых требований в полном объёме и согласия на вынесение заочного решения, о чём указали в просительной части искового заявления (л.д. 7). Суду предоставлен отзыв на встречное исковое заявление, в котором возражают против расторжения кредитного договора.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 – ответчик ФИО3, действующая в своих интересах и на основании доверенности (л.д. 162), в судебном заседании исковые требования АО «ДОМ.РФ» не признала, встречный иск поддержала, полагала предоставленный истцом отчёт об определении рыночной стоимости квартиры заниженным. Просила суд принять предоставленный ею отчёт об определении рыночной стоимости квартиры, согласно которому стоимость квартиры составляет 1682581 рубль. Не ходатайствовала о назначении судебной экспертизы. В удовлетворении первоначального иска просила отказать, встречный иск удовлетворить.

Суд, выслушав представителя ответчика ФИО1 – ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Согласно ст.810 ГК РФ заёмщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами, о чём указано в ч.2 ст.811 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Возможность обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрена ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании ст.51 ФЗ «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Судом из материалов дела установлено, что 01.03.2007 года между Коммерческим банком «ЮНИАСТРУМ БАНК» (Общество с ограниченной ответственностью) и ФИО1, ФИО3 заключён кредитный договор (при ипотеке в силу закона) № по условиям которого кредитор предоставляет заёмщикам кредит в размере 1350000 рублей 00 копеек для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, сроком на 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленных настоящим договором (п.1.1. договора). За пользование кредитом заёмщики уплачивают кредитору проценты из расчёта годовой процентной ставки в размере 14% годовых (п.3.1. договора) (л.д. 16-26).

На основании договора купли-продажи квартиры от 01.03.2007 года, ФИО1, ФИО3 приобрели в общую долевую собственность квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 13-15).

24.0.2009 года между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО «АРИЖК») был заключён договор стабилизационного займа №, в соответствии с условиями которого, заёмщикам займодавцем был предоставлен стабилизационный заём в размере 295570 рублей 69 копеек сроком по 28.02.2007 года под 14% годовых для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, погашения штрафов и пеней, уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по кредитному договору № от 01.03.2007 года, заключённому между КБ «Юниаструм Банк» и заёмщиками с целью приобретения квартиры (л.д. 32-38).

Судом установлено, что ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» свои обязательства по договору стабилизационного займа исполнило.

Однако ответчики свои обязательства надлежащим образом не исполняют, что подтверждается расчётом задолженности и не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

На основании ст.330 ГК РФ и в соответствии с условиями п.5.2 Договора стабилизационного займа при нарушении сроков возврата стабилизационного займа, а также сроков уплаты ежемесячных платежей, займодавец вправе потребовать, а заёмщики обязаны уплатить займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

04.03.2011 года между Открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО1, ФИО3 заключено соглашение о новации №177. согласно которому все обязательства по ранее заключённым договорам прекращаются.

Новое заёмное обязательство состоит в обязанности заёмщика вернуть кредитору денежную сумму в размере 1621488,60 рублей в срок по 31.03.2041 года включительно и уплатить проценты на неё в порядке, установленном соглашением (п.2.2. соглашения). В соответствии с условиями заключённого соглашения платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются заёмщиком не позднее даты ежемесячного платежа – последнее число каждого календарного месяца (п.3.4.6.), путём уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формуле, зафиксированной в п.3.4.14. кредитного договора (за исключением периода помощи заёмщику с 05.03.2011 года по 31.03.2013 года, (п.3.1) в течение которого заёмщику предоставляется время на восстановление совей платёжеспособности, с установлением платежей в пониженном размере п.3.4.9. соглашения). Обеспечением исполнения кредитных обязательств заёмщика, в соответствии с п.2.2.4. соглашения, является залог (ипотека) квартиры на основании договора об ипотеке. Права залогодержателя по кредитному соглашению, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной (п.2.3. соглашения), составленной ответчиками как должниками и залогодателями и выданной Управлением Росреестра по Самарской области первоначальному залогодержателю – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (л.д. 39-57).

Однако ответчики свои обязательства надлежащим образом не исполняют, что подтверждается расчётом задолженности и не оспаривалось ответчиком в судебном заседании (л.д. 105-108).

Согласно Выписке из ЕГРЮЛ, 14.03.2018 года в отношении АО «АИЖК» внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица об изменении наименования на Акционерное общество «ДОМ.РФ» (л.д. 112).

Из закладной следует, что залогодержателем является Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (л.д. 58-64).

Согласно справки о наличии закладной на счёте депо, владельцем счёта депо является Акционерное общество «ДОМ.РФ» (л.д. 65).

В связи с неисполнением заёмщиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца по первоначальному иску на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, истцом было предъявлено требование о досрочном истребовании задолженности (л.д. 66).

Указанные требования ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена.

Согласно представленному истцом расчету задолженности по состоянию на 14.08.2018 года составляет 1812216 рублей 82 копейки, в том числе: 1441656,16 рублей – задолженность по основному долгу; 359454,19 рублей – задолженность по процентам; 11106,47 рублей – задолженность по пени (л.д. 105-108).

Суд, проверив представленный истцом расчёт задолженности, считает его верным, суду ответчиками, конррасчёт сумм задолженности представлен не был.

В судебном заседании ответчик ФИО3 - представитель ответчика ФИО1 просила снизить сумму пени, ссылаясь на тяжелое материальное положение.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

К основополагающим принципам российского права, в частности, относится принцип обеспечения нарушенных прав, гарантией реализации которого является соблюдение требования о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, предусмотренного ст.333 ГК РФ.

С учетом требований ст.333 ГК РФ о соразмерности санкции последствиям нарушения обязательства, с учётом разумного баланса интересов, исходя из принципов разумности и справедливости, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, а именно, размер задолженности, конкретные обстоятельства дела, тот факт, что у ответчиков тяжёлое материальное положение, ответчик ФИО3 находится в декретном отпуске, ответчик ФИО7 является инвалидом первой группы, что подтверждается материалами дела (л.д.151, 152-153, 154), суд полагает возможным снизить размер пени до 5000 рублей.

При наличии указанных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что исковые требования АО «ДОМ.РФ» о взыскании с ФИО1 и ФИО3 задолженности по соглашению о новации №177 от 04.03.2011 года подлежат удовлетворению в части: задолженность по основному долгу в размере 1441656,16 рублей, задолженность по процентам в размере 359454,19 рублей, задолженность по пени в размере 5000 рублей.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заёмщиков, в соответствии с п.2.2.4. соглашения, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» является залог (ипотека) квартиры в силу закона.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретённое либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путём передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании п.1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п.2 ст.350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст.ст. 3, 51 ФЗ РФ от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заёмными средствами). Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (п.4 ст.350 ГК РФ).

На основании ст.56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральном законом, реализуется путём продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

Из отчёта № об оценке квартиры, выполненного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», составленного ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость предмета залога – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет № рублей (л.д. 70-104).

На основании данного отчёта, в соответствии со ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества – указанной квартиры в размере 1147200 рублей (80% от рыночной стоимости).

Ответчиком по первоначальному иску предоставлен суду отчёт об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (однокомнатной квартиры) по адресу: <адрес>, выполненный ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», согласно которому рыночная стоимость предмета залога – квартиры составляет 1682581 рубль.

Суд полагает возможным принять отчёт о рыночной оценке, выполненный ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет 1682581 рубль, поскольку данный отчёт составлен не только путём сравнительного анализа, как отчёт, выполненный ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», а ещё и с учётом осмотра квартиры, и соответственно, наиболее точно отражает реальную стоимость квартиры.

Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости, а именно, в сумме 1346064,80 рублей.

Обращение взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке, в случае, если предмет ипотеки является единственным помещением, пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, гл. IX, ст.78 Закона об ипотеке.

Таким образом, у суда имеются основания для обращения взыскания на вышеуказанное заложенное имущество.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о об удовлетворении исковых требований Акционерного Общества «ДОМ.РФ» о взыскании с ФИО1, ФИО3 задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно платёжному поручению № от 07.09.2018 года, истцом при подаче иска оплачена госпошлина в размере 17261 рубль 08 копеек.

В силу ст.98 ГПК РФ требования истца о взыскании с ответчиков расходов по оплате госпошлины в сумме 17261 рубль 08 копеек подлежат удовлетворению.

Ответчиками подан встречный иск, в котором со ссылкой на ст.451 ГК РФ просят расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пунктам 1, 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст.451 того же Кодекса предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 данной статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдёт; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РПФ.

По заявлению ФИО3 на реструктуризацию в части соответствия требованиям основных условий реализации программы помощи отдельным категориям заёмщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утверждённой постановлением Правительства РФ от 20.04.2015 года №373, АО «ДОМ.РФ», принято отрицательное решение по вопросу проведения реструктуризации ипотечного кредита (займа) в рамках указанной программы (л.д. 158).

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст.421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора (п.2 ст.819 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу п.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором.

По смыслу приведённых правовых норм, заёмщик обязан возвратить заимодавцу то же количество денег, определённое в той же валюте, или других вещей, определённых родовыми признаками, которое им было получено при заключении договора займа, а если иное не предусмотрено законом или договором, также уплатить проценты на эту сумму.

Указанные ФИО1, ФИО3 во встречном иске обстоятельства (увольнение по сокращению штатов, рождение ребёнка и нахождение в связи с этим в декретном отпуске, болезнь ФИО1 и мужа ФИО3), повлиявшие на материальное положение ответчиков и их возможность исполнять свои обязательства, по смыслу ст.451 ГК РФ не могут служить основаниями для изменения или расторжения условий договора, поскольку на момент его заключения ответчики должны были предвидеть возможность наступления таких (подобных) событий.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих то, что в случае наступления на момент заключения договора указанных обстоятельств они полностью исключали потребность в заключении кредитного договора, либо стороны заключили бы договор на совершенно иных условиях.

Как следует из материалов дела, заключение кредитного договора совершалось по волеизъявлению обеих сторон, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в связи с чем, каждая сторона приняла на себя риск по исполнению обязательств кредитного договора.

При этом кредитором с ответчиками 24.07.2009 года был заключён договор стабилизационного займа по их обращению в связи с трудным материальным положением, а также соглашение о новации от 04.03.2011 года, согласно п. 2.1.1. и п.2.1.2. которого с даты вторичной реструктуризации все обязательства заёмщика перед кредитором по договору заимствования №1 и по договору заимствования №2 прекращаются в связи с их заменой другим новым заёмным обязательством, предусматривающим иной способ исполнения, которое предусмотрено настоящим соглашением; с даты вторичной реструктуризации все дополнительные обязательства, связанные с обязательствами по договору заимствования №1 и договору заимствования №2, в том числе обеспечительные обязательства, указанные в п.п.1.1.1.2, 1.1.2.3. настоящего соглашения, прекращаются (л.д. 40).

Исходя из условий договора, исполнение обязанности ФИО1, ФИО3 по кредитному договору не поставлено в зависимость от обстоятельств, на которые ссылаются ответчики во встречном иске, следовательно, они обязаны выполнять принятые на себя по кредитному договору обязательства.

С учётом изложенных обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1, ФИО3 о расторжении кредитного договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО3 в пользу АО «ДОМ.РФ» сумму задолженности по соглашению о новации № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 806 110,35 руб., в том числе 1 441 656,16 руб. – задолженность по основному долгу, 359 454,19 руб. – задолженность по процентам; 5000 руб. задолженность по пени, а также расходы по оплате госпошлины в размере 17261,08 руб.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, назначение: жилое помещение, расположение по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив продажную стоимость в размере 1 346 064,80 руб.

Встречные исковые требования ФИО3, ФИО1 к АО «ДОМ.РФ» о расторжении кредитного договора оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Головина

Окончательная форма решения суда принята 14 декабря 2018г.